こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
少し先の未来ではアメリカ不動産価格が下がることが予想されます。
その傾向は地域市場によって異なったものになるとは思いますが、全米の平均価格としては大なり小なり下がることはほぼ間違いないでしょう。
そして入り口戦略の意味では、そんな価格が安くなった時期こそが新規購入・買い増し・物件交換の好機です。
不動産投資の本当の魅力は
- 利回りを重視し
- キャピタルゲインを得て
- 価値の高い物件と交換していく
ことにあります。
先日はフォープレックスモデルで$20,000を総資産でミリオン超えに育てていく過程を見ていきました。
「たった1ヶ月で1億円を稼ぐ！」
などと眉唾物の話ではなく、現実には不動産で資産形成を実現するにはそれなりに時間がかかります。
7年
10年
20年
と人によってそのスピードは全く違うものの、少なくとも10年以上の時間軸で捉えて進めるべきものです。
そんな、利回りを重視して少ない資金を大きく育てていく機会が本年から訪れるかもしれません。
そこで現在のアメリカ不動産を俯瞰する一助として、昨日は全米の中でも平均物件価格が安い順番に州を並べてみました。
改めて見てみると、
10位：Indiana（インディアナ） – $155,640
9位：Iowa（アイオワ） – $152,885
8位：Kansas（カンザス） – $150,657
7位：Ohio（オハイオ） – $150,374
6位：Kentucky（ケンタッキー） – $146,871
5位：Alabama（アラバマ） – $138,975
4位：Oklahoma（オクラホマ） – $128,934
3位：Arkansas（アーカンソー） – $128,101
2位：Mississippi（ミシシッピ） – $126,502
1位：West Virginia（ウェストバージニア） – $108,236
全米平均物件価格（2020年4月時点）
このような順番になっています。
あくまで平均価格ではありますが、上記の州の中で
人口が微増でも増えていること
ダウンタウン近郊で治安が悪くはないこと
この条件を揃える地域には、掘り出し物の物件が隠れている可能性が高いと思います。
本日も続けます。
テクニックよりも原理原則を
このことを分かりやすく実例でいきましょう。
その前にやや前置きとなりますが、ほとんどの方が著名不動産投資家であるロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」を読まれたことがあるのではないでしょうか。
私(佐藤)も実用書から自伝までいろいろ読みますが、読書をする上での目的はハッキリしています。
それは知識やテックニックよりも「原理原則を学ぶこと」です。
どんな本でも、その著者が語らんとする話の裏には不変の法則性のようなものがあります。
その意味ではロバート・キヨサキ氏の上記著書も良い学びになりました。
この著書の中では「ファイナンシャル・インテリジェンス」という言葉が
- 財務諸表を読む能力
- 投資戦略
- 市場の動向を読む能力
- 法律の知識
で説明されています。
これらの能力を高めていくには経験を積み上げていくしかありませんし、ある程度知識を身に着けたらどこかの時点でスタートして回し続ける中で精度が高まっていくものです。
そしてビジネスと同様に投資もまた、成功するときもあれば失敗するときもあります。
かくいう私(佐藤)も今でも妻から突っこまれることがある、恥ずかしいほど大金を失った過去があります。
けれども自転車に乗りながら
「私は生涯で一度も転んだことがないです」
という人はまずいないのではないでしょうか。
もしもいるとすれば補助輪を外したことがないか、相当ゆっくりこいでいるかです。
そしてこのことは不動産投資行為も同じ。
そのまんま正直に言えば、一度も転ばずに不動産投資でストレートに資産を大成功させることはほぼ不可能だと思います。
どうしても転ぶのが嫌であれば、補助輪をつけ続けるかの如くにREIT等の安全な、けれども低いリターンに甘んじるしかありません。
ロバート・キヨサキ氏の例
そこで前述のとおり原理原則を学ぶことがまず大切である、という前提に立ってロバート・キヨサキ氏が著書で出している例を上げてみましょう。
著書の中の実例を箇条書きで並べてみます。
・オレゴンで1930年築の小さい物件を見立てる
・$65,000の価値があるところを$45,000で購入する
・その時に$5,000を頭金として家主に渡す（自己資金は$5,000のみ）
・諸経費を差し引いた後の毎月のキャッシュフローが$40弱
・1年後に若夫婦に$95,000で売却し、約$40,000のキャピタルゲインを得る
・$450,000の価値がある12世帯のマルチファミリー物件（①）を見つける
・$275,000でオファーし、最終的に①を$300,000で購入（1031 Exchangeを活用）
・2年後にアリゾナ州フェニックス市で30世帯のマルチファミリー物件（②）を見つけ、①を$495,000で売却
・頭金$225,000、総額$875,000で②を購入（1031 Exchangeを活用）
・購入後の②からの毎月のキャッシュフローは$5,000
・数年後にこの物件②に$1,200,000の価値がつけられる
このような実例でした。
結果として、ロバート・キヨサキ氏は最初の$5,000の頭金から開始して最終的には$1,200,000の価値を持つマルチファミリー物件（上記②）を所有することになります。
この実例をテクニックの話ではなく、原理原則の観点から考察してみましょう。
明日に続けます。
