こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から投資基準についてお伝えしています。
不動産投資に限らず、およそ自分の資産を構築していく投資活動には「投資基準」は必須とも言えます。
基準があればこそブレない判断が出来るものですし、言い換えると基準がなければその投資が自分の目的に合致しているのかどうかが全く判断できないはずなのです。
そして順序立てていえば、実際には投資基準を定めるには「定量化された目標」を最初に定める必要があります。
１．定量化された数字目標を定める
２．目標を達成する為の投資対象を定める
３．投資対象が目標に貢献するのに必要な投資基準を定める
この順番です。
例えばAさんは資産運用で純資産を基準にしており、
現状：純資産$100,000
将来の目標：純資産$500,000
かける年数：10年
としましょう。
向こう10年間で純資産を5倍にするという目標です。
この目標を達成する上ではリターンはどれくらい必要になるかといえば、仮に資産を常に全額投資に費やすのであれば複利計算で
年間18%
のリターンが必要、ということになります。
現実には常に資産を投資に全ツッコミするわけにはいかないでしょうし、その必要もありません。
また資産の増え方も
・給与所得（投資が専任でない場合）
・投資利益
・含み益
等から軍資金はどんどん増えていきますので、実際には18%以下で達成できるはずです。
けれどもここでは分かりやすく
・全ツッコミ
・リターンを再投資する複利法
という条件で考えてみます。
そこで
「純資産を10年で5倍にする」
という目標であればここを基点として、今度は投資基準を定めていくのです。
投資基準の種類
そこで投資基準としてはざっくりあげても、下記のような種類が上げられます。
Cash flow（キャッシュフロー）
投資からどれくらいのキャッシュフローを求めるのか？
Return on investment（リターン・オン・インベストメント）
投資に期待するリターンの割合は？
Capitalization rate（キャップレート）
投資に求めるキャップレートの割合は？
Arbitrage rate（アービトラージレート）
投資に期待するアービトラージの割合は？
（アービトラージレート = キャップレート - 金利）
Market（マーケット）
投資条件となる市場の状態は何か？
Customers（カスタマー）
投資対象の顧客層は？
Brand Promise（ブランド・プロミス）
投資対象のブランド力はどのレベルで必要か？
Leverage（レバレッジ）
資金と人(時間)のレバレッジはどれくらい必要か？
Taxes（タックス）
投資にはどんな種類の節税を求めるか？
Exit（エグジット）
出口戦略として売りに出すタイミングは何を基準とするか？
Insurance（インシュアランス）
その投資にはどんな保険が必要になるか？
Amount of investment（アマウント・オブ・インベストメント）
投資に必要とされる金額は？
Time commitment（タイム・コミットメント）
投資に費やせる時間は？
Location of investment（ロケーション・オブ・インベストメン）
投資対象とする地域は？
Price as percentage of value（プライス・アズ・パーセンテージ・オブ・バリュー）
投資対象の価値に対する価格割合はどれくらいか？
Appreciation rate（アプリシエイションレート）
投資に求める価値増加の割合は？
。。。
上記は投資基準になり得るいくつかの例です。
もちろん全てを基準にする必要はなく、実際には投資対象により使われるべき投資基準は全く違ってきます。
あくまでも前述のように
１．定量化された数字目標を定める
２．目標を達成する為の投資対象を定める
３．投資対象が目標に貢献するのに必要な投資基準を定める
の順番が推奨されますから、まずは最初に自分が達成したい数字目標を定めるわけです（数字を定めないと基準を定めようがない意）。
例えば数字目標の達成の為に
「不動産投資」
を選ぶのであれば、その投資基準は
- Cash flow（キャッシュフロー）
- Return on investment（リターン・オン・インベストメント）
- Capitalization rate（キャップレート）
- Arbitrage rate（アービトラージレート）
- Leverage（レバレッジ）
- Taxes（タックス）
- Exit（エグジット）
- Amount of investment（アマウント・オブ・インベストメント）
- Location of investment（ロケーション・オブ・インベストメン）
- Appreciation rate（アプリシエイションレート）
これらを複合的に使って各項目の基準を定める必要が出てきます。
冒頭に上げた例で求められる
「年間18%」
というリターンを実現する為に、それぞれの項目における投資基準が定まってくるのです。
例えば
「資産$100,000を10年で$500,000に」
というのなら初年度で
Amount of investment（アマウント・オブ・インベストメント）：$30,000
で開始するのなら
Cash flow（キャッシュフロー）：$250/月
Capitalization rate（キャップレート）：7.5%
くらいは最低でも必要になりますし、
Appreciation rate（アプリシエイションレート）：2%
も最低条件となるはずです。
＊注）あくまでも純資産を全ツッコミした複利法の場合です。現実には他からの収入や節税で軍資金は増えますので基準はもっと下げてよい計算になります。
そしてこのレベルの数字を出せる市場と物件は、不動産投資実践経験のあるリアルターなら知っているはずです。
そこであなたの役割は、Finder（ファインダー：この場合はリアルター）が目の前にもってくる物件の数字をもって、
「投資基準以上か以下か」
それを判断するのみです。
自分の基準がハッキリしていればこそ、
「投資するか否かは3分で判断できる」
ことになります。
もちろん先に何が起こるか分からないのが投資ですし、投資基準を満たしたところで予期せぬことはいくらでも起こり得ます（商売も全く同じですが）。
けれども緻密に定めた投資基準をもって判断したのであれば、あなたの目標を達成できる可能性はかなり高いものになってくるはずです。
そこで投資対象を検討する際は
１．定量化された数字目標を定める
２．目標を達成する為の投資対象を定める
３．投資対象が目標に貢献するのに必要な投資基準を定める
この順番で投資基準をしっかりと定めることをお薦めします。
【免責】
本シリーズは投資活動の初期に推奨される基本概念をお伝えするに留まるものであり、税金や関連法律に関するアドバイスを意図するものではありません。
