こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だってカリフォルニア市場で価格が下がり始めた様子をお伝えしましたが、それ以降当ブログへの
アクセス数
お問い合わせ数
が本当に増えています。
価格が値下がる傾向が数字で現れ始めた今、にわか熱気を帯びるかのように動くべきタイミングを見計らっている方々が増えているようです。
ロバート・キヨサキ氏は前回の2007年以降の暴落時に
「億単位で不動産資産を増やすことが出来た」
と告白されていますが、これにはキヨサキ氏がFinancial intelligence（意訳：お金の知性）と呼ぶ観点からの理由があります。
そして今回の場合、購入のタイミングとしては
「今はまだ購入に動かない方がよいです」
とお伝えしていますが、この点は不動産市場であれ株式市場であれ
「価格が落ちた時に購入する」
という定石に従って、たった今は様子を見た方が無難です。
そしてお問い合わせが増える中、同時にセカンドオピニオンについてのお問い合わせも多く頂戴しています。
自分で探した物件
日系業者に薦められた物件
の双方をお持ちくださり、
「今の時期にこの購入するべきか、セカンドオピニオンを頂きたい」
とのことでお問い合わせをくださる方々が増えているのです。
結論のみいえば、たった今はやはり時節を待った方がよいと思います。
もちろん全てが全て「買いではない」というつもりはなく、
銀行差し押さえ物件
ワケあり物件
等、今の時期に購入しても問題ない物件が存在することも事実です。
けれども多くの場合、さほど大きな修繕を必要としないような物件であれば全米のどの市場でも様子を見た方がよいと思うのです。
そこで今日は、セカンドオピニオンをお求めになる方々の為に
「買いか否か」
を自分で見分けられる、簡単な方法について言及しておきたいと思います。
リアルター専用のデータベースで深く見ずとも、一般の民間MLSサイトを使って誰でも確認できるチェックポイントです。
もしも下記を全てクリアしている物件があれば、その時はあなたが依頼されるリアルターにさらに深くチェックして頂くとよいと思います。
過去と未来の価格は
まず、誰でも簡単に出来る方法として一番分かりやすいのはzillow.comを使うことです。
zillow.comには
・1ヵ月前の価格との比較（数字）
・1年前の価格との比較（数字）
・将来の価格予想（価格）
が掲載されていますね。
正確な数字とは乖離がありますが、それでもzillow.comに出ている数字やグラフは「傾向」としては参考になります。
そこで特定の物件を見た時に
✓ 1ヵ月前の価格から値下がりしている
✓ 1年前の価格から値下がりしている
この2つを満たす場合、まず今は購入するべき物件ではありません。
ついでに先の1年後を示すグラフを見てみましょう。
✓ 1年後の予想価格が値下がりしている
ここが「Yes」である場合、いよいよもってたった今は購入する理由はありません。
ただし、見方を変えるとこの部分は交渉材料になり得ることも事実です。
「この物件、来年はここまで下がると予想されていますね。値下げはしてくれますよね？」
そんな風に価格交渉はあり得ますので、全く手をつけるべきではないとは言えません。
上記3点で引っかかる上でもどうしても購入したい物件があるのならば、交渉し得るか否かをあなたのリアルターとよく相談されるとよいかと思います。
物件が郊外や田舎に位置している
それではzillow.comで確認した時に
✔ 1ヵ月前から価格が上がっている
✔ 1年前から価格が上がっている
✔ 来年の予想価格も上がっている
という場合はどうでしょうか。
この条件であれば、一見すると購入を検討してもよいように思えます。
けれども実際には、これこそ最も気をつけなければならないパターンです。
この場合、物件がどこに立地しているかをよく見てみましょう。
もしも郊外や田舎に位置している場合は要注意です。
なぜなら、郊外や田舎の方は物件価格の変化が全米平均に対して遅い傾向があるからです。
日本でも1990年代のバブル崩壊時には不動産価格も大きく値下がりしました。
あの時は不動産価格は最初に関東で下がり始め、次にしばらくの時間差で関西の価格が下がり始めています。
（＊注：関西の方が田舎、という意味ではありません）
当時も東京への一極集中であり、人口が集中する地域の不動産価格が先に変化していたことは事実です。
アメリカの場合は大都市が全米に散らばっており、それら大都市を中心に郊外に広がっていきます。
そして物件価格が反応する傾向としては早い順に
ダウンタウン
郊外
田舎
となるものです。
例えるなら水面に落としたビー玉を中心に波紋が広がるかのように、価格も地域市場の中で人口が集中する場所を中心に反応する傾向があるのです。
そこで、
✔ 1ヵ月前から価格が上がっている
✔ 1年前から価格が上がっている
✔ 来年の予想価格も上がっている
という場合、その物件がそもそもどのあたりに立地しているのかをよく見てみましょう。
郊外や田舎である場合、ともするとたった今の段階では価格の変化に対する影響が時間差で伝わっていない可能性が考えられます。
三大要素を再チェック
そこで
✔ 1ヵ月前から価格が上がっている
✔ 1年前から価格が上がっている
✔ 来年の予想価格も上がっている
という条件を満たし、かつその物件がダウンタウンに立地している場合はどうでしょうか。
その場合、今度は物件そのものではなくその街の
人口
人口動態
賃金・雇用機会
を調べてみましょう。
上記の3つの条件が整っているのなら人口はまず増えているとは思いますが、一番注意したいのは
賃金・雇用機会
の項目です。
今は全米各地で失業率が激増しています。
その流れに呼応せずに失業率も増えていないという場合、その時はその物件は掘り出し物かもしれません。
それでも判断を下すには時期尚早だと思いますが、チェック項目を全てクリアしているという場合、そこからはあなたが雇う予定のリアルターに連絡してより詳細を調べてもらうとよいと思います。
リアルター専用データベース
リアルター専用MLS
に備えられた各種機能を駆使して、より詳細なデータをもって吟味してもらうのです。
その流れをもって問題ないということであれば、オファーも検討してよいかもしれません。
セカンドオピニオンが必要な方々の参考になりましたら幸いです。
