こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
コロナウイルスの影響は世界中のあらゆる業種に影響を及ぼし始めています。
軒並み売り上げが激減している業種がほとんどですが、自宅待機特需でいそがしくなっているアマゾンドットコムですら純利益は減ったのだとか（販売増は単価が低い日常品の為）。
そしてこの夏ごろからはより本格的に世界経済の景気後退が始まるように思います。
アメリカ不動産も間違いなくそんな逆風を受け始めている業界であり、ここからは
物件販売数の減少
物件価格の値下がり
この2つが負のスパイラルとして働いてくるでしょう。
そしてコロナウイルス騒動が日本でも本格化し始めて以来、本日までの間に度々頂戴する同種のご質問があります。
それは
ここからアメリカ不動産価格は下がるとブログで書いておられますが、その根拠は何でしょうか？
というもの。
結構頻繁に頂くご質問ですので、改めてその理由について整理してお伝えさせて頂きます。
アメリカ不動産価格が下がり始めると予想する理由
アメリカ不動産価格が下がるという見解についてですが、厳密にはその陰りはすでに見え始めています。
例年であればアメリカ不動産市場はとっくに活況の時期に入っていますが、中古物件販売数は例年までの傾向に反して下がり始めているのです。
同時に、市場に出ている物件も値下げがそれなりに目立つようになりました。
夏場までにその様相がハッキリ数字で見えてくると思いますが、ここから不動産価格は下がる要素は多い一方で、不動産価格が上昇すると信じる材料は見当たりません。
そこで、アメリカ不動産価格が下がり始めるだろうと予想する理由についていくつかポイントを見ていきましょう。
最初に補足すると、下記にお伝えするのはたった今見えている因に対する果のみです。
今後コロナウイルスの影響による景気後退の中で予想もしない事態により価格が足を引っ張られることがあるかもしれませんが、ここではあくまでも誰もが想像できる範囲でお伝えさせて頂きます。
そして明らかにここからアメリカ不動産価格は値下がりするだろう理由、それはいつもお伝えする不動産需要の三大要素、
人口
人口動態
賃金・労働機会
に大きなヒントがあります。
モノの価格は需要と供給のバランスで上下するものであり、これについてはアメリカ不動産も全く同じです。
供給に比べて需要が高ければ価格は上がり、需要に比べて供給が高ければ価格は下がる、そんなシンプルな法則があります。
そして今回は上記の不動産需要の三大要素の中で、最後の
賃金・労働機会
が大きく崩れ始めているのです。
具体的にいきましょう。
買い控えの傾向が高まる
近年、アメリカでは不動産物件の買い控え現象が多く見受けられました。
その要因は物件価格そのものが高くなりすぎた感があること。
生活者の賃金上昇率と物件価格の上昇率に乖離があり、常に物件価格の上昇率が高い状態にあったことです。
いわば平均的な収入のアメリカ人、特に若いミレニアル世代はおいそれと手が出せない状態でした。
この今までの買い控えの傾向は今後どうなるでしょうか？
当然、買い控えの傾向は高まるに決まっています。
もしくは買い控えどころか、失業して家を買うどころではない人々が増えてくることも予想されます。
お金に余裕がある富裕層の中でも資産を減らす人々は多く出てくることでしょうし、よほどの理由がない限りは物件購入は様子見とする人々が増えてくるはずなのです。
それはすなわちアメリカ不動産市場において需要が減るということですから、需要が減るにつれて価格は下がってくると予想されます。
家賃・ローンが支払えない
そして実際のところ、そんな「買い控えておこう」と考える方々はまだいい方です。
買い控えどころか失業により家賃や住宅ローンの支払いが継続出来ない人々が多く出始めています。
先週の時点でアメリカの失業手当申請者は3000万人を超えていますし、ここからはもっとも失業者が増える可能性もあります。
そうすると不動産需要の三大要素である
賃金・労働機会
は大きく崩れ、
- 住宅ローンが支払えず債務不履行により差し押さえ
- 家賃収入が入らずに物件が維持出来ない（やむなく損切り）
そんなパターンも増えてくることが予想されます。
そして物件価値は根本的に物件そのものの価値もさることながら、外的要因にも影響されます。
ごく単純に言えば、一つの物件はその近所にある同種の物件の売買結果に大きく足を引っ張られる性質があるのです。
例えばご近所の複数の物件が
買い手市場の為に大きく値下げして売られた
差し押さえられて安価に売却整理された
となると、周囲の物件価値はこの結果に大きく足を引っ張られることになります。
結果として物件価格は相対的に下がってくるのです。
まさに、
物件販売数の減少
物件価格の値下がり
この2つの負のスパイラルの要素が満たされる条件が先に見え始めています。
。。。
ここからアメリカ不動産価格は下がる傾向が出てくる、との見解について明確な部分のみをお伝えさせて頂きました。
物件価格が下がる要素がすでに見受けられる一方で、不動産価格がここから上昇すると判断できる材料は無いに等しいことがお分かり頂けるのではないでしょうか。
ただし。
ここから不動産価格は結構な確率で下がり始めると思いますが、その下げ具合が落ち着いて底値を打った後はどうなるでしょうか？
それは経済の再生度合いにもよると思いますが、その後は不動産価格が上昇しない理由はありません。
だからこそ先日はフォープレックスモデルをご紹介し、その時に備えて頂けるよう（一つの参考にして頂けるよう）情報公開を開始しているのです。
その時は久しぶりに、南カリフォルニアにおいても購入のタイミングが訪れる可能性は高そうです。
余談ですが、私(佐藤)は自分がバイヤーエージェントとして動ける市場においては投資向けコンサルティングは無償で請け負っています。
物件売買仲介のみならず、投資目的の物件に対してはあらゆるデータと地元情報からキャッシュフローが期待出来る物件に絞ってご紹介させて頂いてます。
実際、市場の動きを読んでいる方々から、南カリフォルニアで価格が下がり始めるだろう時を狙ってのご予約のお問い合わせを頂き始めています。
同業者に眉をひそめられるだろうことは百も承知で正直にお伝えしますが、今の時期に物件購入を検討されている方々は待った方が良いです。
今は焦らずに最低でも夏までは様子を見てベクトルの向く先を確かめ、そこでベクトルが下を見ていることが確実であれば、そこから更にしばらくは様子を見る。
それくらいの心構えでここからのアメリカ不動産市場は観察した方が良いと思います。
