こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
数日前にお伝えした8月度のカリフォルニア市場の異常な回復ぶりを見て、市場を注視しています。
けれどもここでいう注視とは
「迫る危険に対して注意する」
という意味もさることながら、それ以上に
「恐らく人生で最大級になる大波に乗るタイミングを見極める」
意味の方が大きくあります。
海面でボードに乗ってプカプカ浮かびながらもその視線は海の向こう側、水平線の方向です。
佐藤はサーフィンはアマチュアレベルですが、それでも
「この部分にこのタイミングで波が現れる」
というポイントの見極めはできるつもり。
そして今、不動産市場においても
「ここが大波になる」
そんなポイントが直感的に見えているように思います。
昨日までにお伝えした
- 数字に見える不動産市場と実体経済の乖離
- ハイエンド物件の破格の値下げ
などは
「波は確実にくる」
と思わせる材料の一部です。
今度の大波は、恐らく私たちが人生の中で目にする中で最も巨大な波になるだろうと予想しています。
そうすると、今のタイミングで進むべきは方向は波が現れるだろうポイントです。
もちろん選択は個人の自由ですし、
「今のうちに沖に向かって全力で泳ぎ、安全な高い丘の上に避難しておく」
という選択肢もあると思います。
けれども本当は、最も安全なのは「波の向こう側」です。
大波の影響から完全に逃れたいのであれば向かうべき方向は波が起こる方向であり、波が現れるポイントの向こう側に本当の安全地帯があります。
その安全地帯では
「波に乗るも乗らないも自分の自由」
です。
そこでいざ大波が盛り上がってきた時に、気持ちのある方は今のうちに高い丘の上に避難するよりも
「波が起こるポイントの少し向こう側」
に立っておく選択肢もあると思います。
その具体的な方法が昨日からお伝えしている
１．キャッシュポジションをとる
２．Short Sale（ショートセール）を理解する
の2点となります。
昨日はキャッシュポジションを取る意味で前者の「現金の確保」についてお伝えしました。
現代でも「Cash is king（現金は王様）」であり、いざという時に瞬発力をもって動く時に現金は有効です。
そのまま銀行口座の中に寝かせるおくのでは効果はマイナスになりかねませんが、いざという時に備えて今の時期に現金を貯めておくことは推奨されます。
そしてもう一つ、今の時期に準備できるのは後者の
「Short Sale（ショートセール）を理解しておくこと」
です。
今日も続けます。
誰もが前回から学習している
今年に入ってコロナウイルスが拡大した直後、FRB（連邦準備制度理事会）はかなり早い段階で実質のゼロ金利政策に舵を取りました。
先に起こり得る景気後退を察知して、ためらうことなくスパッと舵を切った印象です。
この決断にはほぼ間違いなく
「2008年以降の世界金融危機からの教訓」
もあると思います。
今回はその施策がアメリカ不動産市場においてはかえって先の暴落を助長したかもしれないと感じていますが、それではゼロ金利政策が全く不要だったかといえばそうとも思いません。
ある意味、ここに極まった資本主義社会は向かうべき方向に向かっているというのが適切ではないでしょうか。
そしてFRBと同様に、2008年以降の金融危機から大きく学習している機関があります。
それは民間金融機関です。
金融機関が2008年以降の金融危機で学んだ教訓の一つに
「暴落が起こったら不動産物件はShort Sale（ショート・セール）が最も良策」
というものがあります。
事実、前回のサブプライム問題に端を欲する金融危機を終息に向かわせた要因の一つは
「金融機関がShort Sale（ショート・セール）を受け入れた」
ことにありました。
Short Sale（ショート・セール）のショートは日本語の直訳で
「短い」
という意味になりますが、ここでのショートは
「足りない、不足している」
の意になります。
何に対して足りないのかと言えば、
「市場価値が融資額の元金残高に足りない状態」
です。
例えば物件価格が$200,000の住宅に対し、80%に相当する$160,000を銀行が融資していたとします。
そして債務者が返済が難しくなった時点で元金のうち$10,000だけを返済していたとしましょう。
この場合、銀行側は諸々の手数料を省いたとして$150,000の元金残高を取り戻したいわけですから、物件が$150,000以上で売却できれば良いことになります。
ところが不動産価格がどんどん下がり、物件の市場価値が$120,000にまで下がっていたとします。
このような事例は実際に2008年以降に相当数発生しました。
最初に銀行側は物件を差し押さえ、物件の所有権を取り戻して元金を回収しようと試みたのです。
ところがそこで分かったのは、
「どうあっても元金を取り戻す金額（上記の例では$150,000以上）では売れない」
という現実。
銀行としては差し押さえた物件をいつまでもバランスシートに計上しておきたくはありません。
結果としてあの時に金融機関が気づいたのは、
「ショート・セールで損切りした方が被害は少なくて済む」
ということでした。
そのことから予想されるのは、少し先の未来に債務不履行が数多く発生するとすれば
「前回の学習から、各金融機関は早々とショート・セールで損切りに動く」
ことが予想されるのです。
そこで波が来る方向と反対に逃げるのではなく、波が起こるポイントに向かっていきたいのであれば今のタイミングで
「ショート・セールに狙いを定め、その手続きを事前に把握しておく」
ことも一つの有効な備えになると思います。
明日に続けます。
