こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までは利回り重視で有利な物件について、
ミズーリ州
を選んでリアルタイムで探してみました。
本シリーズはアメリカ不動産価格が下がり始めた場合の予行演習的にお伝えしていますが、昨日探したところフォープレックスモデルでご紹介したような8万ドルで購入出来る物件は見当たりませんでした。
厳密には、5万ドル以下でも買える物件は今でも全米のあちこちに存在しています。
けれども
・人口は微増でも増えている
・州都の郊外
・賃貸されやすい物件
・キャピタルゲインが狙える物件
これらのキーワードを網羅するとなるとそれなりに限定されてきます。
昨日の時点で時間をかけずにサッとみた限りでは8万ドル以下のレベルではありませんでしたが、少し先のアメリカ不動産市場でこのレベルが出るかをよく観察しておきましょう。
それでも、昨日の時点でもほぼ間違いない物件はありました。
改めて生リンクをご紹介するとこちらの物件です。
この物件であれば、多少予算は上がるものの
利回りを重視し
キャピタルゲインを得て
価値の高い物件と交換していく
と呼べる範囲に十分入れることと思います。
見た目には綺麗とは言えない古い中古物件ですが、私(佐藤)は何をみて「これはいける物件」と感じたのでしょうか。
その理由についていくつかポイントを上げてみたいと思います。
また予めお断りしますが、本当に投資に動く際は自分で予め現地を見ておいた方がよいです。
それが叶わない場合でも確実に信頼がおける
現地のリアルター
現地の不動産管理マネージャー
等の重要なキーマンとの関係性は先に構築しておく必要があります。
そして見つけた物件は直ちに、それらの現地パートナーに確認してもらうことが肝要です。
その前提をもって、ここでは純粋に前段階のMLSリサーチで「この物件はいける」と感じた理由についてお伝えさせて頂きます。
物件サイズが適切
まず最初のポイントは、サイズが適切であるということです。
3ベッドルーム
2バスルーム
であれば家族世帯でも賃貸用としては十分ですし、広さも1,056スクエアーフィートであれば十分です。
広すぎず狭すぎず、かつガレージも2つあり高い利便性です。
この条件であれば
「賃貸されやすい物件」
であり、
「自宅購入はまだだけれども、それなりに部屋と利便性がある賃貸物件が良い」
と考える世帯には確実に需要が見込めます。
価格が落ち切っている
ここでは分かりやすく、zillow.comの数字を参考にしてみましょう。
この物件はオークション物件ですので当然ですが、本来は中央値が
$184,000
あたりで然るべき物件のはずが、
$115,000
で購入が可能でした。
2012年当時、全米の不動産価格が底値を打った時でもこの物件は価格が
$120,000
のレベルだったようです。
当時よりも低い価格で出ており、完全に価格が落ち切っていることが分かります。
そしてこの場合、少し先のアメリカ不動産市場で価格がどれくらい落ちるかはさほど関係がありません。
より具体的に数字でいきましょう。
まず、このサイズの物件であれば
「賃貸に出せるレベル」
に持っていくのに修繕費予算は$25,000で十分です。
そうすると物件購入価格と合計すると
$140,000（$115,000 + $25,000）
です。
価値を上げた分、zillowの価格帯にもある$196,000のレベルに達することは十分に可能ですから、その場合は修繕が完了した段階でキャピタルゲインはすでに
$81,000（$196,000 - $115,000）
は期待出来ることになります。
後のキャピタルゲインも狙える
前述の$81,000のキャピタルゲインは修繕の結果ですが、この物件はそれ以上のキャピタルゲインもあり得ると思います。
zillow.com内のグラフを見ても分かると思いますが、この物件が位置する地域は全体的に価値が上がっているのです。
学区も10段階の中で7と決して悪くなく、周辺地域の物件も見て分かるとおり20万ドル台、30万ドル台の物件が地域周辺には数多くあります。
しばらくは景気後退により価格が下がる可能性はありますが、長期視点で10年ほど運用していると価格は恐らく
22万ドル ～ 25万ドル
のあたりに推移してくることも現実的です。
仮に低めに22万ドルとしてもキャピタルゲインだけで
$105,000（$220,000 - $115,000）
もあることが分かります。
一言で言えば、
「10年後には1千万円超えのキャピタルゲインが起こり得る」
ということです。
そして融資率が50%程度（%57,500）であれば、高い確率で家賃収入により10年後にはほぼ完済出来ることも考えられます。
その場合、22万ドルがそのまま次の物件の頭金にもなり得るのです。
計算を単純化する為、この物件の売却にあたる修繕費や諸経費は10年間の家賃収入を充てて差し引きゼロとしましょう。
すると仮に次の物件の20%を頭金とすると、
$1,100,000（$220,000 / 20%）
と、1億超えのマルチファミリー物件との交換が可能となります。
あくまでもかなり単純化した計算ですが、キャッシュフローの成績によってはこれ以上の結果も望めるはずなのです。
。。。
一つのシナリオとしてリアルタイムのケーススタディを上げてみました。
実際には修繕後に$80,000のキャピタルゲインを出した後で借金を清算して数万ドルを手元に残すことも出来ます。
けれども老後に安定したキャッシュフローを得たいのであれば、そのまま保有して価値の高い物件と交換していった方が有利だと思います。
またそれこそが、不動産投資の醍醐味の一つなのです。
