こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
昨日までは今のアメリカ不動産市場が「買い」の時期かどうかについてお伝えさせて頂きました。
過去50年で最も金利が下がっている今は、リーマン・ショック時よりも低い金利の意味では間違いなく有利に事を展開出来る時期です。
けれどもこの金利の低さは景気後退とは裏腹であり、果たして今が本当に買いのタイミングかといえば慎重に検討する必要があります。
そこで今の時期にお薦めする物件の定義としては
築15年 〜 30年
過去の不動産価格暴落時にも価格を落としていない物件
です。
今は
かなり買い手寄りの市場
競争相手が極端に少ない
というタイミングですから、自分の好む間取りと同時に上記の条件を満たす物件が出てきたとすれば、かなり有利に契約を進められる可能性があります。
「こんな時期に不動産物件を購入する人はいないのでは？」
と多くの方には思われていると思いますが、今の時期だからこそ買いに動いている法人・個人がいるのです。
そこで昨日までは今の時期に動くべきか否かを迷っている方々の検討の目安になればとの考えで、いくつかの検討項目を上げさせて頂きました。
もしも条件が自分にはまっていないのであれば、今の時期は不動産購入は見合わせた方がよいと思います。
同時に、物件購入を見合わせる意味では
「このまま進むと、アメリカ不動産価格は再度暴落するのでは？」
そんな風に先を気にして様子をみている方々も多いのではないでしょうか。
先だってコロナウイルスの影響から考えられるシナリオの一つをお伝えさせて頂きましたが、過去の歴史に学ぶと
失業者が続出する（家賃や住宅ローンが支払えない）
（契約上の）変動金利が急激に上昇する
これらが顕著に見え始めた時に、不動産価格は不安定になってくると思います。
また今回のコロナショック特有の影響により、全く予想しない形で価格暴落につながることもあるかもしれません。
このあたりを想定して、過去に投資用物件購入の支援を求めてこられた方々には
・全米比で利回りが高め
・景気後退時にも打たれ強い
という条件に合った物件へのご案内を心がけてきたつもりです。
いずれにせよ、そんな目先の景気後退が囁かれる今のタイミングでは「買いを控えるべき」かといえばそうとも言い切れません。
もちろん最終的には動くタイミングを自分自身で決断しなくてはなりませんが、今日は
「不動産価格暴落まで待つべきか」
という視点を考察する上で、補足的な考え方をお伝えしておきたいと思います。
価格暴落時に起こること
上に問いに答えるには、ここもまた過去の歴史に学ぶことが良策です。
2007年以降にアメリカ不動産価格は下がり始め、2008年から2012年までそれこそ目も当てられないくらいに価格が下がっていきました。
けれども、この時期を好機として一気に動いた人々がいます。
その代表的な存在がフリップ業者です。
既存のフリップ業者
新規参入のフリップ業者
これら双方が一気に不動産市場に入り込み、人気の市場は半ば群雄割拠の様相を呈することになりました。
たった今は株式市場の底が見えない中でも大バーゲンと称して積極的に買いに走る法人・個人がいるのと同様に、アメリカ不動産市場でも価格暴落時に一気に法人・個人が買いに走ったのです。
けれども、
株式市場
不動産市場
この二つには明らかな違いがあります。
想像に容易いと思いますが、前者は複数が株券を購入出来るのに対し、後者は不動産権は唯一無二なのです。
複数の個人が法人を立てるなどして共に利益を享受するパターンはあるにせよ、譲渡される不動産権はたった一つであることは間違いありません。
そうすると、
「株だろうが不動産だろうが、安い時に購入するべき」
これは真実ですが、果たして不動産の場合はいざその時まで待ったとして
「プロたちと競り合って、投資に見合った良質な物件を自分が購入出来るか？」
このことも検証しておかなくてはなりません。
この点は株式市場と全く同じで、株価が下がりさえすれば何でも購入すればよいかというと、そうはいかないものです。
きちんとその会社の将来性を加味した上で株に資金を投じるのは誰でも同じ。
そして不動産も同様で、価格が大きく下がったからといってどんな物件でも購入すればよい、ということはありません。
不動産価格が上がろうが下がろうが
土地（立地）
建物の状態
この二つは厳としてそこにあります。
とどのつまり、価格暴落により
間取りの悪さが変わるわけでもなく
修繕が必要な箇所が勝手に修繕されるわけでもなく
現物のハコモノは今も将来も変わることなくそこにあるのです。
そうすると価格が安くなったからといって闇雲に手を出すわけにはいかず、きちんとした専門的知識をもって物件選定は進めるべきです。
そして当然ながら、
「良質な物件に多くの購入希望者が集まる」
これが再度起こることは避けられないと思いますし、よしんば概ね自分の条件に見合う物件に出会えたとしても、競争相手が多いと案外期待したほども安い買い物にならない可能性もあります。
結果として、不動産価格の暴落を期待したとしても
「その時に自分は希望の物件を購入出来るか？」
という疑問は残ります。
それならば、
・競争相手そのものが少ない
・価格を落としやすい
そんな時期にハマっているたった今に
「景気後退時にも着々と価値を高めていく掘り出し物を探し、通常よりも安く購入する」
そんな考え方もあると思うのです。
これは、たった今の株式市場でヘッジファンドが安定株を見極めようとしている動きと似ています。
そして上記の理由こそがたった今、一部の不動産投資家が物件を探し回っている理由なのです。
ちなみに、カリフォルニア州では事実上不動産取引が一時停止しています。
他州でも不動産取引が一時停止になるのはおそらく時間の問題と思われ、そんな理由で私(佐藤)もいつも以上に目を皿にして市場で物件を探しています。
【免責】
本日の項には法人・個人の不動産投資行為を煽る意図は全くありません。むしろこのような時期に慎重な検討を促す為のお伝えであり、不動産購入は自己責任の範疇でお進めください。
