こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近は「近い将来、アメリカ不動産価格が下がる」と仮定してのご質問が増えつつあることをお伝えしました。
市場に敏感な方々は今回のコロナウイルスの影響により起こり始めている景気後退を踏まえて、ここから先アメリカ不動産も価格が下がると読んでいます。
そのことは私(佐藤)も同感ですし、実際にアメリカ不動産の平均価格は下がり始めることはほぼ間違いないものと見ています（厳密には起こり始めています）。
けれども実際のところ、最終的にどこまで下がるか確実なことは誰にも分かりません。
著名投資家ウォーレン・バフェット氏も最近の年次株式総会で
「新型コロナウイルスの感染拡大によって世界が変わる」
「明日の株式市場も誰にも分からない」
とコメントしていましたね。
実に正直な見解をされていますし、市場の傾向は読めたとしても正確な数字が分かる投資家などいるはずがありません。
アメリカ不動産価格も然り。
不動産価格が下がり始める傾向は誰もが理解しているものの、それが実際にどれほどの下げになるかは誰も正確に分かりません。
予想に反して
「軽く下がるだけでそのまましばらく平行に推移」
となるかもしれませんし、
「前回の景気後退ほどはいかないものの、全米平均で10%の下げ」
あたりかもしれませんし、
「リーマン・ショック時と同等もしくはそれ以上の値下がり」
を一度は経験するかもしれません。
このことは今からの世界経済がどれほど落ち込むかに密接に関わってくることは間違いなく、夏ごろまでにはかなり明らかになるだろう世界経済の動向を注目する必要があります。
そこを意識しつつ、当ブログでも極力有益になりそうな情報を意識して毎日の項を上げておきたいと思います。
。。。
それにしても、私(佐藤)自身も本年は第一四半期からコロナウイルスの影響を意識した項を立て続けに上げることになるとは予想もしませんでした。
例年であればすでにアメリカ不動産市場は活況を呈しているはずでしたし、私(佐藤)もまた本年の移動型の生活が本格化していた時期のはずでした。
予定が一変して自宅待機が続く日々ですが、今日はここから不動産価格が下がることを前提として知っておきたい情報の一つ、
「物件価格が安い州」
を押さえておきましょう。
平均物件価格が安い州トップ10
不動産投資において、物件が安ければ利回りが良いかといえばそんなことはありません。
物件が安い地域は所得平均も低い傾向があり、家賃も低く、利回りが高くなるとは言いきれない側面があります。
それでもこれらの物件が安い地域については
・キャッシュフローが良好な物件が存在する可能性が高い
・IT系の会社が集い始めている地域は特に有望
等、誰も目をつけないような投資に適した物件がが隠れていることもあるのです。
そんな視点を意識しながら、2020年時点の物件価格が安い州10位から1位までを見ていきましょう。
純粋に順番と価格のみで並べてみます。
10位：Indiana（インディアナ） - $155,640
9位：Iowa（アイオワ） - $152,885
8位：Kansas（カンザス） - $150,657
7位：Ohio（オハイオ） - $150,374
6位：Kentucky（ケンタッキー） - $146,871
5位：Alabama（アラバマ） - $138,975
4位：Oklahoma（オクラホマ） - $128,934
3位：Arkansas（アーカンソー） - $128,101
2位：Mississippi（ミシシッピ） - $126,502
1位：West Virginia（ウェストバージニア） - $108,236
全米平均物件価格（2020年4月時点）
10位から1位まで一気に並べてみましたが、やはり物件価格が安いのはおしなべて内陸の州であることが分かります。
海岸沿いの州は一つもありませんね。
そして2020年4月の時点で平均不動産価格が最も安いのはウェストバージニア州の$108,236でした。
今のレートで日本円で1,000万円弱でしょうか。
このような内陸の地方都市で投資物件を探すときに押さえておきたい条件は
人口が微増でも増えていること
ダウンタウン近郊で治安が悪くはないこと
です。
不動産価格が安い州の場合、絶対的に人口が少ない傾向があります。
いわゆるニッチスポットはいくらでも存在するのですが、投資の観点ではやはり
ビジネスの動きがあり
それなりに人口密度が高い地域
と考えるとやはり人口が増えている、願わくばダウンタウン寄りがよいのです。
そしてこのような平均価格が安い州だからこそ、州都のダウンタウン寄りであったも治安と学区の良い地域でも掘り出し物が残されていたりします。
そこでこのような内陸の物件価格が安い地域ではキャッシュフロー狙いとなりますが、考え方の基準としては先日のフォープレックスモデルのように
「物件価値の80%」
での取得を目指すのがベストです。
いわゆる
差し押さえ物件
もしくは
結構な修繕を必要とするフィクサーアッパー物件
です。
大がかりな修繕前提で安く購入し、最低でも物件価値の10%増しで仕上げると良好な投資として出発が出来ます。
明日に続けます。
