こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
フォープレックスモデルについてお伝えしています。
昨日までは数字を中心にお伝えしてきましたので、今日は一息入れてここまでの経過を総括してみましょう。
１．戸単位で$200/月のキャッシュフローが可能
２．物件は市場価値の80%以下で購入
３．初年度から市場価値+10%のキャピタルを実現
これらの条件でフォープレックス物件を購入し続けた時に、5年目には3件のフォープレックス物件をマルチファミリー物件一棟と交換することが可能となります。
結果だけを見ると、当初$200,000の自己資金で開始した不動産投資が5年目の終わりまでに純資産$332,250に化けています。
毎年生み出されるキャッシュフローからの貯金額だけでも年間$57,600です。
私(佐藤)は、ここに不動産投資の魅力の一つが垣間見えると思います。
例えば誰かがあなたから
「$20,000の自己資金を使って、$64,000借金して、一戸あたり月間$200のキャッシュフローを生む不動産投資をする」
と聞いた時にその人はどう反応するでしょうか。
もしも不動産投資に精通されていない方であれば、
「
$64,000も借金して全戸合わせても月に$800??
アルバイトした方がよっぽど稼げるんじゃ。。
」
と思うかもしれません。
ところが、5年目の終わりには$330,000以上の純資産に化けているという事実。
これが実現可能な理由は、ここまでに数字を見たとおり
- キャッシュフローからの貯金額が増えていく
- 物件そのもののキャピタルゲインが高まっていく
- エクイティ合計が高まっていく
という要素があるからです。
これらの要素を見ずして
「諸経費を差し引いた家賃の残り」
というモノサシだけでは不動産投資の威力に気づくことはなかなか出来ません。
不動産物件というハコモノから派生する複数の価値にまで焦点を当てて初めて、不動産投資の魅力が見えてくるのです。
変数をコントロールする
そして不動産投資に求める目的を「利回りを最大限に高める」とするのであれば、
１．フォープレックス物件を選ぶ
２．自己資金の搬出を極限まで低くする
３．市場価値以下で可能な限り安く購入する
この三つの条件が揃うとおよそアメリカ不動産投資の中でも最高レベルのパフォーマンスが期待出来ます。
「自己資金$20,000が、5年後には$330,000以上の純資産になる」
ということは、5年で資産が16倍以上に増えるということです。
とはいえ、ここまでにご紹介した数字は本当に達成可能なのでしょうか？
それとも机上論に過ぎないのでしょうか？
本シリーズの冒頭でもお伝えしましたが、ここでは10年ほど前に実際に実現された数字を使っています。
ここから少し先の時期に、再びこのレベルのパフォーマンスを出せる機会が訪れるかもしれません。
ただし、この達成可能な数字の裏では変動数をコントロールする力が必要とされることは特に強調して申し添えておきます。
私(佐藤)が定義する不動産投資における変動数とは、このフォープレックスモデルの場合で言えば
- 購入時の物件選定
- 修繕時の対応
- 1031 Exchangeの使い方
という、3つの変動要素です。
購入時の物件選定
まず、何よりもそれぞれのフォープレックス物件を選ぶ際の技術に対する難易度があります。
ベテランの不動産投資家の方々であればすでにお気づきかと思いますが、今回ご紹介しているフォープレックス物件のレベルはまず十中八九、学区が最高レベルの地域には存在していません。
各地方都市のダウンタウンにほど近い場所がほとんどですし、多くの日本人投資家の方々は敬遠してしまうかもしれない地域です。
すなわち治安的にもギリギリな立地であり、選定する上では地元リアルターの協力はまず不可欠になると思います。
地元人の知見とデータで確認できるあらゆる項目の数字をもって総合的に判断し、最終的には自分自身で物件を確認して購入可否を判断するべきでしょう。
出だしから、初心者ではとても対応出来ない変動数が最初の壁となります。
修繕時の対応
そして2つ目の変動数は修繕への対応です。
一般的に立地する地域の治安が低ければ低いほど、修繕発生率と無関係ではなくなります。
危ない地域になると外に設置されているエアコン室外機を持っていかれたり、空室期間中に侵入される場合もあり得るのです。
もちろんここまで危ない地域は最初から避けるべきですが、それでも選ぶフォープレックス物件が立地するのは治安的に全く不安がない、ということはないはずです。
そしてテナントの入居中に様々な修繕機会が発生してきますが、
・その修繕は本当に必要なのか
・相見積もりを取る際のコツ
・業者との付き合い方
などのオーナー自身がコントロールするべき変動数がここにもあり、それぞれの場面において現地人を英語で動かす技術が求められることになります。
1031 Exchangeの使い方
そして3つのフォープレックス物件をマルチファミリー物件に交換するときに、キャピタルゲイン課税を繰り延べする為の1031 Exchangeを提案しました。
けれども現実には1031 Exchangeを使用する上では制約と条件があり、その条件下においてマルチファミリー物件を取得することは難易度がそれなりに高いものです。
また1031 Exchangeについては銀行とも専門的なやり取りが必要となり、それなりの手間と時間がかかってきます。
何よりも、1031 Exchangeを使う場合には定められた期間内にマルチファミリー物件を探さねばならないことが一層に難易度を高くするのです。
これらの変動数コントロールの難易度故に、「フォープレックスモデルは初心者の方にはお薦め出来ないモデル」とお伝えしました。
けれども中級レベル以上の方々でこれら変動数を自分できちんとコントロールしさえすれば、
「自己資金$20,000を5年後には$330,000以上の純資産に育てる」
というアメリカ不動産投資運用成績は十分に可能なのです。
明日に続けます。
