こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産において住居物件を購入する際に、大きく分けて
HOAフィーを支払う物件
HOAフィーは発生しない物件
の二種類があります。
HOAはHomeowners Association（ホームオーナーズ・アソシエーション）の略で物件オーナーによる管理組合のようなものですが、管理組合へのHOAフィーを支払う物件は
「別の固定費が発生する物件」
ということになります。
不動産投資を目的とする物件の場合、一年の間に必ず発生する費用としては
管理費(修繕費)
固定資産税
保険
モーゲージ(融資を受けた場合)
等がありますが、ここに加えてさらにHOAフィーを支払うわけです。
HOAフィーの支払いは
毎月
半期ごと
四半期ごと
と様々ですが、月換算でいえばそのフィーの範囲は
数十ドル ～ 数千ドル
と実に幅があります。
それでは物件を購入する時には
「HOAはあった方がいいのか、ない方がいいのか」
といえば、固定費を抑える意味ではない方がいいに決まっています。
ところが不動産投資の観点ではHOAフィーがない方がいいのかといえば、そうは言い切れません。
- 固定費を抑える
- 投資で成果を上げる
この2つは全く次元の違う話です。
実例をあげると、とあるコンドミニアムで月に$3,000以上のHOAフィーがかかる物件がありました。
年間$40,000近いHOAフィーです。
その代わり
・セキュリティ担当部署の常駐
・頻繁な見回り
・完璧なメンテナンス
・共有スペース館内はクラシック音楽(笑)
と、まさにホテルで暮らしている感覚。
このオーナーは10年ほど所有して売却しましたが、日本円にして約2億円以上のキャピタルゲインを手にして売却しています（1031 Exchangeによりキャピタルゲイン課税は繰り延べ）。
これだけ価値が上がった理由には、ここまで完璧なHOAによる管理体制にも大いに起因するのです。
すなわちHOAに支払う分、物件価値は守られると同時に価値が上昇していく可能性も高い理屈になります。
またはここまで極端でなくとも
$200 ～ $300
程度の平均的なHOAフィーを支払う物件でも同様のことが言えます。
この平均レベルのHOAフィーを支払う物件では前述の例には及ばずともコミュニティー全体として綺麗な景観が保たれますし、相対的に物件価値も上がってくものです。
売りのタイミングを間違いさえしなければ、結構な確率で過去に支払ったHOAフィーを軽く回収できるキャピタルゲインが発生する傾向があります。
それとは反対に、
「いや、自分は少ない資金でキャッシュフローを中心に不動産投資は考えたい」
このような明確な目的がある場合はHOAフィーのない物件にした方がよいと思います。
このあたりは個人の投資戦略に寄りますし、どちらが正解ということもありません。
ちなみに、私(佐藤)個人としては
「自宅はHOAフィーを支払う物件」
「投資物件はHOAフィーを支払わない物件」
を基本的な基準にしています(例外もあります)。
コロナで変わるHOA事情
前置きが長くなりましたが、コロナウイルス騒ぎの中で世界経済が停滞している今、アメリカ不動産業界においてはHOA(ここでは実際の組合運営者の意)もまた先の経済に対して斜に構えています。
「HOAフィーが払えません」
というオーナーが増える傾向にあり、ここはある意味盲点です。
失業率が増える中で
「家賃滞納のリスク」
ばかりが表立って語られていますが、
「HOAフィー滞納のリスク」
についてはあまり聞かないものです。
実際にはどうかといえば、現時点の統計上ではアメリカ人口の25%以上がHOAフィーを支払う物件に暮らしており、全米に存在するHOAの実に50%以上が
「2020年にはHOAフィーの滞納数が増えるだろう」
と予想しているのです。
本質的にHOAが存在する一番の理由は「管轄物件(ひいては地域全体)の価値を保ち、かつ高めていくこと」にあります。
その意味ではHOAの存在は必要だと思いますし、その存在のおかげで景観は綺麗に保たれて治安維持にもつながり得るものです。
けれども多くの場合、
「HOAフィーは出来ることなら払いたくない」
「HOAからいちいち(外観修繕等を)支持されたくない」
そんな風にHOAの存在を疎ましく思う人々も多いもの。
そんな前提の中でHOA運営に危機感をもたらしかねないのが、昨今のコロナウイルスによる景気後退の始まりです。
HOAフィーを支払う立場であればその物件のオーナーということになりますが、
モーゲージ
保険
固定資産税
HOA
これらを支払う人々の中には収入がなくなるとこれらを支払おうにも支払いが出来ない人々が増えてくる可能性があります。
しかも厳密にはこれら住居に関するもののみならず、
車ローン
スチューデントローン
等、他に支払うべき借金を抱える人々は多くいます。
そうすると自ずと人々は支払いに優先順位をつけ、
「これは影響が少ないだろう」
と思うものから支払いを滞納させていくものです。
その滞納させる優先順位の中にHOAフィーを上げる場合があり、実際に景気後退が始まる中で
「HOAフィーが払えません」
とこぼしてくるオーナーが増えつつあるのです。
オーナーにしてみれば
「自分はコミュニティーのプールは使っていない」
「テニスコートも使っていない」
「ジムも使っていない」
「共有スペースはほとんど使っていないのに、HOAフィーを支払う必要があるのか」
そんな風に思う気持ちも分からなくもありません。
HOAフィーの支払いが滞りがちな傾向は全米でこれから強くなると思いますが、それでは共有スペースを使っていない人々はHOAフィーを免除してもらう権利はあるのでしょうか。
この答えは、HOAに関する本質をもう少し深く知ると見えてきます。
明日に続けます。
