こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「不動産投資」
という言葉からはどんな利益が得られるだろうと想像しますでしょうか。
「物件を購入して、賃貸に出すことで家賃収入が入ってくる」
このことは誰でも分かります。
サラリーマンであれば、自分の本業に加えて家賃収入が追加で入ってくるのであれば
「不動産から家賃収入の不労所得が入る」
となりますね。
実際には本当にリターンの高い不動産投資を目指すのであれば「不労」ということはありませんので、不労所得という言葉は大なり小なり誤解を生じると思います。
けれども金融資産を不動産資産という目に見える実体に転換させることで、地に足のついた収入が入ってくることは間違いありません。
そして不動産投資からのリターンというと家賃ばかりを連想してしまいますが、実際には「不動産投資からのリターン」と定義できるものには複数あるのです。
このあたりは初歩的な知識ながら、アメリカ不動産投資に目を向けるにあたり押さえておきたい知識です。
そこで今日からは初心者の方々を対象として、またそれなりに実践している方々にとっても補足的な知識として、アメリカ不動産への投資から期待できるリターンの定義を改めて押さえていきましょう。
今回注目するアメリカ不動産からのリターンの定義は
キャッシュフロー
減価償却
エクイティ
元金減少
の4つです。
キャッシュフロー
まず最初に改めて押さえておきたいのが「キャッシュフロー」というリターンの定義です。
キャッシュ = 現金
フロー = 流れ
で、不動産投資を通して現金が自分の口座に流れてくることをキャッシュフローといいます。
キャッシュフローの計算式は
Income = 収入
Expense = 支出
この二つをもって
NOI(Net Operating Income) = 純収益
を算出します。
Income – Expense = NOI(Net Operating Income)
収入 – 支出 = 純収益
この実に簡単な計算式で手元に残る純収益がキャッシュフローです。
とかく不動産投資で自分基金を構築する上では
「いかにキャッシュフローの総額を大きくしていくか」
この考え方が極めて大切です。
極論をいえば、
・生涯所有し続ける
・1031 Exchangeで死ぬまで交換し続けていく
というのであれば、物件の金額はほとんど関係ありません。
いっても、不動産をして資産形成を試みる上では
「毎月いくらのキャッシュが手元に流れてくるのか」
このことの意味が非常に大きいのです。
そしてここで深く理解しておきたいのは、キャッシュフローの定義はあくまでも
「収入から全ての支出を差し引いた後の純収益」
です。
言い換えると、
「不動産運用に関わる借金は一切差し引いた後の税引き前の収益」
ということになります。
収入と支出について具体的にいきましょう。
Income：収入
不動産投資からの収入は実に深い大切な概念ですのでまた項を改めたいと思いますが、ここでは簡単に触れておきます。
不動産からの収入として知られる最も一般的なものは「家賃収入」です。
入居するテナントをつけて、そのテナントが支払ってくれる家賃が収入になります。
とりわけ不動産物件の中でも住居物件かつ一戸建て物件の場合、この家賃収入がほぼ唯一の収入です。
けれども住居物件でも複数世帯になってくると話が違います。
例えばマルチファミリーと呼ばれる複数世帯物件の場合、家賃以外にも
コインランドリー
駐車場
といった複数の収入元が考えられるのです。
しかもこのような
「コインランドリー付」
の住居物件の場合、それだけでも家賃を引き上げる理由になります。
なぜならコインランドリー付の物件で暮らす人々はわざわざコインランドリーに車で通う必要がなく、構内に設置されているコインランドリーで洗濯を済ませられるわけですから、ここに
「コインランドリーに通う時間を省ける価値」
が生まれているからです。
また駐車場付きであることも一つの価値になり、この分も家賃に含めることで高めの家賃設定が可能となったり、もしくは駐車場単体で別途に課金する場合もあります。
結果として、賃貸に出される生活空間の面積あたりの収入はマルチファミリー物件の方が高くなるものです。
Expense：支出
収入に対し、不動産運用の支出といえるものは
ローン返済
管理費
固定資産税
保険
HOA（HOAへの加入が必須の物件の場合）
空室率（空室予想率を掛けた金額）
修繕予備費（物件のサイズと築年に応じて想定）
があります。
上記の項目は大まかなカテゴリーを網羅しており、その物件を運用するにあたり出ていくお金の総額がキャッシュフローでいう支出です。
すなわち
「キャッシュフローが入る」
という言葉のニュアンスは
「何の借金も残っていないキャッシュが手元に入る」
という意味になります。
そして年間キャッシュフローであれば上記の
収入
支出
それぞれの年間総額で計算し、月間のキャッシュフローで語る場合には
固定資産税
保険
等は通常は年に一度しか支払いが発生しませんから、これらの項目は12で割って1ヵ月あたりの数字を算出して計算することになります。
ちなみに私(佐藤)自身はキャッシュフローを語る時、基本的には
月間キャッシュフロー
を基準に不動産運用を考えています。
もちろん年間の全体像を見る上では年間キャッシュフローとなりますが、現実には毎月の運営を監督していくうえで最短の運用基準期間は1ヵ月単位であるべきですから、
「この物件は毎月どれくらいのキャッシュフローが入るのか」
これが最も大切な基準だと考えているのです。
「毎月借金のないお金が手元に流れてくる」
ここに一つの美しさを感じるのは私(佐藤)だけでしょうか。。
このキャッシュフローは不動産投資の中で最も大切なリターン概念の一つであり、一番の基準になるものだと思います。
キャッシュフローを語るからにはプラスであることが前提ですし、マイナスのキャッシュフローでは話にならないのです。
キャッシュフローは不動産投資で最も大切なリターン基準
まずはここをしっかりと押さえておきましょう。
明日に続けます。
