こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
一昨日は今のアメリカで平均物件価格が安い州トップ10を確認し、昨日は著名不動産投資家のロバート・キヨサキ氏が著書で書かれている実例を見ていきました。
その狙いは不動産投資の本当の醍醐味である
- 利回りを重視し
- キャピタルゲインを得て
- 価値の高い物件と交換していく
この流れを原理原則の側面から理解すること。
そして現在のアメリカ市場で狙い目となり得る市場を知っておくことです。
キヨサキ氏の実例をもう一度おさらいすると、
・オレゴンで1930年築の小さい物件を見立てる
・$65,000の価値があるところを$45,000で購入する
・$5,000を頭金として家主に渡す（自己資金は$5,000のみ）
・諸経費を差し引いた後の毎月のキャッシュフローが$40弱
・1年後に若夫婦に$95,000で売却し、約$40,000のキャピタルゲインを得る
・$450,000の価値がある12世帯のマルチファミリー物件を見つける
・$275,000でオファーし、最終的に$300,000で購入（1031Exchangeを活用）
・2年後にアリゾナ州フェニックス市で30世帯のマルチファミリー物件を見つけ、$495,000で売却
・頭金$225,000、総額$875,000で購入（1031Exchangeを活用）
・購入後の毎月のキャッシュフローは$5,000
・数年後にこの物件に$1,200,000の価値がつけられる
という流れでした。
上記の実例を抽象度を上げて考えてみると、下記のようなポイントが読み取れます。
市場を見極める
キヨサキ氏は最初の物件で$65,000の価値があるところを$45,000と、$20,000も安く購入しています。
これが可能となった背景は
・当時のオレゴン州の不動産市場が落ち込んでいた
・結果として物件の家主は1年もの間売却できずに悩んでいた
という事情がありました。
家主は一日も早く家を売却して整理したいのに不動産市場は落ち込むばかり。
そんな悶々とする中でキヨサキ氏のオファーは魅力的に見えたはずです。
少なくとも利回りを重視するのであれば入り口戦略としては
「市場価値よりも安く購入する」
ことが鉄則となります。
先日のフォープレックスモデルでは「市場価値の80%以下で購入」とご紹介しましたが、キヨサキ氏は市場価値の
69%（$45,000 - $65,000）
という、極めて安い価格での購入を実現しています。
その後にオレゴンの不動産市場が回復してからでは同じような結果は出なかったはずです。
やはり市場が落ち込んでいる時にこそ、安く購入できる好機が訪れるのは間違いありません。
物件を見極める
そしてこの実例で特筆するべきもう一つは、キヨサキ氏はこの物件を築60年ながらも非常に的確に
「この物件は賃貸用にちょうどいい」
と見極めていることが分かります。
少し考えてみてください。
・不動産市場は落ち込んでいる
・築60年の古い小さな物件
・過去1年間売れずに市場に残っている
こんな物件をあなたは「欲しい！」と瞬間に思うでしょうか。
築60年で1年間売れていないと聞いただけで、「ババは引きたくないよ」と大抵の人はパスするかもしれません。
だからこそ、当時もキヨサキ氏が見立てるまで売れなかったのではないでしょうか。
この物件を2020年の今でいえば
「1年の間市場に残されている1960年築の小さな家で、一ヵ月のキャッシュフローが$40程度」
ですが、これを金鉱脈と見る人はどれだけいるでしょうか。
そこには
・賃貸物件として適切である
・低調な市場だからこそ価値を上げることでよりキャピタルが期待出来る
と物件価値を適切に見極めていたキヨサキ氏の着眼点が伺えます。
1031 Exchangeを活用する
それから1年後にはオレゴンの不動産市場が好転し始め、元々$65,000の価値があった物件を$95,000で売却に成功。
その資金を元に$450,000の価値がある12世帯のマルチファミリー物件を$275,000でオファーし、最終的に$300,000で購入しています。
この際には1031 Exchangeを活用していますが、ここで分かるのはキヨサキ氏は
・最初から小さい物件は長期保有するつもりはなかった
・タイミングを見計らって、高めた物件価値をもってより価値のある物件と交換するつもりだった
・最初から1031 Exchangeを活用する前提で考えていた
ということです。
1031 Exchangeを活用する上では手続き開始から定められた期間以内に交換しなければならないルールがありますから、手続きを開始する前には
・適切なマルチファミリー物件をすでに見つけていた
・若夫婦と事前価格交渉を済ませていた
ことはほぼ間違いないと思います。
「好条件で交換できる」と確信した上で、1031 Exchangeの手続きを踏んでいるはずなのです。
1031 Exchangeはキャピタルゲイン課税の繰り延べを可能にしますが、不動産をして資産を大きく形成する上で
- 利回りを重視し
- キャピタルゲインを得て
- 価値の高い物件と交換していく
このステップを繰り返すのであれば、1031 Exchangeは必須になります。
その意味ではアメリカ国籍・永住権を持たない方がこの方法で資産形成を進める為には法人として不動産投資を進めることが有利になりそうです。
。。。
ロバート・キヨサキ氏の実例から抽象度を上げて3つだけポイントを絞ってみました。
１．市場を見極める
２．物件を見極める
３．1031 Exchangeを活用する
この3つのポイントについて、その意味合いをもう少し深堀してみましょう。
明日に続けます。
