こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産市場が低調な時が利回り重視で参入する好機、との趣旨でシリーズをお伝えしています。
前提としては、不動産で資産を構築する為には何が何でも利回り重視でなければならない、ということはありません。
そもそも不動産投資を通じて到達したい目標は法人・個人によって大きく異なりますし、それに従って過程においても辿る道は千差万別になります。
それでも個人レベルで不動産投資を通して資産形成を計る上では、やはり極力少ない資金で大きく育てる道を選びたいもの。
その意味では
- 他人（金融機関）からお金を借りて
- 利回りの良い物件を選び
- 時間をかけて資産を大きく育てていく
という道を選ぶことは有効です。
本シリーズで取り上げているロバート・キヨサキ氏の場合も個人として利回り重視で不動産投資を進めてきた一人。
当初はクレジットカードギリギリまで借金をして、税金支払いもギリギリまで送らせて、それなりにリスクの高い個人投資活動を続けてきた回顧録があります。
万人に薦められる方法ではないかもしれませんが、一昔前の市場全体が成長し続けていた当時には有効な手法だったのかもしれません。
そこでキヨサキ氏の実例から
１．市場を見極める
２．物件を見極める
３．1031 Exchangeを活用
の3つのポイントにまとめ、昨日は市場参入のタイミングについて考察していきました。
利回り重視で不動産市場に参入するのであれば、市場が不調の時にこそ好機が訪れます。
誰もが物件購入を控えようとする低調な市場の中にこそ、掘り出し物の金鉱脈が数多く出てくるのです。
それが理由でこの時期にはフリップ業者がかなり活発に動き始めますし、当ブログでもご紹介しているプロミゾリーノート投資への需要（債務者としてのフリップ業者からの需要）が増してくることになります。
そして下りの波に乗るべきタイミングを成長カーブになぞらえて
初期
成長期
成熟期
衰退期
の4つサイクルで言えば、最後の衰退期の始まりに参入のタイミングをおくことがベストだと思います。
本質的に不動産は流動性が低く、その売買契約も一日二日で完了する類のものではありません。
その意味では衰退期が終わり物件価格が底値をつく時期には遅く、そのまま波が上がり始めると乗り遅れる場合もあるのです。
そこで利回り重視の不動産投資を心がける上では、「たった今の市場がどうなっているのか」はよく見極めて参入のタイミングを計るようにしましょう。
今日も続けます。
物件を見極める
キヨサキ氏の実例から学べる2つ目のポイントは
２．物件を見極める
ということでした。
ここも抽象度を上げすぎている言葉ですのでもう少し具体性を出すと、物件を見た時に
物件の間取りは賃貸物件向きか
どの程度の修繕が必要か
修繕後に価値は十分に上がるか
このあたりの度合いを測る、ということになります。
キヨサキ氏の場合はジョギングの最中に物件を見て、30分で購入を決めたとありますが、それまでの不動産投資の経験から
⇒ 賃貸物件として申し分ない
⇒ 十分に価値は上がる
と見立てたことになります。
築60年の物件ということですから、今日でいえば1960年に建てられた物件を買うということです。
築60年の中古物件と聞くとやや引いてしまう方も多いかもしれませんが、利回り重視の不動産投資であれば十分に許容範囲です。
許容範囲というよりも、このレベルの中古物件こそ利回り重視の投資には有効な選択肢となり得ます。
先日ご紹介したフォープレックスモデルも同様です。
新築ピカピカのフォープレックスモデルはかなり高額で、とても十分な利回りが出せる投資にはなりません。
物件そのものは古く、それなりに修繕が必要だからこそ安く購入して修繕で価値を上げられる式になります。
そこで利回り重視の投資に求められるのは
「使い古された建物に価値を見出す」
そんな経験に基づいた目利きなのです。
水先案内人を探す
それでは不動産投資初心者が最初から投資として回る物件を百発百中に見立てられるかといえば、これは難しいことは自明の理です。
例えるなら補助輪なしの自転車に最初から乗れる人はおらず、また一度も転ぶことなくスキーが上達する人もいないことと同じだと思います。
何度か自分自身で経験を積み上げていく中で感触が分かるようになり、過去の経験があるからこそ精度が上がっていくことでしょう。
その意味では失敗しながらも成功体験を積み上げていく中で、誰でもキヨサキ氏のように築60年の物件購入可否を30分で決断できるようになります。
とはいえ、ある程度の失敗も必要とは言えどもやみくもに時間と労力を無駄にすることもありません。
自転車の補助輪は外したとしても、サドルの後ろ側を掴んで補助してくれる人が後ろにいれば安心して進めます。
「サドルの後ろを掴んでくれているから安心だ」と思いつつも、実際はその人はいつの間にか手を放しており、気がつけば自分でこげるようになっているものです。
またスキーにしてもインストラクターがいればこそ、無駄に何度も転ばずに最短距離で上達するものでしょう。
そこで価値のある物件を選ぶ真贋を身につける上でも、水先案内人に教えてもらいながら進めればその結果は大きく違ってくると思います。
特に不動産投資において自分に馴染みのない土地の物件を購入する場合、水先案内人は必須です。
キヨサキ氏の実例の場合、購入したのは自分が暮らす地域市場の中でもジョギングで通る距離感の物件でした。
ということは市場のことはおろか地域についても熟知していたでしょうし、本では語られていない
・立地条件
・賃貸需要
についてもよく把握していたことと思われます。
これが全く土地勘もなかったとしたら、さすがのキヨサキ氏も地元人のアドバイスなしには先に進めていなかっただろうと思うのです。
そこで不動産投資において「物件を見極める」ということになると、遠隔からの投資の場合はどうしても地元の専門家による協力が必要になります。
投資する地域市場は少なくとも一度は自分の目で見ることが理想だと思いますが、後は8割～9割を地元人に委ねる場合でも大丈夫です。
地域の特性はどうか
治安は問題ないか
賃貸物件として回る物件か
このような視点から地元のリアルターを始めとする専門家に意見をよく聴くようにしましょう。
私(佐藤)の場合はコンサルタントとして
投資家 ↔ 佐藤 ↔ 地元専門家
の関係でコミュニケーションの中間に入るサービスを提供させて頂いています。
けれども誰かが間に入らずとも、いずれにせよ大切なポイントとしては少なくとも地元の専門家とのつながりを確立することです。
ここは実際には利回り目的の投資ならずとも大切な部分ですが、物件の価値を見定める上では水先案内人の存在は必須と考えておきましょう。
明日に続けます。
