こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から今回のコロナウイルス騒動がアメリカ不動産市場に与え得る影響についてお伝えしています。
米国株に関しては世界各地に見られるコロナウイルスによる悪影響に敏感に反応し、2月21日から28日までに相当な下げがありました。
本日のこの項の時点でも米国株は完全に戻りきっていないようですが、期待値の表れである株価の場合はこのような不測の事態には大きく上下することは致し方ないですね。
その一方でアメリカ不動産の場合、不動産価格の大きな変動は全くと言っていいほどないようです。
元来流動性の低い不動産ですが、根本的に株価とはその価値に影響する要素が違う為に同調する動きにはなりません。
資産そのものは株式であれ不動産であれ多種多様なクラスに分散させることが望ましいとは思いますが、分散投資の合理性を今回の騒動は改めて反映しているように思えます。
とはいえ、コロナウイルスの今後の展開によってはアメリカ不動産価格への影響も全くゼロとは言えないかもしれません。
もしも不動産価格に影響するとすれば、それはどんな形が想定されるのでしょうか。
その最悪のパターンを考察する上では基本に還って不動産需要の三大要素である
人口
人口動態
賃金・雇用機会
の三つの切り口から考えてみる必要があります。
コロナウイルスによるアメリカ不動産市場への影響について、本日も続けます。
個の経済活動にどこまで影響するかが鍵
不動産需要の三大要素を時間軸で「影響を受ける時期が早い順番」に並べ替えると
１．賃金・雇用機会
２．人口
３．人口動態
です。
影響を受ける時期が早いと思われる順番に考察してみましょう。
賃金・雇用機会への影響
賃金や雇用機会はたった今の生活に直結してきます。
毎日の仕事で稼ぐ給料で生計を立てる上で、賃金の高はもちろんのこと雇用機会そのものが維持できるかどうかは根本的に重要な要素です。
・家賃を支払う
・住宅ローンを支払う
という住に関わる毎月の支払いはもとより、そもそも
・いくらの家賃を支払えるのか
・いくらの住宅ローンを支払えるのか
といった支払い金額の高も大切な要素です。
そこでコロナウイルスから不動産価格に対して影響が起こるとすれば、まずはこれら家賃や住宅ローンの支払いにどれだけの影響が出るのかを注目する必要があります。
影響が出るとは
１．給与がどう変化するのか
２．支払いに対する金利がどう変化するのか
この2点です。
前者に関しては日本では「コロナ倒産」等の言葉を見かけるようになり、私(佐藤)も過去に妻との想い出もあるルミナス神戸2も民事再生法適用の申請を行い一時運休している様子。。
また愛知県では旅館が経営破綻したとのこと。
従業員の方々は今回のコロナウイルスの影響により職を失うことになり本当にお気の毒ですが、アメリカの場合もこのような
「コロナウイルスの影響により職を失うパターン」
がアメリカでどれだけ出てくるか、まずはここがポイントになると思います。
日本でも今後数ヵ月騒ぎが続くようであれば中小企業を中心にとても先が持たないと思いますが、今は沈静化に進むことを祈るばかりです。
現時点では米国内でもコロナウイルスの感染や死亡者が確認されていますし、私(佐藤)が暮らしているカウンティ(郡)ではいち早く単独で非常事態宣言まで出されています。
今のところ日常生活には全く支障ないのですが、各国の影響を鑑みた時に過剰と思えるくらいの締め出しに今から神経を尖らせているようです。
米国内の雇用は今のところコロナウイルスの影響はないに等しく、このまま雇用に大規模な影響が発生しないのであれば不動産価格への影響はないままに終わるものと予想されます。
雇用に影響が出るとすれば、それはパンデミックレベルで拡大した時です。
そして仮に最悪のパターンとしてパンデミックが起こり、雇用が激減したとしましょう。
そうすると
- 家賃が支払えない
- 融資側の判断で変動金利が上昇する
- 住宅ローンが支払えない
等で債務不履行のパターンが数多く発生し、結果として不動産価格の暴落に繋がる可能性は否定できません。
けれどもこのレベルに至るには、それこそ
・リーマン・ショックの時のレベルで職が失われる
・変動金利が跳ね上がる
という条件が揃った時です。
一言でまとめると
「相当な数の企業倒産、かつ変動金利の急激な上昇が起こった時」
これが、最悪のパターンとして不動産価格が暴落する時と予想されます。
そこからさらに先に進み、再起不能のレベルに陥るのは、
「コロナウイルスの影響でアメリカの人口が減るとき」
です。
けれども、仮にパンデミックレベルで拡大が拡がったとしても
・アメリカの総人口が急激に減る
・アメリカへの人口流入に反動が起こる
このレベルの事態が発生する可能性は極めて低いかもしれません。
まずは時間軸で見たときに最も早い段階で影響起こり得る要素として、
- 雇用環境がどのように変化するのか
- 変動金利がどれくらい変化するのか
これらをよく観察しておきましょう。
。。。
昨日からコロナウイルスの影響が不動産価格に与える影響についてお伝えさせて頂きました。
ここまでにお伝えしたように不動産価格の面では今のところ心配ないものと見ていますが、その一方で今後の不動産取引については懸念される点があります。
明日は本シリーズの最後として、アメリカ不動産市場における間近の取引で懸念される項目をお伝えさせて頂きます。
