分母を絞り込む

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

最近はアフターコロナの世界の予想に関する記事が結構増えてきているようですが、その中には不動産業界の見通しについての見解もよく目にします。

私(佐藤)がこのブログで語るアフターコロナの不動産市場についても一つのシナリオに過ぎませんし、どなたの見解であっても確実性はないことが前提でしょうから否定されるものでもないと思います。

けれでも最近目にした、

「シリコンバレーではここから不動産価格が更に上昇し続ける」

という趣旨の主張にはちょっと首をかしげてしまいました。

もちろんどなたのご意見も一つのシナリオとして尊重されるべきかとは思いますが、シリコンバレーの不動産価格がここから更に上昇するようには私(佐藤)には見えません。

というよりも、こちらでもカリフォルニア市場で価格が下がり始めたことをご紹介しましたが、数字でみればシリコンバレーも確実に価格が下がり始めています。

シリコンバレーが属するサンタクララ郡に物件は所有していませんが、それでなくとも一つでも現地に物件を所有していれば本年の2月の時点で売却準備を始めたと思います（2月でも遅いくらい）。

アメリカでも本格的にコロナウイルスによる影響が見え始めた2月初旬の段階で、シリコンバレーの先も予想がついていたからです。

過去の項では商業物件がここから先値下がりする可能性が高い理由に

家賃が支払えない事業者が増える

テレワークに完全に切り替える事業者が増える

この両方の可能性を上げていたと思います。

高い家賃が支払えずにオフィス賃貸そのものを見直す事業主は増えてくるでしょうし、実際に今回をきっかけにテレワークに切り替える企業も確実に増えています。

つい最近も本社がシリコンバレーに程近い「ツイッター」や「フェイスブック」でもテレワークを制度化すると発表していたばかり。

恐らく、シリコンバレー近郊はアメリカでも商業物件の解約数が甚だ多い地域の一つになるのではないでしょうか。

そしてフェイスブックのようにシリコンバレーでもテレワークを制度化する企業が増えてくるということは、優秀な頭脳もシリコンバレーに一極集中する必要はなくなるということです。

そうだとすれば、この流れは住居物件にもほぼ確実に影響すると思います。

ただでさえシリコンバレーの住居物件はかなり高騰していましたから、オフィスに通う必要がないのならシリコンバレーで暮らす理由がありません。

極端な話郊外どころか州外で暮らしていてもよく、はたまた国外で暮らしていてもよいわけです。

過去10年以上に渡りアジアからもインド、台湾、シンガポール、マレーシア等から、優秀な人材がシリコンバレーに陸続と集まってきていました。

けれども今後の優秀な人材はわざわざアメリカに移住する必要すらなくなるかもしれません。

このことは東京も同じですが、「就業者は職場に集まるもの」という前提が崩れてしまうことがあれば一極集中は徐々になくなると考えるのが自然ではないでしょうか。

それでなくともシリコンバレーの物件価格は2017年時点の水準に戻るどころか、あの時の1.4倍以上とはるか上の水準に達していました。

つい先日はこちらで下がった不動産価格は再び戻る可能性が高いと書いています。

けれどもシリコンバレーは「テレワークにより商業物件・住居物件の双方の需要が大きく減る」というシナリオが考えられるとすると、同じ水準に価格が戻るには結構時間がかかるかもしれません。

9割固めてから動く

話しを昨日までに戻します。。

昨日までは住居物件の佐藤の案内方法について、

• 分母を整えてから動く
• 見て回る物件は相当に絞り込む

という趣旨でお伝えさせて頂きました。

昔ながらの伝統的な物件紹介は

１．リアルターに自分が欲しい物件の条件を伝える

２．リアルターが条件に合う物件を複数候補にあげる

３．複数の候補物件を一緒に見て回る

という「数撃ちゃ当たる」方式の部分がありました。

結論、アメリカ不動産業界においては上記の案内方式はここから相当な角度で変化していくと思います。

実際に私(佐藤)自身は近年は上記の伝統的な案内方法はとっていません。

実際に物件を現場に一緒に見に行く前に9割（あるいはそれ以上）分母を絞り込んだ方がはるかに効率がよいからです。

現在はひと昔前と違い、かなりのレベルで物件に関する情報が手に入ります。

近年はグーグルストリートビューも一役買っていますが、現場までいかずとも相当なレベルで事前情報は手に入るものです。

結果として、私(佐藤)がクライアントの皆様を現地にご案内する際には候補物件は相当少数に絞り込まれています。

かなり以前からこの調子で進めてはいますが、数年前には苦い思い出が。

ある時いつものように事前に伺った条件に対してあらゆる角度から分析し、お連れする物件を対象の地域市場の中で3軒にまで絞り込んでいたことがありました。

そうしたところ、前日に3件分の資料をお渡しすると買主候補のクライアントさんが

「軽く10件以上は見て回れると思ったのに、たった3件とはどういうことですか！？」

と大変憤慨されたのです。

3件まで絞るに至った理由をお伝えはしましたが、この方はとにかく数を多くみたいとのご要望。

仕方なくご希望のとおりに15件程度まで候補物件を上げ、見て回ることになりました。

その結果。。結局この方が選ばれたのは最初に上げていた3件の中の1件でした。

しかも10件以上回る中で時間のみを費やしてしまい、残念ながらその理想の1件を取り損ねてしまったのです。

もちろんここでは

「佐藤の物件絞り込み技術は相当なレベルなのです」

などと頭のおめでたいことを申し上げるのではありません。

そうではなく、現場に行く前に相当なレベルにまで物件を絞り込むことは可能ということです。

その方がクライアント様にとっても時間の無駄がなくなりますから、実際に見て回る前には結構なレベルにまで絞り込むことが得策だと思います。

そしてコロナウイルス騒動にアメリカ不動産業界が敏感に反応して変化し始めたことで、クライアントの皆様をご案内する段取りに非常に有利な環境が整いつつあります。

それは4月の時点でもお伝えしていたように、バーチャル方式の内覧環境が急速に整い始めていることです。

明日に続けます。