こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から新しいシリーズで商業物件についてお伝えしています。
特にアメリカ人不動産投資家に見受けられる傾向ですが、長年にわたり投資を継続していく上では一定のパターンが見受けられます。
それは
１．個人で一戸建て物件からスタートする
２．ある程度の経験を積んだら法人を立てる
３．マルチファミリー物件（特にアパート物件）に参入する
４．商業物件に参入する
という順番です。
もちろん「１」のみで留めたり、 順不同であったり、豊富な資金がある人々は最初から「３」に飛び込むパターン等、様々です。
法人であれば最初から「４」に入ることもあるでしょう。
いずれにせよ、不動産投資かは経験が蓄積されてくると高額な物件へと歩を進めていく傾向があるのは確かです。
その理由は、イメージとしては何となく
「高額な物件の方が利益も大きくなるのだろう」
と誰もが思うものだと思いますが、実際のところ商業物件に投資する場合はどんな利益がもたらされるのでしょうか？
もちろん家賃を中心とする収入が期待できることはもちろんですが、それ以上に商業物件には住居物件にはない独自の魅力があります。
そこで今日から、アメリカで商業物件に投資する際にアメリカ人投資家たちが商業物件に期待する項目をみていきましょう。
今回は商業物件の中でも「オフィス物件」に焦点を当ててみます。
契約期間が長い
まず一番目に上がる理由が、商業物件の場合は「賃貸契約期間が長い」ことが上げられます。
この点は昨日、商業物件の種類に言及した際にもお伝えしました。
Office（オフィス）
Industrial（インダストリアル）
Retail（リテール）
これら3種類の商業物件においては、いずれの場合でも賃貸契約は長いことが基本です。
オフィスにしても通常は最低でも3年契約となり、インダストリアル物件のように大型工作機械を設置しているような場合はより契約期間が長くなる傾向があります。
それこそ10年、15年単位での賃貸契約も普通にあり得るのです。
そしてこのように契約期間が長いということは、すなわち
「収入が安定し易い」
ということに他なりません。
住居物件では通常は家賃契約は1年更新が基本となりますから、その基本に従うのであれば家主としては毎年
「今年はちゃんと契約が更新されるのだろうか」
と心配してしまいます。
これに対して商業物件の場合は3年、5年、10年、、と長い賃貸契約が交わされるわけですから、収入が安定すると同時に先の見通しが立てやすいことになります。
この収入の安定感が商業物件の魅力の一つです。
もっぱら今からはコロナウイルスの影響により
「違約金を支払ってでも解約したい。。」
というテナントが増えてくることも考えられますし、そうなると商業物件の価格そのものも下がってくることも考えられると思います。
そして現実には、投資家にとってはここから市場が落ち込む時が好機です。
相当なキャピタルゲインが期待できる
2つ目に上げられる理由は、
「相当なキャピタルゲインが期待できる」
ということです。
この点は住居物件も変わりがありませんが、商業物件の場合でもキャピタルゲインが発生してきます。
そしてオフィス物件で発生するキャピタルゲインを試算する場合、通常は2～3%で加味します。
例えばあるオフィス物件が$10,000,000だったとしましょう。
キャピタルゲインが年間2%だとすると、物件価格は
2年目 … $10,200,000（$10,000,000 × 1.02）
3年目 … $10,404,000（$10,200,000 × 1.02）
と、みるみる増えていくことが分かります。
3年目ではすでに$404,000のキャピタルゲインです。
そのまま毎年2%ずつ上昇したとして10年後をみると
$11,950,925.69
と、なんと10年で日本円にして約2億円のキャピタルゲインが出ることが分かります。
これは2%という控えめにみた数字ですから、これが3%、4%となるとどれほどのインパクトがあろうか、想像するだけでもキャピタルゲインのスケールが分かります。
ちなみにこれは平均の試算です。
前回2007年あたりからアメリカ不動産バブルが崩壊した時に、にわか知識の不動産投資家たちは大やけどを負うことになりました。
バブルにのって借金をして次々と投資物件を増やしていった人々の多くが、バブルが崩壊した途端に憂き目をみることになったのです。
ところがこれとは正反対に、あの時に数十億、数百億単位で富を積みあげた投資家たちがいます。
これらの人々に共通する考えは
「市場が落ちた時こそ絶好の買い増し時」
というもの。
事実、当時の閑散としたビルの一画を購入したある投資家がそこから10年でなんと100億単位のキャピタルゲインを手にした実例があります。
この実例の成功要因は
街の経済の先読み
ロケーション
の2つにありました。
すなわち、バブル崩壊により一時期閑散としてしまうものの
「経済が回復するとオフィスはまた動き出す」
と読み切っていたこと。
かつオフィスとして機能する上でアクセスも踏まえて主要道路に近い立地であったことです。
結果として経済が戻るとその街のオフィス区域も再び活性化し、安値で購入したそのオフィス物件がかなり高騰したのでした。
2020年の今、商業物件もここから価格が落ちる公算が高いと思いますが、同時にそれは先を見通す投資家にとっては絶好の機会の始まりといえます。
今回もまた、100億単位のキャピタルゲインを実現させるような実例が出るかもしれません。
明日に続けます。
