佐藤が今注目するサブマーケットは ～ その１

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

本年の夏までにコロナウイルスの影響下で現れた、アメリカ不動産市場の新しいトレンドについてお伝えしています。

アメリカ全土で本年6月までに引越しを決行した人々の中でも

15%の人々がコロナウイルスの影響で引越しを余儀なくされ

そのうち37%の人々が家賃を支払えない理由で引っ越した

という統計が発表されました。

100人のうち5人は家賃が支払えなくなり引っ越した方々といえます。

「それならばサブマーケットへ」

ダウンサイジングの為に引っ越すにせよ、その行先は

• 密を避ける
• 生活費が安い

等の条件に合う地域となります。

状況を鑑みるに、おそらくこのサブマーケットに人が流れていくトレンドはしばらく続くだろうと思います。

そうすると私（佐藤）のようにキャッシュフローを軸に不動産投資を考えるタイプの投資家であれば、当然ながらこれらのサブマーケットは要チェックしておかなくてはなりません。

当ブログでも再三お伝えしているところですが、キャッシュフロー投資の神髄は

地味に成長する地域市場

学区はそこそこ

治安は良好

の一角です。

新しいトレンドに合わせてこれまでにスポットを浴びてこなかったサブマーケットが急に注目を集めだしたこの夏。

このような穴場を発掘するのは本当に楽しいものです。

今日から、全米のどのサブマーケットで人口流入が顕著になり始めたのかを見ていきましょう。

近所でダウンサイジングを

この夏までにサブマーケットへの人口流入が認められる中でも

近距離でダウンサイジングを実行した人々

遠距離（州外を含む）でダウンサイジングを実行した人々

の2種類のパターンがあるだろうことは想像に容易いものです。

普通に考えれば前者の

近距離でダウンサイジングする人々

の方が多いだろうとは思いますが、あいにく私（佐藤）の手元にはこれらの2グループをはっきりと区別できる資料はありません。

そこで私（佐藤）が今回注目したのは、

「人口を減らした大都市だけれども、その近郊で明らかに人口が増えているサブマーケット」

です。

コロナウイルスの影響が大きくなって以降、人口を大きく減らしている大都市は数多くあります。

けれども

「人口が大きく流出しているのに、その郊外では人口流入が原著に」

というのであれば、その起因となっているのは

近距離でダウンサイジングを実行した人々

ではないでしょうか。

「近距離へお引越し」

というのはあくまでも私（佐藤）の仮説ですが、数字そのものは真実を語ります。

そこで今日から

人口流出

人口流入

が同時に起こっている都市とそのサブマーケットをあげてみます。

Tacoma, Washington（ワシントン州タコマ市）

3月11日以降の人口流入増加率：35%以上
2019年同時期の人口流入比：3%以上

ワシントン州シアトル市は今回のコロナウイルスの騒ぎで大きく成長が鈍化している都市の一つです。

ご存知のようにシアトル地域には

Amazon.com　アマゾンドットコム

Costco Wholesale　コストコ ホールセール

Microsoft　マイクロソフト

T-Mobile　ティーモービル

Starbucks　スターバックス

Expedia　エクスペディア

等の名だたる株式公開企業の本社が根を下ろしています。

近年はシリコン・バレーにつづくIT産業の集積地域として注目を集め、人口流入と同時に不動産価格の高騰が続いていました。

ところがコロナウイルスが拡がり始めた3月以降、確実にシアトルの人口は鈍化しています。

従来、アメリカでは個人も企業も合理的な判断であれば躊躇なく行動を起こす側面があります。

シアトルは立派な大都市ですから、密を避ける為にオフィス離れが加速するとなればシアトルからの人口流出の傾向はしばらく続くと思うのです。

けれどもシアトル市の成長が鈍化する一方で、人口流入が顕著になり始めたサブマーケットがあります。

シアトル市の南方に位置するタコマ市です。

タコマ市は日系アメリカ人等、アジア系の人々が多い地域としても知られています。

「シアトルにはもう暮らせない。けれどもタコマからならシアトルに行こうと思えばいつでも行ける。」

そう考える人々に注目されたのだろうタコマ市では、この夏に人口が一気に増加しています。

Henderson, Nevada（ネバダ州ヘンダーソン市）

3月11日以降の人口流入増加率：80%以上
2019年同時期の人口流入比：16%以上

ネバダ州と聞けば、誰でも想像するのがラスベガスではないでしょうか。

世界有数のカジノリゾートとして知られるラスベガスは砂漠の中にある世界的な観光名所の一つです。

けれどもご存知のとおり、観光業は今回のコロナウイルスでモロに影響を受けている産業の一つ。

本当に残念なことに、ラスベガス定番ショーでもあったシルク・ドゥ・ソレイユも本年6月29日に約9億ドル（約960億円）の借金を抱えて会社更生手続きに入っています。

ホテル運営そのものも大きく打撃を受けており、観光で成り立つラスベガスは大打撃。

必然、その関連サービスに従事する人々も仕事がなくなり多くの人々が引越しを余儀なくされているようです。

結果として昨年比でマイナス10%ほどラスベガスの人口流入は減少してきていますが、その一方でラスベガス都市圏にコバンザメのように存在しているサブマーケットでは顕著な人口増加が。

ラスベガスの南東に位置するヘンダーソン市です。

ヘンダーソン市についてはこちらでもちらっとご紹介していますが、治安の悪いラスベガスダウンタウンとは正反対にその安全性が評価されている地域です。

このやや隠れた存在であったヘンダーソンにラスベガスからほぼ直接的に人口が流入し始めている様子。

その人口増加はコロナウイルスが拡大が始まってから80%以上の増加とかなりの急上昇ぶりです。

ヘンダーソンに物件を所有している人々は、今頃は顔をニンマリさせているかもしれません。。

明日に続けます。