こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
フォープレックスモデルについてお伝えしています。
昨日までの流れは、最初に$20,000を投じて
初年度：フォープレックス1件目購入
3年目：フォープレックス2件目購入
4年目：フォープレックス3件目購入
5年目：マルチファミリーにトレード
と進んできました。
最初の2年間にキャッシュを貯めたら後は毎年買い増し、5年目には3件をマルチファミリー物件にトレードします。
このマルチファミリー物件を6年目と7年目でじっくり運営していくと、7年目の最後に期待出来る数字は
ローン残高：$601,000（元金返済合計を$13,500とします）
物件価値：$1,166,990（前年から3%のキャピタルゲイン）
キャッシュフローからの貯金額：$172,800（$200 × 24戸 × 36ヵ月）
エクイティ合計：$565,990（$1,230,000 – $850,400）
純資産：$738,790（$565,990 + $172,800）
でした。
最初の自己資金$20,000が7年目の終わりに$738,790の純資産になっており、このままでも毎年資産が増えていくことになります。
$20,000を銀行口座に7年間寝かせたままの場合と比較すると、そこには雲泥の差が出ることがよく分かります。
。。。
とここまで7年間の時間軸で進めてきましたが、あくまでも本シリーズのフォープレックスモデルは
「利回りに徹底的に拘ったモデルの一つ」
として解釈して頂ければと思います。
実際には純資産が$740,000あたりに到達するには7年よりも早い場合もあれば、10年、あるいは20年かかる場合もあるでしょう。
途中で一息入れてお伝えした「変数のコントロール」が最も大切になってきますが、この変数を最小限に抑えることが出来れば7年で上記数字を達成することは十分に可能です。
けれども現実には上記の数字に完璧にハマることはないでしょうし、かかる年数は問題ではありません。
そして何より、資産形成は自分一人の力で成し遂げられることはなく
経験者からのアドバイス
ローンオフィサーからのアドバイス
公認会計士からのアドバイス
不動産弁護士からのアドバイス
等に始まり、
リアルターとの付き合い
不動産管理マネージャーとの付き合い
修繕に関わる業者との付き合い
等、あらゆる人々との出会いと助けにより実現されていくものです。
そして大概は上記の人々と深いやり取りを必要とするのは売買契約以外では常に「問題が起こった時」です。
問題が起こらなければ常日頃は連絡を取る必要はなく、管理者が代理で着々と維持管理を進めてくれますが、いざ何か起こった時にはその事情に応じて専門家に連絡を取り、起こる変動数をコントロールすることになります。
また、本シリーズの最初にお伝えしたとおりこのレベルの純資産を不動産投資で築くのには何もフォープレックスから開始する必要はありません。
あくまでも$20,000という極めて少ない自己資金で開始する場合、
キャッシュフローが抜群のフォープレックスを狙う
市場価値の80%以下で購入
一戸あたり年間$200のキャッシュフローが実現することを確認
ここに拘っていくと最高レベルの利回りで資産を殖やしていくことが可能になる、という全体像としてのイメージはお掴み頂けたのではないでしょうか。
そしていよいよ、ここから最終章に入ります。
マルチファミリー物件のランクを上げる
極小の自己資金から資産を形成していく過程をフォープレックスモデルで見てきましたが、7年目の$738,790の純資産をもって最後を仕上げていきます。
狙うべきは「75戸レベルのマルチファミリー物件」です。
75戸あるとかなりの規模になり、一棟というよりも複数等になるのが通常だろうと思います。
敷地内には管理オフィスも設けられ、複数の従業員がおり、住み込みで専任の管理人も必要になるレベルです。
かなりの規模感になりますが、純資産が$738,790もあるとそれが可能となります。
そこで条件として拘るのはここでも
市場価値の80%で購入できるマルチファミリー物件
です。
現実には現在の24戸のマルチファミリー物件を1031 Exchangeを使用して75戸レベルのマルチファミリー物件とトレードする場合、マルチファミリー物件を売却する際の諸経費を見ておく必要があります。
また購入後の必要修繕も加味し、ここでは約$100,000を諸経費として見ておきましょう。
そうすると実際に頭金として使用できるのは$640,000程度です。
そこでこの$640,000が20%の頭金だとすると、$2,560,000の借り入れができる計算になります。
そして同じルールで$3,200,000（$2,560,000 + $640,000）が物件価値の80%だとすると、市場価値が$4,000,000のマルチファミリー物件を購入することが可能となります。
ただし、現実には75戸であれば市場価値$3,500,000前後で市場に出ているものです。
またこのレベルになるとテキサス州などのキャピタルゲイン市場でも探すことが出来ます。
そして物件価値80%で購入出来れたとすれば購入価格は
$2,800,000（$3,500,000 × 80%）
となり、$640,000を頭金とすれば必要な借入は
$2,160,000（$2,800,000 - $640,000）
です。
この結果、購入後には
ローン残高：$2,160,000
物件価値：$3,500,000
エクイティ合計：$1,340,000（$3,500,000 – $2,160,000）
となり、家賃収入が入らない初月の時点ですでに純資産は$1,340,000と1億円を達成する計算となります。
また、ここから1戸の年間キャッシュフローが$200とすると全戸合わせると
$180,000（75戸 × $200 × 12ヵ月）/年
これだけのキャッシュフローが期待できることになります。
最初に$20,000の自己資金からスタートしたものが、後に年間$180,000のキャッシュフローを実現するのです。
。。。
フォープレックスモデルで純資産1億円を達成するまでの一例をお伝えさせて頂きました。
明日、本シリーズで掴んでおきたいポイントを総括してみましょう。
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