こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
キャッシュフローを主軸にする不動産投資についてお伝えしています。
不動産投資の手法は
物件の種類 × その物件からの収入元
に応じて実に様々な種類があります。
そのどれもが「これが唯一の正解」ということはありません。
けれども方向性の主軸としては
キャッシュフロー狙い
キャピタルゲイン狙い
これらのどちらを選ぶべきかといえば、今のアメリカ不動産投資は前者のキャッシュフロー狙いの方が市場の性格に合っていると思います。
キャピタルゲイン狙いの不動産投資で大きく成果を上げられたのは1995年までに購入した人々です。
もちろんこの広いアメリカ不動産市場においてひとっからげに語れるものではなく、テキサス州のように今でも元気にキャピタルゲイン市場として伸び続ける市場もあります。
けれどもアメリカ全土を俯瞰すると、特に2000年以降のアメリカ不動産市場は成熟しており
「高いキャッシュフローを期待できる物件を長期に保有する」
この方が市場の性格にも合うと思うのです。
またこのことを不動産投資家の目線からいっても、
「キャッシュはほとんど手に入らずとも、物件そのものの価値が着実に高まってくれればいい」
というよりも、
「ローン返済を含む毎月の支出を全て除いた後に手元に入る現金は多い方がありがたい」
このような実入りを期待する人々の方が圧倒的に多いのが現実です。
特にこれからの時代は日本でもアメリカでも政府や会社に依存するのみならず、個人で生き延びる力が問われる時代になります。
各国の紙幣の信用力が落ち続けるだろう時代に、不動産という現物のハコモノから
家賃収入
減価償却（減税による実質の収入増）
等のキャッシュが次々と生まれてくるのは心強いものです。
そこでアメリカ不動産投資の方向性の軸を
「キャッシュフロー狙い」
と定めた時にはどんな物件からどれくらいの期待出来るのでしょうか？
今日から、キャッシュフロー狙いの投資の考え方と物件の探し方についてみていきましょう。
キャッシュフローはいくらが適正か
キャッシュフローは
Income - Expense = NOI(Net Operating Income)
収入 - 支出 = 純収益
この簡単な引き算で算出される数字です。
家賃収入を始めとする全ての収入から全ての支出を差し引いて、結果として手元に残る現金をキャッシュフローといいます。
またアメリカの不動産投資でキャッシュフローという場合、通常は
「ローンを組んで購入している賃貸物件」
です。
私(佐藤)はとりわけ不動産投資初心者の方々がアメリカで初めて物件を購入される際には、リスク軽減の為に少なくとも最初の一軒目は現金購入をお薦めしています。
けれどもキャッシュフローを語る時、通常は前提となるのは現金購入ではなく金融機関から融資を受けて投資するパターンです。
そこで例えば
「この物件はキャッシュフローが$300だ。」
という時、この数値レベルであればローンの支払いがある投資物件のはずです。
もしも現金購入しておきならが毎月のキャッシュフローが$300という場合、運用成績は甚だ悪いことになります。
それでは実際のところ、ローンという借金を抱える賃貸物件の場合はキャッシュフローはどれくらいあれば十分なのでしょうか？
このキャッシュフローの適正値も「これが絶対正解」というものはありませんが、とりわけキャッシュフローは
- 物件タイプ
- リビングスペース
により大きく影響してくるものです。
そこでここはあくまでも私(佐藤)の経験則からの数字になりますが、
一戸建て物件
3ベッドルーム / 2バスルーム
リビングスペース1,500スクエアーフィートまで
融資を受けて賃貸物件を購入
という条件であれば、キャッシュフローは
$500以上 … 最高レベル（←常にここを目指す）
$400以上 … 良好レベル
$300以上 … 普通レベル
としています。
これがアパート物件であれば、1戸からのキャッシュフローは$200あれば良好です。
そして考え方としては
「スクエアーフィートあたりのキャッシュフロー単価はリビングスペースがサイズが小さいほど有利になる」
このことは掴んでおきましょう。
例えばこちらでお伝えしたフォープレックスの場合、1戸からのキャッシュフローは$200です。
これが4戸ですから建物全体からの毎月のキャッシュフローは満室の場合で$800（$200 × 4戸）ということになります。
そして2種類のキャッシュフローを並べてみると、
1戸建て … $500
フォープレックス … $800
となり、フォープレックスの方が有利であることが分かります。
「借金を含む全ての支出を全部差し引いて、結局のところいくらの現金が手元に流れてくるのか？」
これが不動産投資でキャッシュフローを語る時の考え方です。
キャッシュフローは「高いほどよい」の考え方で大過ない
そしてキャッシュフローを主軸に不動産投資を考える時には
「キャッシュフローが高ければ高い方が良い」
という考え方に間違いはありません。
ここが日本の不動産投資案内でよく見受けられる「実質利回り」を主軸にする概念との大きな違いです。
今のアメリカで一戸建てに投資する時、
「実質利回り12%」
「実質利回り15%」
これらを実現する物件が存在するかしないかといえば、存在はします。
けれども実質利回りの式は、
実質利回り = 年間純収入 / 物件価格
ですから、分母である物件価格が安ければ安いほど実質利回りがよく見えて当然です。
そして物件価格が4万ドルや5万ドルで購入できる物件はいくらでもあります。
けれどもその物件がどんな地域に立地しているのかをよく見極めなくてはなりません。
これに対しキャッシュフローの場合は
「キャッシュフローが高ければ高い方が良い」
という考え方でも問題ありません。
もちろん同様に物件の立地が前提にあることは間違いありませんが、キャッシュフローの場合は
キャッシュフロー = 収入 - 支出
の式ですから、そもそも物件価格とは関連性がないのです。
明日は、実際に市場に出ている物件をもって一戸建てのキャッシュフローを数字でみていきましょう。
