こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
ご存知のとおり、FRBが緊急に実質ゼロ金利を再発動しました。
再発動とは、前回の世界金融危機の時以来の二度目の発動という意味です。
正直なところ、これにはかなりびっくりしました。
可能性はあったとは言え、今の段階でFRBがフルスロットルをかけてくるとは予想しなかったからです。
良くも悪くも、アメリカは有事の動きがそれなりに早いようです。
とはいえ株式市場にはかえって不安を煽り、先週末からの下げ幅は$2,700ドルを超えて過去最大を更新していますが。。
ときに、今回のゼロ金利はアメリカ不動産にとってはどのような意味を持つのでしょうか。
アメリカ不動産にとってFRBによるゼロ金利発動はどのような意味を持つのか？
今日は、この問いについて検証していきましょう。
モーゲージローンへの影響
まずはモーゲージローンについてですが、ゼロ金利が発動される中でローン金利については行方を注意深く観察する必要があります。
まずはこちらをご覧ください。
前回のゼロ金利が発動された後の平均金利は上記リンクのような推移でした。
一両日中に改めて項をあげますが、近年のモーゲージローンの中で最も低い金利は
2012年11月 … 3.35%
でした。
数日以内に改めて項をあげますが、現在の3.29%という金利はこの2012年11月時点の金利よりも低いことになります。
つまり、モーゲージローン金利は前回ゼロ金利が発動された時よりもすでに低い推移にあり、今回のゼロ金利そのものはモーゲージ金利にはさほど大きい影響は与えないことが予想されます。
米国債への影響
不動産の分野ではありませんが、その一方で心配されるのは米国の国債でしょうか。
過去のアメリカの10年国債の推移は
このようになっています。
前回のゼロ金利発動は2008年12月で、そこから米国債は多少盛り返したものの、そのまま相対的に下がる傾向に変化はありません。
そしてご覧の通り、この3月には1%を切る有様。
今回のゼロ金利で一時的に上がることは予想されるものの、その後は反動が起こり得るのみならず今回でカードを使い切った間があります。
そうすると注目すべきは「アメリカの10年国債の動きから派生する混乱」でしょうか。
とりわけ国債の影響が一般市民にどのような影響を与えるかは、よく観察しておく必要がありそうです（先日のコロナウイルス関連の項を参照ください）。
プロミゾリーノートへの影響
最後に私(佐藤)が投資家の皆様をご案内することの多い、プロミゾリーノートについても言及しておきたいと思います。
まず、現在ご案内しているプロミゾリーノートは
個人相手
ではなく
法人相手
が全てです。
またその内容は過去に度々ご案内しているとおり、
「リノベーション用の短期融資」
が対象となります。
いわゆるフリップ業者が
安く仕入れる（大抵は差し押さえ物件）
修繕する
投資家に売却する
の流れで必要とする融資を貸し付ける債権です。
本日までに出されたプロミゾリーノートについては毎月着々と利息が返済されており、ゼロ金利政策も働く力学が違う為に影響は考えられません。
しかしながら、あえて最悪のケースを想定してみましょう。
・フリップ業者がコロナウイルスの影響で資材を仕入れることができなくなった
・修繕工事を中断せざるを得なくなった
・投資家による購入控えが続く
これらもしくはそれ以外の理由で半年以内の売却が難しくなったとします。
半年どころか、通常の短期融資期間である1年以上も売却に時間がかかったとしましょう。
短期融資の形態はバルーンペイメントと呼ばれる、1年間融資の場合は
・1 〜 11ヶ月までは利息のみ
・12ヶ月目に元金も一括返済する
という返済形態ですから、この時は債務者であるフリップ業者は約束通りに12ヶ月目には元金も全額返済しなくてはなりません。
けれどもこの時にフリップ業者が「返済出来ない」となった場合、担保に入っているフリップ対象を差し押さえることになるわけです。
「その物件価格が暴落したら？」
物件の価格が暴落したら、当然ながら100%融資の場合は価格が落ちた分だけマイナスになります。
しかしながらご案内するプロミゾリーノートのLTV（物件価値に対する融資割合）は70% 〜 75%です。
つまり、物件価格が25% 〜 30%下落したとしても十分に元金は回収出来ることになります。
「物件価格が30%以上下落したら？」
物件価格が30%以上下落する可能性があるのか？といえば、キャピタルゲイン市場ではその可能性があります。
けれどもご案内しているプロミゾリーノートに関わる物件地域は、前回の不動産価格暴落の時には最高の下げ率は20%程度でした。
すなわち、前回の世界金融危機につながったアメリカ不動産価格暴落のレベルであれば十分に耐えられる勘定です。
それ以上の暴落が発生する時は、根本的に世界の金融システムが崩壊する時だろうと考えています。
結果、プロミゾリーノートについては
・物件が担保にかけられている
・その融資も物件価値の70% 〜 75%に抑えられている
・前回の不動産価格暴落レベルであれば（仮に債務者が債務不履行に陥っても）十分耐えられる
ということがいえます。
もちろんビジネスであれ投資であれ「絶対保証」などはあり得ません。
けれども世界の金融システムが継続される限り、最悪のケースでも持ちこたえられるようにスキームが組まれていることはお伝え出来ると思います。
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