こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資から期待できるリターンの種類についてお伝えしています。
定期預金にお金を一定期間預けた場合、そこには利息が発生します。
銀行は預かったお金で融資事業その他をもって運用し、生じた利益の一部を利息として預金者に還元するわけです。
この時、利息を受けとる預金者が得られるリターンは後にも先にも
「約束された金利の応じた利息」
これ以上でもこれ以下でもありません。
それ以上に利点をあげるとすれば
「利息は課税対象外」
あたりでしょうか。
厳密にはアメリカの場合、定期預金から生じた利息については確定申告時に含める必要があります。
けれども課税対象にはなりませんので、定期預金利息は非課税対象の投資といえると思います。
けれども今の時代に定期預金の利息は本当に雀の涙。
これに対して不動産投資の場合、生じるリターンは
- 直接的リターン
- 間接的リターン
- 派生するリターン
と様々なカテゴリーから複数のリターンがあります。
ひとっからげに
「不動産投資からは家賃収入を得られる」
どころか、実際には不動産投資を実行する方々も気づいていないリターンがあるのなのです。
今回はその中でも
キャッシュフロー
減価償却
エクイティ
元金減少
についてお伝えしています。
今日は二番目の「減価償却」についてです。
米国政府が奨励する合法の業
減価償却による節税効果は不動産投資の中でも強烈なツールです。
実際にはいつか売却してしまう物件であれば減価償却費用分だけ簿価が下がるだけであり、その時は節税出来たとしても売却時の売却額との差額でキャピタルゲインに対する課税が発生してしまいますから
「支払うべき納税額が消えるわけではなく、いつか売却する場合は一時的な税金の繰り延べに過ぎない」
このことは前提として理解しておく必要があります。
けれども私(佐藤)のようにバイアンドホールドのスタンスの場合、基本的には一度物件を所有したら
・死ぬまで保有する(簿価と物件価値の差額を墓場までもっていく)
・1031 Exchangeで価値の高い物件と交換する
のいずれかしか行いませんから、米国の税制が改正されて
「減価償却を経費対象とする制度は廃止する」
とならない限り、完全な節税(支払う税金そのものがない)ということになります。
このことを考えるだけでも、
「不動産投資物件は売却は避けた方が得する」
ことが分かりますし、佐藤がバイ・アンド・ホールドのスタンスを取っている理由がお分かり頂けるのではないでしょうか。
不動産投資の強烈なツールである減価償却リターンについて、分かりやすく具体例でいきましょう。
。。。
2016年11月、アメリカ大統領選挙でドナルド・トランプ氏が当選確実となりました。
翌年の2017年1月に大統領就任式が執り行われ、正式に実業家出身のトランプ大統領が誕生します。
そしてその前後から、各メディアはこぞってトランプ大統領とその親族を叩き始めました。
このようなドロドロ劇はアメリカでも変わらず、それどころかより露骨なものです。
そしてやり玉にあげられた親族の中にトランプ大統領の娘の夫（トランプ氏の義理の息子）であるジャレッド・クシュナー氏がいます。
検索したら当時の米国メディアのニュアンスを引き継いだ日本語記事がまだ残っていましたので、下記にそのままリンクをつけます。
「トランプ大統領の娘婿、８年間所得税０円？総資産３６３億円なのに…」
記事の一部を抜粋します。
ニューヨーク・タイムズ紙は、クシュナー氏がホワイトハウス入りする前の０９～１６年の８年間、不動産の減価償却費を損失に計上するなどして、所得税をほとんど、あるいは全く支払っていない可能性が高いと伝えた。
サンスポの記事ですが、ニューヨーク・タイムズ紙の報道内容を掲載しています。
ニューヨーク・タイムズ紙のみならず、トランプ氏と対立するメディアは同じ論調で就任前後から一族を叩いていました。
念のためお伝えすると私(佐藤)は正真正銘、民主党派でも共和党派でもありません。（そもそもアメリカで選挙権をもちません）
その意味ではクシュナー氏の肩をもつ意図は全くないのですが、当時のメディアの論調は明らかに悪意があります。
けれども同記事内に
「違法行為を示す要素はなかった」
と書いているとおり、総資産３６３億円で所属税が0円であることは完全な合法だったのです。
その理由も同記事内に
１５年のクシュナー氏の給与や投資益は計１７０万ドル（約１億９０００万円）あったが、減価償却などによる損失が８３０万ドル（約９億３０００万円）で大幅な赤字になったとしている。
と書かれてあるとおり、その秘密は減価償却にあります。
「減価償却費は経費計上できる」
このことはクシュナー氏が生まれるはるか昔にIRS(アメリカ合衆国内国歳入庁)自身が定めており、本日まで変わっていません。
（＊厳密には1934年からアメリカでは減価償却費の概念が適用されています）
半世紀以上に渡りこのルールが適用され続けているということは、
「アメリカ政府が景気刺激政策として減価償却費を経費計上できるルールを使い続けている」
ということなのです。
この減価償却費を経費計上できる概念はかなり強力なツールであり、個人のみならず法人も不動産投資を行う大きな理由の一つはここにあります。
まさにIRSの狙い通りにアメリカ国民の多くが動いており、この税制については日本でも同様のはずです。
そして紛れもなく減価償却は不動産投資からの大きなリターンの一つであり、特にバイ・アンド・ホールドのスタンスであればかなり大きな魅力になり得るものだと思います。
明日に続けます。
