こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ最近、アメリカ不動産業界がエッセンシャル・アクティビティに再定義されてからの業界の変化についてお伝えしてきました。
たった今アメリカ不動産業界に起こっているのはバーチャル方式への転換です。
この変化は一過性のものではなく、仮にコロナウイルスの影響が終息したとしてもその後の業界の在り方に変化を残し続けるように思います。
そしてバーチャル方式への転換について買主と売主の双方の視点からお伝えさせて頂きましたが、この自宅待機命令が続く期間に物件売買そのものがバーチャル方式に馴染むことになりそうです。
そこでバーチャル方式への転換についてはここまでに「バーチャル方式内覧」にのみ焦点をあてましたが、実際には物件売買契約が行われる際には
売主
リスティングエージェント
買主
バイヤーエージェント
の四者のみならず、それ以外にも複数の人々がそれぞれの役割をもって取引に関わることになります。
アメリカ不動産業界では今、これら取引に関わるほとんどの人々の仕事がことごとくバーチャル方式で売主と買主をつなげる体制に変わりつつあるのです。
そこで今日は、これらの一定の役割を担う人々がどのようにバーチャル方式で関わってくるのかを押さえておきましょう。
ローンオフィサー
物件の現金購入は売主も最も喜ぶパターンです。
融資を引かずに現金一括で購入する場合、その物件取引期間にはFinancial Contingency（ファイナンシャル・コンティンジェンシー：融資審査が通るかどうか分からない状態）と呼ばれる融資審査の為の期間が設けられます。
このファイナンシャル・コンティンジェンシーには期間が定められており、その期間以内に買主は融資審査を完了しなくてはなりません。
もしも審査を無事に通過して融資が受けられることになれば、物件契約は無事に次のステップに進むことになります。
ところがもしも何らかの理由で審査を通過できなかった場合、その契約は振り出し戻ることになるのです。
売主にしてみればこのファイナンシャル・コンティンジェンシー期間の融資審査が終わるまで待ち続けることになりますが、もしも買主が審査に通過しなければペナルティを受け取ることも出来ず、ただ単に時間を無駄にして再度物件を市場に出す羽目になります。
これとは対象的に現金一括購入の場合は金融機関から融資を引く必要がないわけですから、そもそも契約期間の間にファイナンシャル・コンティンジェンシーが発生することはありません。
そして融資審査を不要とする分、契約は無事にクロージングまで進む確率が高いわけですから売主としても現金一括購入の方が嬉しいのです。
けれども多くの買主にとって現金一括で物件を購入するのは難しいものですし、それなりの割合で物件契約ではファイナンシャル・コンティンジェンシーが発生することになります。
そして従来は融資を受ける場合、買主は銀行に出向いて担当者と顔を合わせて話す必要がありました。
ところがこのような自宅待機命令が出ている時期にはなかなかローンオフィサーと狭い空間で長時間に渡り話をする、というわけにもいきません。
そこで、実をいうとこのローンオフィサーとのやりとりも今の時期にはバーチャル方式が主流となりつつあります。
段取りとしてはPre-approval（プリ・アプルーバル：仮審査通過）と呼ばれる、物件契約に入る前に仮審査を済ませておく方法です。
一つの物件に対して
いくらまで融資を受けることが可能か
金利はいくらになるのか
等の結果がバーチャル方式による仮審査で分かることになります。
そこで融資を引く側にとって大切なのは金利ですから、仮審査を受ける前に数件の金融機関に連絡して数字を聞いてみましょう。
金融機関を選んだ後はインタビューも電話やビデオ会議形式で受けることが出来、審査に必要な書類はアップロードすることでローンオフィサーとは顔を合わせずに仮審査は完了することになります。
そしてその仮審査通過の証明をもって臨めば、売主にとっても仮審査を通過しているのあれば安心して契約に事を運んでくれると思います。
物件調査専門家
次に契約には必須の存在、けれどもバーチャル方式で済ませられるのは物件専門調査です。
物件契約の際には前述の融資審査を受けるファイナンシャル・コンティンジェンシーと同時に、同様の趣旨で今度は
「この物件は購入できる状態か、修繕されるべき箇所はどれくらいあるのか」
等、物件の状態を詳しく調べる為に物件調査専門家を雇うことになります。
そして今のコロナウイルスの影響がある期間中、この物件調査専門家とも顔を合わせずにバーチャル方式で行える体制が整えられています。
実際にこの時に物件調査専門家は買主の代わりに現場に出向いてくれ、細かく物件を調査してくれることになります。
そして物件調査専門家も心得ており、今の時期にはとりわけまっとうな業者であればいつも以上に多めの写真で丁寧にレポートを仕上げてくれるはずです。
その結果をいつもより写真が多めのPDF形式でレポートを送信、或いはそのPDFを元にオンラインを介してビデオ会議形式で同時刻に打ち合わせを行うのです。
そこでは雇われて調査した専門家がPDFを画面共有で見せながら詳細を説明し、質問に対してはその場ですぐに返答するような体制が整えられつつあります。
結果として、もう一つのコンティンジェンシーである物件調査もバーチャル方式のみで完結してしまうのです。
