こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
フォープレックスモデルについてお伝えしています。
１．戸単位で$200/月のキャッシュフローが可能
２．物件は市場価値の80%以下で購入
３．初年度から市場価値+10%のキャピタルを実現
これらを最低条件としてフォープレックス物件を探す上で、基準としたい物件市場価格は$100,000です。
けれども実際に購入する額は「２」の条件をもって$80,000を目指していきます。
実際のところ、たった今のアメリカ不動産市場ではこのレベルのフォープレックス物件を見つけることは極めて難しいと思います。
しかしながら、本シリーズでご紹介するフォープレックスモデルはあくまでもアフターコロナの時期を想定してのものです。
zillow.com等のMLSサイトを使い慣れていらっしゃる方々は、ここまでにお伝えしたフォープレックス物件が本当に存在していることがお分かり頂けるのではないでしょうか。
押さえるべきポイントはアメリカ東海岸や西海岸沿いのキャピタルゲイン市場ではなく、中西部を中心とする内陸です。
テキサス州やルイジアナ州のメキシコ湾沿いもあり得ますが、災害リスクが高いですので無難なのは内陸の州だと思います。
ただしここは注意事項として明確にお伝えしておきますが、本シリーズでお伝えするフォープレックスモデルはアメリカ不動産投資において「中級以上の運用力」を自負される方々を対象としています。
初心者の方々にはお薦めできないモデルですので、予めご了承ください。
物件取得にあたるコンサルティングをお引き受けする際にはこのあたりの情報はふんだんにクライアントの皆様にお伝えしていますが、
- 机上の数字が良いこと
- 実際の物件の状態と立地
この二つは完全に別次元の話です。
後者を踏まえずに数字のみで物件を取りに行くと非常に危険ですし、それでなくともこのフォープレックスモデルは「アメリカ人好み」の手法です。
初心者の方々は本シリーズの数字だけを見て、単独で数字の再現を試みないようにご注意ください。
余談ですが、私(佐藤)はアメリカ不動産を投資目的で初買いされる方には「最初の一件目は現金購入」をお薦めしており、過去にご案内している初心者の方々はすべからく現金購入をされています。
そのようにお薦めする理由は、二件目以降はローンを組むことは良いにしても最初からローンを組むとその分リスクが高まるからです。
このあたりは参入ハードルを高めてしまい恐縮ですが、今回のコロナウイルス騒動の後に予想される景気後退を見立てても、過去のご案内は間違いなかったと考えています。
過去にご案内させて頂いた投資家の方々は全員、かなりの確率でここからの景気後退の時期を無事に潜り抜けていかれるはずです。
本日も続けます。
二年目の成績を堅持する
フォープレックスモデルとして市場価値が$100,000の物件を$80,000で購入した結果、初年度の成績予想は
ローン残高：$62,750（元金返済合計を$1,250とします）
物件価値：$110,000（修繕により10%のキャピタルゲイン）
キャッシュフローからの貯金額：$9,600（$200 × 4戸 × 12ヵ月）
エクイティ合計：$47,250（$110,000 – $62,750）
純資産：$56,850（$47,250 + $9,600）
でした。
実際に$80,000で購入した場合、初年度の結果が上記の通りになるか否かは諸条件により全く違ってきます。
その違いの一番大きな要因となり得るのは
「購入時にテナントが入居しているか否か」
です。
例えばシングルファミリーの一戸建て物件の場合でも
- 物件に居住するオーナーから買い取って修繕とテナント付けをする場合
- 投資家からテナント入居中の物件を購入する場合
この二つでは初年度の成績に雲泥の差が出てきます。
前者の場合は初年度には
・修繕費
・マーケティング費用
・空室時の維持費
・入居した直後のテナントによる初期クレーム
等でそれなりの出費が発生する可能性があります。
これに対し後者の場合は初月から家賃収入が約束されており、修繕費も最小限で済むものです。
これと同じことはフォープレックス物件でも言えます。
現実には、フォープレックス物件の場合は4世帯が入居できる物件である為に購入時に全戸が空室になっているパターンは少ないものです。
フォープレックス物件を選ぶ際の条件に
「１．戸単位で$200/月のキャッシュフローが可能」
を上げました。
この$200には空室率も加味されていますが、購入時に4戸の中で3戸も入居していたとしたら上記の初年度成績を達成する可能性は高いはずです。
また、好材料としては過去と現在を比較すると「家賃は相対的に値上がっている」ということが言えます。
2007年以降の不動産価格暴落の際にも家賃は別物として着々と値上げが続いてきました。
フォープレックス物件の場合も一戸からの家賃は過去と比較すると上昇していますから、キャッシュフローからの初年度貯金額は$10,000を超えても不思議ではありません。
そこで達成可能な数字として、二年目の成績は
ローン残高：$61,450（元金返済合計を$1,300とします）
物件価値：$113,300（前年から3%のキャピタルゲイン）
キャッシュフローからの貯金額：$19,200（$200 × 4戸 × 24ヵ月）
エクイティ合計：$51,850（$113,300 – $61,450）
純資産：$71,050（$51,850 + $19,200）
二年目の結果
となります。
条件としてはあくまでも
「キャッシュフローからの利益はフォープレックスモデルに再投資する」
ものとし、$19,200は初年度からの累積です。
そして次の3年目から、いよいよフォープレックスを進化させていきます。
明日に続けます。
