こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まではコロナウイルス対策として打ち出された米国政府の施策と8月以降に起こり得るパターンについて、不動産投資に関係する部分をお伝えさせて頂きました。
7月まで施行されていたCARES（ケアーズ）に代わる政策が間もなく発表されると思いますが、その米国政府が定める方針により不動産業界に与える影響と今後の方向性が見えてこようかと思います。
不動産物件のオーナーとしては各時期の米国政府による施策がテナントに対する権限にどのように影響が出てくるのかを観察しておく必要がありそうです。
ちなみに、私(佐藤)は希望される方々にはアメリカ不動産会社と直接つながる形でアメリカ不動産投資を支援をしています。
その後のオプションで希望される方には現地の不動産管理会社とのやりとりの仲介にも入っていますが、この直接関わる方々の99%の物件で家賃滞納は起こっていません。
もちろん今後の経済状況をよく観察する必要がありますが、滞納が発生する確率は極めて低いことには理由があります。
滞納率が極めて低くなる理由についてはまた後日に項を改めたいと思いますが、今日から注目しておきたいのは
「もしも滞納が起こったらどうするべきか？」
というテーマです。
大前提として、
「住に対する需要がなくなる」
ということはまずあり得ません。
人が生きていく上で住居は確実に必要であり、需要がなくなるとしたら人口が少なくなる時です。
けれどもその国の人口そのものが減少していかない限り、いずれにせよ住への需要は続くことになります。
アメリカ全体でみた時にはたった今それぞれ地域市場で
・人口が増えている地域
・人口が減りつつある地域
があり、注意しておくべき地域は人口が減ってきている地域です。
ちなみにキャッシュフロー重視型の投資対象地域として当ブログではテネシー州メンフィス市をよくあげていますが、メンフィス市はこのコロナ期にあたり
「逃げ場所」
の一つとなっており、コロナ期にも人口が増加しつつあります。
その理由は衣食住の中で「食」と「住」が安いからです。
また雇用面でも全米二大運輸業の一つであるFedExが本社を構えていますが、昨今からメンフィスに更に投資を拡大して雇用を増やしています。
またアマゾンもフルフィルメントセンターをメンフィスに建設中で、人材募集はすでに開始されており新たに1000人以上の雇用が生まれる予定です。
このような生活費の安さと雇用機会の安定が、地味な地方都市ながら不動産市場としての安定感を出しているわけです。
これとは反対にコロナ期から人口が減少しつつある地域の場合、そこには必ず「理由」があります。
人口減少率と家賃の滞納率は決して連動するわけではありませんが、その一方で残念ながら
「もう自分は出ていくから」
と気を緩めてだらしない対応に走ってしまうテナントもいるものです。
そしてもし自分が所有する賃貸物件でテナントによる家賃滞納が起こった場合、どのように対応するべきなのでしょうか。
現状に見られる3つのパターンから考えてみましょう。
テナントの行動に見られる3つのカテゴリー
現状、全体的な傾向としてテナントの家賃支払いに対しては下記の3つのパターンでカテゴリー分けすることが出来ます。
(＊パーセンテージは概算です)
１．これまで通り支払い続けるテナント ．．． 80%
２．支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント ．．． 15%
３．家賃を支払わず、連絡にも応答しないテナント … 5%
それぞれのカテゴリーについて深くみていきましょう。
１．これまで通り支払い続けるテナント
この家賃を今までどおり支払い続けてくれるテナントに対しては何の問題もありません。
佐藤が関わる物件もほとんどがこのカテゴリーに入り、これからも手堅いと分かる理由があります。
強いていえば、これらのカテゴリーの方々であっても
「もしも家賃支払いが難しくなる可能性があれば、自分の中で留めておかずにすぐに知らせてほしい」
これくらいのアプローチは不動産管理会社からあって然るべきです。
知っている管理会社の中でコロナウイルス発生後にこの手の対応を怠ている会社はないように思いますが、今は大丈夫でも何かあればすぐにコミュニケーションが取れるように日頃から準備しておくべきです。
２．支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント
次に
「支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント」
のパターンがあります。
前置きすると、
「家賃の支払が難しくなりそうです」
「ここから先はこのように対策を考えています」
このように自分から管理会社に対してコミュニケーションを図ろうとするテナントはまだ大丈夫です。
家賃支払いが難しくなりながらも、そのことを正直に自分から管理会社に伝えてくるという点ではまだ見込みがあります。
この時に管理会社の方で必要な対応は
- 何が起こっているのかの現状
- 予想される結果に対してどのような対策を考えているのか
- 家賃支払いはどのように考えているのか
これらを明確に聞き出すことです。
そして最後の今後の支払いをどのように考えているかについてはテナントの意思を明確に紙面上に落として
オーナー
テナント
の双方が互いに署名することが極めて大切です。
明日に続けます。
