自分基金による不動産投資の利点 ～ 減価償却①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

引退後には

「働く必要はないけれども、働きたいから働く」

そんな状態を実現するべく、

自分基金の構築 = 自分のビジネスを育て上げる

というくだりでお伝えしています。

自分基金を個人事業とするか法人とするかは

• 自分の現状と先の目標
• 自分が暮らす国の税法

の双方から検討する必要がありますが、少なくとも米国では個人への訴訟回避の観点から個人事業は推奨されていません。

そして税法の観点から自分基金を手堅くしていく王道は

１．自分でビジネスを所有する（自分基金の構築を始める）

２．自分のビジネスで不動産投資を行う

になるだろうことは国を問わずにほぼ同じだろうと思います。

自分基金の基盤として不動産投資を実行することがなぜ良いのかという理由について、昨日は

「経費控除」

についてお伝えしました。

もっぱらこれは不動産投資には動かずともビジネスを所有するだけでも同じことですが、同じ自分でも

給与からの自費で動く自分

所有するビジネスで適切に経費で動く自分

この2者では差がどんどんついてくるものです。

そして自分基金で不動産投資を行う場合、ここから自分につける差は更に大きくなってきます。

本日も続けます。

【免責】
本シリーズでは節税アドバイスの趣旨はありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、あくまでもアメリカの税法に基づく個人の知識と経験を共有するものです。
ご自身に適用する際は、必ず専門家にご相談ください。

自分基金による不動産投資の利点 ～ 減価償却①

ご存知の方も多いと思いますが、個人のみならず多くの企業が節税目的に不動産投資を行う理由はこの「相当額の減価償却」にあります。

減価償却そのものは

経年劣化でその機能が損なわれるものは税法で定める一定期間の間に一定の割合で分割して費用計上する

という考え方なりますが、その種類は

有形固定資産

無形固定資産

の2つであり、本シリーズでお伝えするのは前者の有形固定資産に分類される不動産です。

そして不動産投資の場合は固定資産の中でも

パソコン

プリンター

等のオフィス機器とは違い、経費計上できる額が半端なく大きくなります。

アメリカの場合は耐用年数の定義が建物によって違いがあり、その減価償却期間は

住居用物件：27.5年

商業用物件：39年

です。

この数字はそれぞれ

「住居用物件は経年劣化が進んだ結果、27.5年で価値がゼロになる」

「商業物件は経年劣化が進んだ結果、39年で価値がゼロになる」

という概念で定めらていますが、面白いのは

「物件が完成した日からの年数」

ではなく、中古物件として購入しても

「新オーナーが購入した年」

から償却期間がカウントされることになります。

例えば住居物件場合であれば、

⇒ 新築

⇒ 築10年

⇒ 築20年

のいつの段階であってもそこから27.5年間、減価償却費用を計上できることになるのです。

なぜこのような仕組みになっているのかといえば、ここもまた

「米国の税制の95%は経済を刺激する目的で定められている」

という話で、米国政府が個人・法人にモチベーションを与えて不動産購入を推進することで経済を活性化させたいからです。

このことは米国のみならず、日本でもどこの国でもほぼ同じルールが適用されていると思います。

すなわち、

「政府が個人・法人にやってほしいことを実行することで優遇される」

という式はどの国にもあるはずなのです。

そこで自分のビジネスを通して自分基金を構築する場合でも、不動産購入による減価償却の利点はかなり大きくなります。

というより、おそらくは不動産ほど減価償却益を享受できるものはありませんし、自分基金の土台をしっかりと固める上では実行するしないではかなりの差が出てくるものです。

日本では近年まで

「4年間の短期減価償却で大きく節税を」

という謳い文句で減価償却の利点が強調されてきたかと思いますが、各種セミナーで語られる不動産投資から得られる減価償却利益の理論はほぼ

【年間減価償却費】

建物比率 × 物件価格 ÷ 耐用年数

の式で算出される数字でしか語られていなかったように見受けられます。

実際には不動産投資から得られる減価償却費は上記の式で収まるどころか、きちんと適用すれば初年度の減価償却費は上記の式の軽く10倍以上になり得るものです。

佐藤は公認会計士ではなく、本シリーズも節税の手法を語る目的はありませんので軽くイメージを触れる程度にしておきますが、ここで語ることは

「減価償却の本当の威力のほんの一部」

であることは明確にお伝えしておきたいと思います。

本来は減価償却をきちんと使いこなすと、小さいお子様をお持ちのご両親はその子が高校を卒業するまでに米国私立大学を出せる分は余裕で手元に残されるほどです。

公認会計士の資格を有しない佐藤がブログ上で語るべき内容ではありませんので詳細は控えておきますが、

自分の給与から子供の大学資金を積み立てる

自分基金の構築の過程でいつの間にか大学資金積み立てが完了している

これが百万円単位ではない金額の差になることは容易に想像ができます。

誰との競争でもなく、自分自身に起こるこの差は

「ルールをきちんと勉強して、自分が暮らす国の政府がやって欲しいことを行った結果」

です。

。。。

やや話がそれますが、

「不動産投資は儲からないし、リスクが大きいからやめた方がよい」

この類の言にあえてコメントすれば、不動産投資が怖いのではなく

「何をどうすればいいのか、さっぱり分からないから怖い（実際に失敗する可能性が高い）」

のではないでしょうか。

私(佐藤)は飛行機の操縦は出来ませんし、佐藤が操縦する飛行機に乗りたい人は世の中に一人もいません。

もしも

「一人で乗るなら操縦していいよ。」

と言われても、自分でも飛ばそうとは思いません。

それは私(佐藤)がコックピットの機器を見ても何が何だかさっぱり分からないし、飛行機を飛ばす技術の欠片も持ち合わせていないからです。

けれども素人には全く分からない航空学を学んで、かつ訓練を積んだベテランパイロットは世界中にごまんといます。

不動産投資も同じことで、きちんと勉強して訓練を積み上げれば誰でもベテランになれるのです。

そこまで行きたいかは個人で決めることですが、少なくとも世界経済の少し先を鑑みるとそれは選択科目ではないかもしれないのです。

明日は自分基金の構築に推奨される最強ツール、不動産投資の減価償却について簡単に例を上げてみたいと思います。