プロミゾリーノート（借入証書）投資のまとめ ~ その①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

思いがけず、過去にプロミゾリーノート（借入証書）投資にご案内させて頂いた方々より喜びのお声を頂戴しています。

部分的にかいつまんで一部ご紹介。

現在、在宅での勤務を余儀なくされていますが、以前TDIを購入して本当によかったです。

愛知県在住

新型コロナウイルスで2人の子供たちが学校に行けなくなって、私が自宅で子供たちを見ています。
仕事は休職になっていますが、プロミゾリーノートのおかげでパートで稼ぐほどのお金が入ってきてるので不安なくなんとか生活しています。

カリフォルニア州在住

プロミゾリーノート（借入証書）投資については、私(佐藤)自身は不動産投資の中でも

• 収入が一定している
• 不動産担保がある

という特徴から、投資活動の後方支援の位置付けで使用しています。

不動産物件を運用する上では現物を相手にする以上、様々な予想外の出費も発生し得るものです。

想定内のほんのちょっとした修繕であればよいのですが、中には

強風による屋根の修繕

予期せぬエアコンの寿命

温水器の不具合

等、決して小さくはない出費が発生する場合もあるのです。

もちろんそれらを含めてもプラスに持っていけるように運営がなされるべきですが、特に融資を受けて物件を運用する場合はリスクが高まるわけですから、石橋を何度も叩いて進みたい私(佐藤)は不動産投資行為そのものに保険をかけておきたいのです。

そこでプロミゾリーノート（借入証書）の存在そのものを知った当初から

「不動産投資の保険」

として、バックアップ資金という名のスノーボールを大きくし続けています。

とはいえ実際にその保険を使ったことは一度もないのですが、使わないなら使わないで安心感が止めどもなく毎月増していくものです。

。。。

そんなプロミゾリーノート（借入証書）ですが、今回のようなコロナショックの事態に思いがけず冒頭のようなご感想をちらほら頂くようになりました。

もともとプロミゾリーノート（借入証書）への投資は

・安定した不労所得がほしい

・けれども不動産投資そのものは難しそう

・定期預金代わりに使いたい

と願う、どちらかといえば安定型の投資を好む女性に人気がある傾向があります。

過去にご案内させて頂いた方々から「先に見える景気後退の時期にあっても安心して過ごせる」、というお声を聞いて率直に嬉しくなりました。

不動産投資活動の援護射撃役としてプロミゾリーノート（借入証書）をご紹介し続けてきたつもりですが、予想外にこのような形で少しでも今の時期に貢献させて頂けたのであればありがたく思います。

プロミゾリーノート（借入証書）については引き続きお問い合わせを頂戴していますが、その中でも

「プロミゾリーノート（借入証書）投資についてのまとめページが欲しい」

というお声がありますので、本日からポイントをついて改めてお伝えさせて頂きたいと思います。

数日間に分けてお伝えさせて頂いた後は、まとめページをQ&Aと同時に作成して上げる予定です。

プロミゾリーノート（借入証書）投資とは

プロミゾリーノート（借入証書）は不動産物件を担保とする借入証書を買い取る投資です。

プロミゾリーノート（借入証書）を理解する上では、銀行等の融資機関が行う不動産物件購入者への融資行為を思い浮かべると分かりやすいと思います。

A … 銀行

B … 物件の買主

の二者がいた時に、AさんはBさんに融資を行います。

例えば$250,000の物件に対して70%で借り入れを行う場合、Bさんは

$175,000‬（$250,000 × 70%）

これだけの金額を借り入れることになります。

ここで融資が行われる時、Aさんは目隠しをして何の保証もなく多額の融資を行うわけにはいきません。

そこで購入対象となる物件そのものが担保となり、Aさんは融資を実行するにあたりその物件に対する抵当権を手に入れることになります。

すなわち、そこにあるのは融資リスクに対する保証です。

もちろんAさんは事前の審査でBさんの

・現在の収入はいくらか

・現在のクレジットスコアはどれくらいか

・他に借金はないか、あるとすればどのくらいあるのか

・債務不履行の履歴はないか

等の調査は済ませており、

「Bさんがローン返済出来なくなる可能性は低い」

という前提の元に融資が決定されています。

けれどもその審査結果は融資時点のものであり、その後の返済期間にBさんの状況は変わるかもしれないのです。

例えば、

・失業

・不慮の事故

など不測の事態が発生し、融資を受けた時には安定していた収入が途端に入らなくなることも考えられます。

その場合、不本意ながらBさんは毎月の住宅ローン返済が継続できずに「債務不履行」となってしまうのです。

物件そのものが万が一の保険

そして実際に債務不履行となった場合、融資元であるAさんは元金の残りを回収しなくてはなりません。

融資契約時に債務不履行時の担保として不動産物件に抵当をかけていましたから、この物件を売却することで元金を回収できることになります。

例えば

$175,000‬

の融資に対し、債務不履行が発生した時には$20,000だけ返済して

$155,000‬

の元金が残されていたとしましょう。

アメリカの不動産物件は年々価値が高まる傾向にあります。

そうすると当初$250,000だった物件はその価値が高まっている可能性は高く、仮に$270,000になっていたとします。

そこで債務不履行となった融資案件を整理する際は

「$155,000‬の元金を回収する為に、$270,000の価値がある物件を売却する」

という行為が実行されることになります。

Aさんにとっては最初から価値が高まる物件そのものを担保としていますから、その融資行為は「不動産担保ローン」であり、「物件価値が担保保証となる」融資なのです。

そしてプロミゾリーノート（借入証書）投資とは、このAさんが保有していた債権者権利のある借入証書を譲り受ける投資になります。

譲り受けた後はあなた自身が債権者となり、債務者（Bさん）から毎月

返済額（元金一部 ＋ 利息）

を受け取ることになるのです。

明日に続けます。