こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資は法人であれ個人であれ資産運用の手段としても有効ですが、その運用には一つのパターンが見られます。
大概の場合、特に個人で不動産投資を始める人々が最初に取り組み始めるのは住居物件への投資です。
アメリカで個人所有として位置付けられる物件の種類は
シングルファミリー（Single Family：1世帯）
デュープレックス（Duplexes：2世帯）
トリプレックス（Triplex：3世帯）
フォープレックス（Fourplexes：4世帯）
の4つがありますが、通常は初心者として不動産投資を開始する場合は上記の4種類のいずれかでスタートすることになります。
以前、こちらでもフォープレックスモデルについてお伝えしましたが、上記4つのタイプの中で最もキャッシュフローが良くなる傾向があるのはフォープレックスです。
一つの建物のに4世帯入っているわけですから、
・面積あたりの収益が高く
・面積あたりの支出が低く
・収入が途切れる月がほとんどない
という点からキャッシュフローが良くなる傾向があるのです。
いずれの住居物件で不動産投資を開始するにせよ、物件管理の経験を積みながら上達してくるとキャッシュフローも安定してきます。
そして保有期間に
✔ 上昇するキャピタルゲイン
✔ 上昇するエクイティ
✔ キャッシュフローの蓄積
これらがそれぞれ善循環を起こすと、結構な確率で負けない不動産投資に昇華してくるのです。
そしてここあたりから、大抵の不動産投資家は次のステージへと進みたがる傾向があります。
「商業物件に投資する時期だ。」
個人所有の範囲で収まるフォープレックス物件までの領域を超え、商業物件の不動産投資の世界に足を踏み入れ始めるのです。
その理由は他でもなく、
「商業物件の方がキャッシュフローが抜群にいいから」
です。
もちろん商業物件のレベルになると住居物件までのそれとはルールが違ってくる部分があります。
それでもより高いキャッシュフローが目指せる為、自分がその段階にきたと考える不動産投資家たちは商業物件の道に進みます。
今日から、商業物件の概要を覗いてみましょう。
商業物件の種類
まずは基本的な部分として、商業物件の種類からみていきます。
商業物件として定義されるのは、主に下記の4つです。
Multifamily（マルチファミリー）
4世帯が入るフォープレックスまでは住居物件と定義される一方で、5世帯以上が入る物件はマルチファミリー物件として定義されています。
マルチファミリーの形態をもう少し細かくいえば、
Apartment building（アパート物件）
Apartment community（アパートコミュニティ）
Co-operative（コーポレイティブ）
Townhome（タウンホーム施設）
Condominium（コンドミニアム施設）
等に分けられます。
部屋の数やサイズはまちまちであり、住居としての賃貸契約も非常に柔軟なのが特徴です。
Office（オフィス）
名前のまんまですが、オフィス物件は会社のオフィスとして使用される建物です。
建物の種類としては
Skyscraper building（超高層ビル）
High-rise building（街中にある高層ビル）
Mid-rise building（街中にある中層ビル）
の主に3種類に分けられます。
オフィス物件に入るテナントは弁護士事務所からスタートアップ企業までさまざまです。
ソフトバンクが投資したWeWorkもこの典型的なオフィス物件ということになります。
オフィススペースのサイズとデザインも統一はされておらず、またその契約期間は住居物件に比べて
3年間
5年間
10年間
と長くなることが一般的です。
Industrial（インダストリアル）
インダストリアル物件はビジネスの中でもその生産過程に区分される作業に使われる建物です。
典型的な例としては
製造工場
倉庫
組み立て工場
研究所
などです。
インダストリアル物件は通常は居住地区に建設することは出来ず、街の中でも指定された区域に立地しています。
またオフィス同様に賃貸契約は住居物件よりも長く、最低でも5年以上となるのが通常です。
Retail（リテール）
リテールは小売業の意味で、リテール物件となると通常は消費者を対象に商売を行う小売業者がテナントとなります。
典型的な例としては
食材スーパーマーケット
レストラン
衣料品店
がこれに相当します。
卸したものをそのままもしくは加工して店頭に並べ、消費者が足を運ぶことになる店舗を指します。
またリテール物件の場合は単独のテナントのみならず、複合施設としてかなり多種多様なテナントを入れる場合があります。
例としては
ショッピングモール
ストリップモール
アウトレット
等です。
アメリカで観光バスが大きなショッピングモールやアウトレットに立ち寄る姿をよく見かけますが、大規模なモールになると相当な数の消費者が足を運ぶのが特徴です。
また別の視点でいえば、消費者を相手にするテナントが「自分が店舗を出したい場所であるか」が最も大切になる為、リテール物件の成功は街中のどこに立地しているかが大きな鍵を握ることになります。
またリテール物件の場合もテナント契約期間は長いのが通常で、最低でも4～5年契約の範囲から賃貸契約が結ばれることになります。
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このように、商業物件に区分されるものとしては
Multifamily（マルチファミリー）
Office（オフィス）
Industrial（インダストリアル）
Retail（リテール）
の4種類があることを掴んでおきましょう。
明日に続けます。
