こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
フォープレックスモデルについてお伝えしています。
初年度に
１．戸単位で$200/月のキャッシュフローが可能
２．物件は市場価値の80%以下で購入
３．初年度から市場価値+10%のキャピタルを実現
の条件でフォープレックス物件を購入し、首尾よく初年度を出発した二年目の末には
ローン残高：$61,450（元金返済合計を$1,300とします）
物件価値：$113,300（前年から3%のキャピタルゲイン）
キャッシュフローからの貯金額：$19,200（$200 × 4戸 × 24ヵ月）
エクイティ合計：$51,850（$113,300 – $61,450）
純資産：$71,050（$51,850 + $19,200）
このような成績が期待出来ます。
キャッシュフローの前提としては、あくまで戸単位で年間$200のキャッシュフローを達成していることです。
そして
- 2010年あたりでこの手のフォープレックス物件を購入した場合
- 今後の値下がりで同等の価格でフォープレックス物件を購入した場合
この二つを比較した場合、明らかな違いは収入元である家賃の金額です。
家賃価格の変動でいえば、前回の不動産価格暴落の時期にも市場平均家賃は相変わらず年々上昇を続けていきました。
例えばフォープレックス物件の一戸の家賃が2010年の時点で
$500/月
だったとします。
そこから過去10年で毎年平均3%家賃が上昇したとすると、2020年には
$672/月
程度です。
4戸で
$172（$672 - $500）/月
の差が出ることになり、年間収入の差は
$2,064（$172 × 12ヵ月）
もの差になります。
ここから諸々の支出項目により利益は少なくなりますが、少なくともローン金利が同等であれば返済額が10年前と変わらないこともあり、手元に残る純利益は現在の方が残る可能性があります。
そこで二年目が終わる頃のキャッシュフローからの貯金額は実際には$20,000を超えていることも十分に考えられるのです。
そして三年目から、このフォープレックスモデルを更に飛躍させていきます。
同等のフォープレックス物件を追加購入する
三年目で実現したいのは、
- 一件目のフォープレックス物件を引き続き堅実に運営する
- 二件目の同等のフォープレックス物件を購入する
この二点です。
ただし目指したい条件は、二件目のフォープレックス物件には自己資金はもはや使わないこととします。
すなわち、一件目のキャッシュフローからの貯金である$19,200を（購入資金 + 修繕準備金）とするわけです。
現実には、最初のフォープレックス物件の二年目を堅実に運営できていれば貯金は$20,000を超えている可能性は十分にあります。
とはいえ、資金があるからといって
「二軒目のフォープレックスは$100,000超えの価格でもいいか」
と妥協はしないように努めます。
あくまでも安く購入する原則に拘り、
銀行所有の差し押さえ物件
結構な修繕が必要なas is物件
のいずれかに狙いを定めて、市場価値から20%引きの$80,000での購入を目指します。
二件目は一件目と同じ地域である必要はなく、全米でも内陸の州を中心に探すことが肝要です。
またここでもう一つのコツは、最初から三年目に二つ目のフォープレックス物件を購入することを前提としておくのであれば
「不動産価格が下がりきらない間に一件目のフォープレックス物件を購入しておく」
ことだろうと思います。
例えば前回はアメリカ不動産価格は2007年からその価格を下げ始め、2012年に底値を売っています。
そして$100,000あたりの価格帯のフォープレックス物件は2009年には存在していたのです。
結果として更に価格が下がっていく2012年では同等のフォープレックス物件を見つけることは十分に可能でした。
その意味では、ここから先に不動産価格が下がり始めることがあれば
「条件に見合う$100,000程度のフォープレックス物件が出てきたら迷わず（20%引きで）購入する」
ことがコツになります。
そうすると運用の三年目には同等のフォープレックス物件を購入出来る機会はまだ十分に残されていると思います。
かくして首尾よく二件目のフォープレックス物件を購入出来た場合、三年目の最後には二件の成績はそれぞれ下記のようになります。
一件目
ローン残高：$60,105（元金返済合計を$1,345とします）
物件価値：$116,699（前年から3%のキャピタルゲイン）
キャッシュフローからの貯金額：$9,600（$200 × 4戸 × 12ヵ月）
エクイティ合計：$56,594（$116,699 – $60,105）
純資産：$66,194（$56,594 + $9,600）
一件目
二件目
ローン残高：$62,750（元金返済合計を$1,250とします）
物件価値：$110,000（修繕により10%のキャピタルゲイン）
キャッシュフローからの貯金額：$9,600（$200 × 4戸 × 12ヵ月）
エクイティ合計：$47,250（$110,000 – $62,750）
純資産：$56,850（$47,250 + $9,600）
両物件の合計
ローン残高：$122,855
物件価値：$226,699
キャッシュフローからの貯金額：$19,200
エクイティ合計：$103,844
純資産：$123,044
いかがでしょうか。
未だ三年目ではありますが、二件目を追加したことで三年目の最後には純資産は$123,044になっています。
明日に続けます。
