こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
家賃滞納のパターンについてお伝えしています。
本シリーズでお伝えする滞納のパターンについては何も今の時期に限ったことではなく、景気循環がどの位置にあろうともテナントの家賃支払いについては
１．これまで通り支払い続けるテナント
２．支払いが難しくなってきており、家主との話し合いを希望するテナント
３．家賃を支払わず、連絡にも応答しないテナント
という3つのカテゴリーに分かれてくるものです。
今の時期はまだ「１」の人々が多いのですが、景気後退の時期になると「２」のパターンの人々が増え、そして「３」のパターンの割合も一定数出てくることになります。
もっぱら「３」のカテゴリーの人々は常に割合としては最も低いものですが、残念ながら
「管理会社からの連絡を完全に無視」
というパターンに陥るテナントは一定数存在するのです。
そして「３」のカテゴリーに入った人々の場合は至って悪質であり、昨日までにお伝えしたようにオーナーとしては即、強制退去の決断をしなくてはなりません。
ここでいう強制退去とは
「適切な手順の後、裁判所手続きを通して強制的に退去頂く」
という意味です。
私(佐藤)は日本での不動産運用経験がありませんので日本で実体験がないのですが、聞くところによると日本では
「強制退去までには最低でも半年かかる」
のだとか。
アメリカの場合、詳細は州により多少の違いはあるものの概ね
「賃貸契約の不履行が発生したらすぐに強制退去の手続きに入ってよい」
ことが原則となります。
30日前通知の義務等を加味すると賃貸不履行確定の翌日にすぐ強制退去とはなりませんが、最短で30日後には強制退去が発生し得る、ということです。
とはいえ法律的に最短で1か月後には強制退去できる場合があるとはいえど、ある程度事を軟着陸させる必要はあると思います。
強制退去にもっていくまでの手順は管理会社により違いがありますが、ここでは
「家賃を支払わず、連絡にも応答しないテナント」
に対しての然るべき対応をみていきましょう。
連絡に応答しないテナントへの3つのアプローチ
・家賃を支払わない
・管理会社からの連絡にも応答しない
この段階になるともはや管理会社を通して踏み込んだ行動を起こさないことにはどうにもなりません。
そこで然るべきステップとしては
① 申込書・賃貸契約内容を確認する
② 物件を訪問する
③ 法律に従って通知を行い物件内に入る
といった手順が適切です。
一つひとついきましょう。
① 申込書・賃貸契約内容を確認する
最初のステップは、連絡に応答しなくなったテナントと結んでいる賃貸契約内容を読み返して契約内容を確認しなおすことです。
オーナーが物件管理を依頼する管理会社も数多くの物件を管理していますから、逐一一人ひとりの契約内容詳細までは誰も覚えていないものです。
基本的にはその管理会社が使用している定型の賃貸契約書があるはずですが、契約内容そのものも賃借人の希望に応じて初期に項目を修正・加筆している可能性があります。
その為、
賃貸期間
賃料
の再確認と同時に、修正・加筆された項目がないかを確認します。
そして賃貸契約書と同時にポイントとなるのは、テナントが一番最初に記入した賃貸申込書の内容もしっかりと確認することです。
管理会社としても相当数のテナント申し込みを処理する中で一個人の情報を全て頭で記憶しているはずがありませんから、テナントの
年齢
職業
年収
その他特別な事項
等、テナントの素性について再確認していきます。
かくして事前に申込書と賃貸契約内容を再確認することで、これから対応するテナントについて理解を改めておきます。
② 物件を訪問する
次に取るべきステップは
「物件を訪問する」
ことです。
ここも管理会社によって方法に違いがありますが、電話でもメールでも応答してくれないのであれば物件に直接訪問するしかありません。
そこで居留守を使われるかは分かりませんが、実際にまだ物件に暮らしているか確認する必要があるのです。
ともすると日本語で言う「夜逃げ」がすでに行われた後かもしれませんし、まだ暮らしているかもしれません。
物件にまだ滞在しておりテナントが玄関に出てくる場合、状況を詳しく聞いてどうしていきたいのかの意志をしっかりと確認する必要があります。
けれども状況を聞くとはいえ、この段階ではすでに過去の家賃を含めて支払える状況にはないことがほとんどです。
結果として、多くの場合はこの時に手渡しで30日前退去通知を届けることになります。
③ 法律に従って通知を行い物件内に入る
そして物件に訪問してノックしても誰も出てこなかった場合。
この時はもうどうしようもありません。
選択肢としては「鍵を開けて物件内に入る」ことのみです。
とはいえ、この場合はそれこそ州法と賃貸契約内容を遵守して行う必要があります。
法律的にはテナントはオーナーが有する5つの不動産権
- Right of Possession（占有権）
- Right to control the property within the framework of the law（法で定義される範囲内での資産管理）
- Right of enjoyment（法に沿って資産を利用する権利）
- Right of exclusion（他人による資産への侵入や利用を拒む権利）
- Right of disposition（資産を売却、相続、譲渡、あるいは放棄する権利）
の中でも一番最初の
Right of Possession（占有権）
のみを契約期間中に一時的に所有していることになります。
そこで通常は賃貸物件に対してはオーナーが物件内に入る場合は2日前に「入居通知」が必要となるはずですが、その然るべき手順を踏んで鍵を開け中に入るのです。
そこにもしもテナントがまだ入れば、やはり同様に手渡しで強制退去の30日前通知を渡すことになります。
或いはすでに夜逃げしてがらんどうになっている場合、裁判所を通して手続きを踏むことでオーナーが占有権を取り戻すことになるのです。
テナントが残したセキュリティデポジットはそのまま管理口座に残されているはずですから、それを資金にして物件を手直して改めて賃貸市場に出す流れとなります。
。。。
連絡を絶ち切ったテナントを対応するのは骨の折れる作業ですが、ここは管理会社が代行で行う仕事となります。
応答しなくなったテナントに対してはとかく、時期をずらさない適切な判断を下すようにしましょう。
