こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今夏までに、少し未来のアメリカ不動産市場の様子がそれなりに鮮明に見えてきたように思います。
誰一人として正確な予言など出来ませんが、それでも過去の出来事と現在の出来事を点で結ぶと、そのベクトルの向こうに少し先の未来がおぼろげながらも見えてくるものです。
不動産業界の話のみならず、行く末の世界金融危機が現実となれば世界中のメディアはその悲惨さを伝えるかもしれません。
ネガティブな論調で世界中が悲観ムードに流され、厳しい冬の時期をじっと耐え忍ぶ雰囲気が長期に渡り続くかもしれません。
けれども事前に察知してその時に備えるのであれば、
「ピンチをチャンスに」
これは誰にでも可能性があることだと思います。
厳しい冬は歓喜と興奮に満ちた時期に代わり、先の春に芽を吹くだろう苗木を手に入れて育てるチャンスは誰にでもあると思うのです。
そこで不動産の世界でいえば、その時に対する備えの例として
１．キャッシュポジションをとる
２．Short Sale（ショートセール）を理解する
という手順をお伝えしています。
不動産業界でいうShort Sale（ショートセール）とは
「融資額の元金残高に至らない価格での売却」
です。
融資元の金融機関としては借り手がモーゲージローンの返済が出来なくなった時、通常は物件を差し押さえて
Foreclosure Sale（フォークロージャー・セール）
で市場に出して売却します。
融資元としては最悪でも元金残高を回収出来ればよいわけですから、オークションで最低価格を元金残高を補える額にして市場に出すのです。
そうすると良質な物件であるほど入札は多くなり、銀行としては十分に元金と手数料を回収することが出来ます。
ところが、この手の元金回収方法が有効なのは
「不動産市場が順調で物件価格が上昇基調にある時期」
にほぼ限られてきます。
アメリカ不動産市場はその歴史で概ね物件価格が上昇の一途を続けてきました。
特に近年は在庫不足に伴い、その価格上昇になかなか歯止めがかからずに進んできた経緯があります。
その上がり調子の中では仮に債務不履行が発生したとしても、銀行側としては差し押さえてオークションに出すことで十分に元金残高を回収出来たのです。
ところが前回の2008年以降の不動産価格暴落の時期には事情が違いました。
あの時には不動産価格は続落し続けていましたから、差し押さえてオークションで売却しようにも市場価値の下落の方が早く、売るに売れない状況に陥ったのです。
金融機関の本業の一つは融資事業であり、不動産資産を帳簿に計上していても仕方がありません。
バランスシート内の不動産物件は少しでも早く現金化して健全に戻す必要があります。
そこで前回の金融危機の時期には各金融機関は
「価格が下降基調で売れないなら仕方がない。損切りでいく。」
と、元金残高以下の価格での売却となるShort Sale（ショートセール）をオーナー（債務者）に許可する方向に舵を切ったのでした。
実際、その方が被害が少なくて済むことを各金融機関は体験しています。
その意味では近い将来に債務不履行が多発する場合、恐らく今回は最初から各物件はShort Sale（ショートセール）の形式で市場にどんどん出てくると予想されます。
このことはあくまでも佐藤個人が考えるシナリオに過ぎませんが、「備え」の一つとしてShort Sale（ショートセール）についてポイントを押さえておくとよいと思うのです。
買い手目線でShort Sale（ショートセール）で購入を検討する時、押さえておきたい特徴は
① 取引の主導権はあくまでも融資元にある
② Short Sale（ショートセール）は時間がかかる
③ けれども高いリターンが期待できる
という③点です。
ショートセールの特徴１：取引の主導権はあくまでも融資元にある
Short Sale（ショートセール）はForeclosure（フォークロージャー）物件として差し押さえられる場合とは明らかな違いがあります。
まず、Foreclosure（フォークロージャー）物件の特徴の一つに
「差し押さえられた物件からは、居住者（元債務者）は退去しなくてはならない」
というものがあります。
物件の権利は完全に融資元に渡ったわけですから、元オーナーは差し押さえられた後には居座ることは出来ません。
そして差し押さえられた物件がオークションに出される時、入札する人々は
「物件内を見ることが出来ない」
というのが原則です。
物件内の状態は購入した後でないと分からず、長年放置されていた場合はそれなりに傷んでいる可能性もあります。
これに対し、Short Sale（ショートセール）は物件が差し押さえられたわけではありません。
差し押さえられた状態ではない為に、モーゲージローンが支払えずに債務不履行となった後でもオーナーは物件に暮らし続けることが出来ます。
けれども現状としてそのオーナーは家賃支払いが出来ないわけですから、物件の売買に関する主導権そのものは融資元の金融機関が握ることになります。
オーナーはもはや
「融資元の許可のもとに暮らし続けている」
だけの状態となり、占有権以外は権利を有しなくなるのです。
そこで融資元としては物件を売却処理しなくてはなりませんが、市場価格が下落基調になるのであればもやは損切りを覚悟するしかありません。
結果として融資元はオーナーに対し、
「融資の元金残高に至らずとも売却しても良い」
という許可を（占有権だけをもつ）オーナーに与え、オーナーは物件を市場に出すことになるのです。
このような流れをShort Sale（ショートセール）と言い、オーナーは融資元の許可のもとに通常の不動産売買の手続きに沿って売却することになるのです。
明日に続けます。
