こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
マルチファミリー物件のデュー・デリジェンスについてお伝えしています。
あくまでも佐藤の経験論ですが、マルチファミリー物件の精査は
１．数字の精査
２．物件内の精査
３．外観の精査
４．政府基準の精査
５．現行の契約事項の精査
の順番で行うと最も効率が良いと思います。
多少順番が前後する場合もありますが、上記の流れを更にまとめて整理すると
ステージA：検討に値するかを判断する … １
ステージB：現場を確認する … ２，３
ステージC：補足事項を確認する … ４，５
です。
まずはマルチファミリー物件を運営することで
「アメリカ社会の一部に住を提供する」
という大義名分を果たす上でも、当然ながらそこには数字で裏打ちされた成功率がある程度保証されていなくてはなりません。
そこで最初のステージAで１の数字をよく精査して、そもそも投資として成り立たないことが分かっているのであればステージBに進む必要はありません。
ステージBでは現場に赴かないと分からない部分を精査するわけですが、現場を精査も何も、それ以前に数字として成り立たないのであれば現場を見る必要はないわけです。
そして昨日までにお伝えしたポイントを数字並べ、かつそれに付随する事実を可能な限り調べ上げた上で
「この物件はいけそうだ」
と判断されるのであれば、次のステージBに進んで現場検証を行うことになります。
本日も続けます。
物件内精査のポイント
投資するかもしれない物件を初めて視察する時はいつもある種の感慨深さを感じます。
「数カ月後にはこの物件が自分にキャッシュフローをもたらしてくれるのかもしれない」
「自分はこの物件を十分に運用出来るんだろうか？」
「この物件は将来への飛躍の1ページになってくれるんだろうか？」
そんな、期待感と高揚感が交わったなんとも表現し難い感覚を覚えるものです。
けれどもそこには一抹の不安もありません。
なぜなら、確固たるデュー・デリジェンスによりその投資への成否はかなりの確率で見えてくるからです。
それもこもれデュー・デリジェンスで何を押さえるべきかを把握しているからであり、結局のところ
「非の打ち所がないデュー・デリジェンスが投資の成否を決める」
といっても過言ではないと思うのです。
そこで現場を目にした際に、物件内を視察する目的は何も物件状態のみではありません。
物件内部の状態はもとより、或いはそれ以上に
「そこで暮らす人々」
を見ることも一つの大きな目的です。
実際のところ、現場を訪れる前に事前にパソコンの上からでも
- 周囲の環境
- 治安
- 学区
等は十分に把握が出来ているものですが、現場を訪れる前に見る情報はあくまでもデータに過ぎません。
大いに参考にはなるものの、実際には現場をみて「感じる空気」が最も重要になります。
この点、当ブログでも常々キャッシュフロー型の物件のコツは
「学区はそこそこ、けれども治安の良い地域」
と表現していますが、学区はそれこそ評価が３でも４でも５でも良いのです。
むしろ抜群なキャッシュフローを目指すのであれば「評価が９や１０の学区では無理」と断言出来ます。
けれども、治安が最悪なのは避けなければいけません。
そしてここがポイントですが、事前情報として治安の程度を調べてはおくものの最終的には
- 物件の周辺で感じる雰囲気（周囲を歩いてみる
- 物件で暮らす人々の様子
- 地元人の声
この２つの要素で判断することが極めて大切です。
その前提で、物件内を精査する時には下記のようなポイントを見ていきます。
入居者はどんな暮らしをしているのか
現場にいくと、そこで暮らす人々の様子がよく見えてきます。
- アル中に見えるテナント
- ドラッグをやっているテナント
- 家具をほとんど所有していないテナント
- 床で寝ているテナント
ハイエンドではなくクラスで言えばBやCあたりのマルチファミリー物件であれば、ある程度の割合で上記に相当する人々を目にすることがあるかもしれません。
またそれと同時に
- きちんと賃貸契約に記載されている人数が暮らしているか
- 事前情報では空室のはずが、誰か入居者がいないか
- 入居中のはずが、明らかに空室になっていないか
等、契約書等の整合性も確認していきます。
物件内部はどんな状態か
そして物件内部の状態も細かく目視で精査していきます。
実際には契約期間中に物件調査の専門家を雇うことで更に事細かく出てくるものですが、同時に物件調査時には自分の目でも確かめてみる必要があります。
- 備え付けられているべき家具が紛失していないか
- あるべき電化製品が紛失していないか
- 寿命に近い電化製品がないか
- カーペットの状態はどうか
- ビニール床の状態はどうか
- キャビネットの状態はどうか
- 水もしくは火の不始末で傷んだ箇所はないか
- テナントの過失で傷んだ箇所はないか
- 害虫にやられている箇所はないか
等、自分の目で確かめられる不具合箇所を戸別に記録をしておくのです。
これらは全て、契約期間中の交渉材料となります。
。。。
かくして物件内部の精査としてはリストアップされた物理的な物件内部の状態を確認していきます。
けれどもそれと同時に、前述のようにそこで暮らす人々を観察しながら周辺環境と合わせて
「感じる空気」
を掴むように心がけておきましょう。
明日に続けます。
