こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
利回り重視のアメリカ不動産投資についてお伝えしています。
不動産投資の醍醐味の一つと言えるのは
利回りを重視し
キャピタルゲインを得て
価値の高い物件と交換していく
この流れで極力少ない資金から開始して、後に価値の高い物件と交換していく資産形成の方法です。
そこで最近はフォープレックスモデルやロバート・キヨサキ氏の例を上げて、利回り重視の不動産投資の参考例として見てきました。
実際のところ、ここから少し先の未来でアメリカの不動産価格が下がってきたときにはどれくらいの下げになるかは正確には分かりません。
それでも利回りで言えば有利な展開が期待されるでしょうし、実際に値下がりの傾向が具体的に見え始めたらめぼしい物件にオファーを繰り返す準備をしておくとよいと思います。
そこで前準備として目ぼしい市場を調べておく目的で、今シリーズの最初の方で
「平均物件価格が安い州トップ10」
をお伝えさせて頂きました。
今一度並べると
10位：Indiana（インディアナ） – $155,640
9位：Iowa（アイオワ） – $152,885
8位：Kansas（カンザス） – $150,657
7位：Ohio（オハイオ） – $150,374
6位：Kentucky（ケンタッキー） – $146,871
5位：Alabama（アラバマ） – $138,975
4位：Oklahoma（オクラホマ） – $128,934
3位：Arkansas（アーカンソー） – $128,101
2位：Mississippi（ミシシッピ） – $126,502
1位：West Virginia（ウェストバージニア） – $108,236
の順番です。
これらの州に資産形成を計る上で金鉱脈となる物件が隠れているかもしれません。
そこで今日からシリーズの仕上げとして、脈のある物件の見つけ方をみていきましょう。
どのあたりの物件を選ぶべきか
まず最初に投資に適した物件を見つける上で掴んでおきたいコツがあります。
これもまた使い古された言葉ですが、不動産は後にも先にも
「ロケーション・ロケーション・ロケーション」
です。
そしてフォープレックスモデルとロバート・キヨサキ氏の例に出てきた物件にはロケーションの共通項があります。
それはズバリ、「州都の郊外にある物件」であるということです。
このことをいつもお伝えする不動産需要の三大要素
人口
人口動態
賃金・雇用機会
の観点からも考察してみましょう。
上記に名前を連ねる物件価格が安い州はいずれも内陸に位置しています。
これらの地域は人口が海岸沿いの州よりも少なく、人口増加も微増と言える場所がほとんどです。
そしてこれらの地方都市においては、人口や雇用機会はダウンタウンに集中する傾向があります。
カリフォルニア州のような人口増加がはなはだしい地域ではダウンタウンに一極集中することはなく、むしろ人口の意味ではダウンタウンでは減少すら見えています。
かえってダウンタウンよりも郊外の方がベッドタウンとして需要があり、物件価格も高い傾向にあるのです。
けれども地方都市の場合はこの傾向が少し違います。
内陸の州では安定した仕事はどうしても州都に集中する傾向があり、それに伴い不動産需要もダウンタウンに集中する傾向が出てきます。
とはいえ、けれども不動産投資の観点からすればやはりダウンタウンの真ん中は最適とは言えません。
実のところ、一番の狙い目はやはり「州都の郊外にある物件」なのです。
ダウンタウンからさほど遠くなく、十分に車で仕事に通える距離。
そんな場所の物件であれば
利回りを重視し
キャピタルゲインを得て
価値の高い物件と交換していく
この資産形成を実現する出発点としては十分な物件が見つかる可能性が高いものです。
そこでまずは物件価格が安い州の中でもロケーションの観点から押さえておきたいポイントとして
・人口は微増でも増えている
・州都の郊外
この2点は優先的に押さえることにしましょう。
どんな物件を選ぶべきか
そしてロケーションの候補を絞ったら、次にどんな物件を選ぶべきかを絞っていきます。
ここは非常に幅広い考え方で検討することが出来ます。
フォープレックスモデルでご紹介したのは、
・差し押さえ物件を購入する
・それなりに修繕が必要なフィクサー・アッパー物件を狙う
ということでした。
ロバート・キヨサキ氏の例では最初の物件はオーナーから直接買い付けています。
この時の物件がどれほどの修繕が必要だったかは分かりませんが、家主が暮らしていたことを考えるとそれほど大がかりな修繕ではなかったのかもしれません。
いずれにせよ、選ぶべき物件の基準としては
・賃貸し易い物件
・キャピタルゲインが狙える物件
を条件としておきましょう。
まず賃貸されやすい物件としてはサイズは比較的小ぶりで構いません。
期待されるキャピタルゲインを加味しながらも
2ベッドルーム
もしくは
3ベッドルーム
のいずれでもよいと思います。
また築年はそれなりに古くても構いません。
キヨサキ氏が見つけた物件は当時でも築60年という古い物件でした。
現在でいえば1960年築ということになりますが、このような古い中古物件でもきちんと修繕することで十分にキャピタルゲインは発生するものです。
そこで、これらの条件を揃えた物件を具体的に探してみましょう。
明日に続けます。
