こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今の時期に物件を購入するべきか否かのご質問についてお伝えしています。
結論としては、たった今の時期は
「どうしても購入する必要がある」
という理由がない限り、見送って様子をみられた方がよいと思います。
一部の投資家は積極的に動いていますが、今のタイミングでは物件の見極めは結構な技術を必要とするもの。
今の低金利を利用して購入に動く価値は大いにある一方で、物件選定は普段以上に慎重に行われるべきです。
そこでどうしても購入する必要がある場合の手順について、昨日から
１．銀行に出向く
２．MLSで検索
３．候補物件の履歴を見る
４．世界金融危機を含む時期の価格推移を調べる
の順番でお伝えさせて頂きました。
時間を無駄にしない意味でも融資そのものを受けることが可能なのかをまずは調べ、pre-approvalは先に取得しておくことが理想です。
それからMLSで検索し、良さそうな物件があればアポイントを取る前に数字で調べていきます。
その時に今のタイミングで購入するのに分母となる条件は
築15年 ～ 30年
全体の推移として過去に価格の下落が見られない
これらを最低条件にするとよいと思います。
ご近所の物件を調べていよいよ問題がないと判断されたら、そこで始めてリアルターに連絡してピンポイントで物件を視察に行きましょう。
本日も続けます。
５．価格交渉は15%引きから
実際に物件を視察して数字のみならず現物でも満足するようであれば、具体的にオファーを入れます。
たった今の時期はどこの不動産市場も極端に需要が下がっており、高い確率で自分が見ている物件も売り手市場ですから価格交渉は強気に行いましょう。
大概の物件の価格交渉は最低でも市場平均価格の15%引きからスタート出来ると思います。
実現するしないは横に置き、一応「言ってみる」のです。
ただし、この場合はEarnest Money（手付金のようなもの）は可能な限り多く積むことをお薦めします。
時間もありませんし、価格を大きく落としながらも本気度を見せる為です。
物件が数字でも問題がなく、かつ現地の物件を実際に見ても問題がないようであれば後は勝負をかけるのみ。
例えば市場価値が$250,000の物件であれば15%引きで
$212,500（$250,000 × 0.85）
からのスタートです。
そこで70%の融資を受けるということであれば
$63,750（$212,500 × 0.3）
これだけが現金になるわけですから、この中から可能な限りを頭金にしましょう。
そもそも他にオファーしてくる人数は極端に少ないことが予想されますが、複数のオファーがあるとすればインパクトをつけることが有効です。
６．さらに値引きを試みる
前述のように15%からスタートとして、交渉を繰り返して10%あたりに落とし込めれば十分かと思います。
前提としては「暴落時にも価格が落ちる可能性が低い物件」を選んでいるはずですし、その場合は
ローン手数料
クロージング費用
を支払ってもお釣りがくることになります。
けれども気を緩めず、契約期間中には再度価格交渉に努めます。
Inspection Contingency（インスペクション・コンティンジェンシー）
と呼ばれる、物件調査の結果いかんによる交渉の余地を残しておくのです。
この期間には必ず専門の業者を雇い、物件状態を調査してもらいましょう。
ちなみにカリフォルニア州をはじめ5つの州が全面的にロックダウンしていますので、これらの州では不動産取引はそもそも不可能です。
けれども未だにラストチャンスで取引が出来る州であれば、物件調査を実施してくれる専門業者は今でも動けます。
そこで専門家により報告書を作成頂き、物件の状態をきちんと把握しましょう。
リノベーションしてピカピカの状態で売りに出されている
現状のままのas is販売
のいずれにも関わらず、専門家による物件調査は行うことをお薦めします。
そして可能であれば、物件調査報告を元に見積もりまで取れるとベストです。
見積りまで取れる場合はストレートに
「これだけの修繕が必要なようです。売主の方で修繕して頂けるか、このまま値引きして頂けますよね？」
と交渉に持っていきましょう。
すでに通常よりも大きく値引きがなされている場合は売主もこれ以上は値引きは難しいとなるはずですが、そこは「言ってみる」のでよいのです。
理想としては値引きとは別に、修繕が必要であればこの分を負担頂くのが良策だと思います。
もしも専門業者が今の時期には動けないとなった場合、その時はリアルターの経験に尋ねておよその推測で値引き交渉するしかありません。
個人的には推測で価格交渉を行うのは好みませんが、致し方ない場合は予想される修繕価格に最低でも2割増しで交渉するのがよいと思います。
７．更には住宅保証（Home Warranty）を
ここまでくると、通常よりも随分よい買い物が出来るはずです。
とはいえ、ここで更にもう一歩踏み込んでいきましょう。
売買契約の期間中に売主に依頼し、
住宅保証（Home Warranty）
をつけて頂くのです。
住宅保険（Home Insurance）は物件購入後に自分で加入されるべきですが、住宅保証（Home Warranty）については売主におまけでつけて頂くことは大いにありです。
住宅保証（Home Warranty）を持つ場合、例えば
電気系統
配管
温水器
洗濯機・乾燥機
台所の電化製品
等に故障が発生した場合、その修繕・交換費用を補償してくれることになります。
「6」までの動きで随分とリスクは軽減出来ているはずですが、時間のない中で短期に契約を進めるとなると何かしら見落としがないとも限りません。
一度オーナーになると、事前交渉がない限りは全ての修繕は自分に責任がかかってきますから、売主に交渉して住宅保証（Home Warranty）をつけて頂くとよいと思います。
通常は一年保証で依頼しますが、購入後にもしものことがあればこの住宅保証（Home Warranty）が助けてくれることになります。
。。。
以上、今の時期にどうしても物件購入が必要な方の為に手順を並べてみました。
実際には売主によって出方が違ってきますので交渉の行く先は大きく違ってくると思いますが、筋書きとしては売主と買主の双方にとって
「時間がない」
と感じる今のタイミングでは、昨日からお伝えしている手順が吉と出やすいと思います。
