こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日からバーチャル方式での物件の選び方について、留意点をお伝えしています。
物件を購入する際は、自分で現場に足を運べるのであれば運んだ方が良いに決まっています。
典型的な物件探しのパターンとしては自分の要望をエージェントに伝え、エージェントが希望に見合う物件をいくつか候補を上げて一緒に見て回る、というものです。
あくまで一般論ですが、事前調査なしに案内されるがままに現場を見て回るのみの場合は物件の詳細をこぼしがちになる傾向があります。
目の前の現場のイメージに囚われすぎて、詳細が気にならなくなるからです。これを
感性：論理 = 8：2
とすると、バーチャル方式での物件探しは
感性：論理 = 2：8
と、比較的現場に直行するよりも冷静に数字と条件で考えて物件を選べる傾向があります。
少なくとも最初の段階で現場で物件を確認出来ない分、物件の条件と数字で細かく検討するようになるものです。
その意味ではコロナウイルスの影響によりアメリカ不動産ではバーチャル方式による売買仲介の体制がどんどん拡充しつつありますが、見方を変えると、この流れは感性のみに寄らず理的に詰めて物件を検討する人々が増えるきっかけになるかもしれません。
そしてバーチャル方式で物件を検討する際には、いくつかのコツがあります。
まずは一番最初に写真でフィルタリングをかける上で
外観写真の方が多い物件
カーテンやブラインドが閉まって外観を見せてくれないる物件
は避けた方がよい旨をお伝えさせて頂きました。
写真上のフィルタリングから、本日も続けます。
写真が加工されて伸びている
やや悪質なパターンになりますが、掲載されている写真の中で「部屋が不自然に広い」場合があります。
明らかに写真が加工されており、写真を伸ばして広い空間を演出しているのです。
実際に現場を見ると思ったよりも狭いことに気づかれると分かっているのですが、それでも物件を訪問する絶対人数を増やす為に空間を広く見せるパターンです。
売主にしてみれば、あわよくば現場で物件の別の側面で魅力を知ってもらおうという淡い期待があるのかもしれませんが、買主にしてみれば物件を訪問すること自体が時間の無駄になる可能性が高いもの。
写真で見る空間が不自然で明らかに加工されていることが分かるようであれば、その物件はパスする方が無難です。
紹介文に使われる言葉にも注意
MLS上で物件が紹介される上では、写真のみならずその物件に関する説明文もあります。
ここで使われる言葉にも注意です。
例えば
「fixer-upper is possible」
のように「fixer-upper」という用語がある場合、日本語的にいえば
「修繕をすることで価値を上げられる物件」
のことです。けれども言い換えると
「この物件は相応の修繕が必要です」
という意味になります。
また
「cozy and cute」
のように「cozy」とある場合、端的には「狭い」ということです。
このあたりのちょっとした用語に気を配らずに物件を訪れたところイメージと違った、ということはありがちなので物件に関する説明文はよく読んでおきましょう。
物件状態を確認
写真上で一応の確認が出来たら、次は物件条件と数字の精査です。
ここがバーチャル方式が有利になり得る点の一つですが、物件を自由に見に行けない分、条件と数字はより吟味する必要があります。
MLSで見るだけでも築年や基本条件は確認が出来ますし、物件の広さもイメージが出来ます。
けれども、実際の物件を確認出来ないながらもよく確認しておくべきは
フロアプラン
物件の不具合
の二点です。
フロアプランはいわゆる物件全体の間取り、設計図です。
写真で大方の確認は出来るわけですが、どの部屋がどのあたりにあるのかを確認したい場合は設計図を取り寄せるのが一番です。
ただし、アメリカの中古物件売買では原則として設計図はついてきません。
エージェントに依頼することで手に入る場合もありますが、案外手に入らないことの方が多いものです。
それでもバーチャル方式で物件を選ぶ際の必須ツールとして、ダメ元でエージェントに設計図は依頼するとよいと思います。
また同時に、Seller Disclosure（セラー・ディスクロージャー：売主による開示）と呼ばれる書類も取り寄せましょう。
Seller Disclosure（セラー・ディスクロージャー）には売主が把握する限りの「物件内外の不具合」が記載されています。
売主は法律上、自分が知る限りの不具合について買主に開示することが定められているのです。
買主が知っておくべき事前情報がSeller Disclosure（セラー・ディスクロージャー）に記載されているわけです。
ここもまた、物件巡りを中心する場合に見落としやすい項目の一つです。
厳密にはこのSeller Disclosure（セラー・ディスクロージャー）は売買契約時に登場しますが、物件の見た目の綺麗さに囚われて契約時に明記されている詳細を気にしなくなるパターンも無きにしも非ずです。
購入した後で実際に暮らしてみると、Seller Disclosure（セラー・ディスクロージャー）に記載されていたことが決して小さな問題でなかったことにようやく気付く場合もあり得ます。
その為、バーチャル方式で物件を選ぶ際にはとりわけSeller Disclosure（セラー・ディスクロージャー）にも敏感になり、物件を精査するようにしましょう。
明日に続けます。
