こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
日々、世界各国の日本人投資家の方々からお問い合わせを頂いていますが、興味深いことに頂戴するお問い合わせには同じ時期に傾向が見られることがあります。
時期を同じくして同様のお問い合わせが多い場合、大抵は
「その時の市場の動きから予想される先の不動産ニーズ見える時」
です。
そして今の時期に増え始めた同様の質問・依頼とは
「マルチファミリー物件」
についてです。
本年に入り、厳密にはここ数ヶ月の間にあれよあれよとマルチファミリー物件についてのお問い合わせが増えてきています。
なぜ今の時期にマルチファミリー物件についての質問・依頼が増えているのかと言えば、これらの問い合わせくださる方々の読みは正しく、紛れもなく
「マルチファミリー物件のニーズはここから増えてくる可能性が高い」
からです。
一般投資家にとってのラスト・リゾート
アメリカの個人不動産投資家の場合、そのまま不動産投資を半ばキャリアとする人々には典型的なパターンがあります。
不動産投資における典型的なパターンとは
１．小さいシングルファミリー物件から始める
２．シングルファミリーの数を増やして不動産投資に慣れる
３．マルチファミリー物件を購入する
という順番です。
「最初は小さく始める」
という定石に従って小さく始め、慣れてきたら数を増やし、そしてついにはマルチファミリー物件に歩を進めていきます。
こちらでご紹介したグラント・カードン氏はターンオーバーで収入がゼロになることに嫌気がさして早々にシングルファミリーから手き、二軒目からマルチファミリー物件に移りました。
けれども資金的な問題にぶつかることもあり、通常は一般的な投資家はまずシングルファミリーを複数戸所有していくものです。
そこからは
シングルファミリーのレベルで留める
マルチファミリーまで進める
という違いは出てくるものの、個人投資家であればまず順番としてはシングルファミリーからになります。
反対に個人投資家でマルチファミリーからシングルファミリーへの順番で投資する人はほとんど聞きませんし、一度マルチファミリーで開始した投資家は早々にシングルファミリーへの投資には戻らないものです。
結局のところ、個人の不動産投資家にとってマルチファミリー物件は英語でいうラスト・リゾートとも言えます。
その理由は
「マルチファミリー物件の方が１スクエアーフットあたりのキャッシュフロー単価が高い」
からです。
そもそもがマルチファミリー物件は一つの棟に複数の世帯が暮らせるように作られていますから、一つの建物を一世帯で専有するシングルファミリーよりも居住面積は狭くなりがちになります。
そして一戸建てとマルチファミリー物件の一戸を比較した時に、１スクエアーフットあたりのキャッシュフローは後者の方に軍配が上がるのです。
ダウンサイジングの波が起こる前に
そして冒頭でお伝えしたように、今の時期にマルチファミリー物件に対するお問い合わせが増えてきています。
予想出来ると思いますが、問い合わせをくださるほとんどの方は玄人の投資家です。
過去にシングルファミリーレベルを数多くこなし、
これを機にマルチファミリー物件に参入したい
マルチファミリー物件を追加していきたい
これら玄人投資家の判断は市場の動きを観察してのものであり、私(佐藤)もマルチファミリー物件への入居需要はここから増えてくるだろうとみています。
そのきっかけは主にこちらでもお伝えしたとおり本年の9月から来年の年末に向けて
「家を手放す世帯が増える可能性」
があるからです。
もちろん家を手放すからといって途端に路上生活になるわけではなく、家を手放す方々はどこかしらに自分の住居を移すことになります。
一時的にも収入が途絶える、あるいは収入が少なくなるからこそ家を手放すことになるわけですが、同時に多くの人々にとってはダウンサイジングは必須になります。
そうするとここはあくまでも過去の経験則を踏まえた憶測の域を出ない確率論ではありますが、
3ベッドルームよりも2ベッドルーム
2ベッドルームよりも1ベッドルーム
と、ダウンサイジングの流れが出てくる可能性は極めて高いのです。
その流れを見越している動きの早い投資家の方々が適切な物件にあたりを付け始めているわけです。
そして本格的なダウンサイジングの流れが起こり得るよりも早く、今から動いている理由は
「ダウンサイジングの波が実際に始まると手遅れになり得る」
だからです。
ここが
フォープレックス（4戸）までの住居物件のカテゴリー
5戸以上の商業物件カテゴリー
の大きな違いになりますが、一棟に5戸以上が入るマルチファミリー物件は商業物件にカテゴリーされ、その物件価値は
「どれだけの収益があるか」
で決まることになります。
言い換えるとNOI（純収益）で価値が左右されることになりますから、ダウンサイジングでアパート物件に人が流れ込む前に勝負をつける必要があるのです。
ただでさえ近年のアメリカ不動産は在庫が慢性的に不足しています。
それがここからダウンサイジングが本格化すると、状況を立て直すまでの一時的にせよマルチファミリーの空室率は極めて低くなる可能性があります。
すると価値も高くなりますし、そもそも市場に出てくる物件も少なくなる可能性が高いのです。
そこで先を読んでいる投資家の方々の依頼にお応えするべく、全米各地のパートナーでマルチファミリー物件への比重を強めています。
そのような流れがありますので、今の時期にマルチファミリー物件を探す投資家の方々の中でもとりわけ
「これを機にマルチファミリー物件に参入したい」
という投資家の方々のために、デュー・デリジェンスを中心とする項をシリーズで上げておきたいと思います。
明日に続けます。
