こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Short Sale（ショートセール）の概要についてお伝えしています。
前回の2008年以降の世界金融危機に学び、各金融機関は債務不履行となった物件に関しては
Foreclosure Sale（フォークロージャーセール）
ではなく
Short Sale（ショートセール）
の形式で市場に出すことが予想されます。
金融機関としても元金残高の回収は難しいことが分かっていますから、オーナーに元金残高を下回る金額での売却を許可するわけです。
けれどもShort Sale（ショートセール）ではどうしてもネックになるのが
「売買手続きに時間がかかる」
ことです。
通常の取引であれば
30日～45日
が契約期間となるところ、Short Sale（ショートセール）の場合はオファーの結果が分かるのにも数週間から数ヵ月かかる場合があります。
融資元である金融機関が主導権を握ってオファー内容も可否を判断することが原因ですが、どうしても一つひとつの動きに時間がかかるものです。
もちろん金融機関としては不動産資産をどんどん処理したいはずですが、同時にそれは
- 通常の業務にのしかかるエキストラの仕事
- 債務不履行が多発すると処理案件も増える
という事情からも、余計に時間がかかるものです。
そこで少し先の未来に債務不履行が多発してShort Sale（ショートセール）がどんどん始まったとしても、その案件ごとの手続きに時間が相当かかることは理解しておく必要があります。
とはいえ、Short Sale（ショートセール）の場合はその労を補っても有り余る利益を手にする可能性が大いにあります。
Short Sale（ショートセール）について押さえたおきたいポイントとして
① 取引の主導権はあくまでも融資元にある
② Short Sale（ショートセール）は時間がかかる
③ けれども高いリターンが期待できる
の3つについてお伝えしていますが、今日からは最後の
「③けれども高いリターンが期待できる」
について見ていきましょう。
Short Sale（ショートセール） の専門家を探す
かくして取引そのものには時間がかかるShort Sale（ショートセール）ですが、投資家にとってはその労を補っても有り余る投資機会になり得ます。
もちろん投資家としてはそこに大きなリターンが見込めるから動く、というのが本音です。
けれども同時に、債務不履行となった物件をどんどん購入する人々がいなければ不動産市場が回っていかないことも事実です。
この場合は市場に寝かされる物件をいち早く手直しし、賃貸物件として市場に出し、ダウンサイジングを必要とする人々の受け皿として用意する必要があります。
このことは投資家のみならずリアルター目線でも同じです。
当然ながらリアルターとしては手数料を頂戴する立場であり、そこには収入を得る目的があります（アメリカのリアルターに固定給はありません）。
同時に、特にこのような有事には「社会の経済回復の一助に」という、常日頃以上の大義名分がそこにはあります。
このあたりはリアルターによって認識に温度差もあるかもしれませんが、私(佐藤)自身はこのような混乱期にこそ燃えます。
アメリカ不動産市場の回復に微力ながら貢献できるとすれば、やりがいも日頃とは格段に違うというのが偽らざる気持ちです。
そこで想いのある投資家は少し先に起こり得る債務不履行の続発から出てくるだろう、Short Sale（ショートセール）で物件を購入することも一つの選択肢です。
とはいえ、Short Sale（ショートセール）物件はどうやって探せばよいのでしょうか？
Short Sale（ショートセール）そのものは融資元の金融機関が
「元金残高を回収出来ずとも仕方がない。それ以下の価格で売却となっても構わない。」
と許可するプロセスがあるものの、市場に出てくる物件そのものは通常の売買と変わりません。
そうすると見た目にはそれがShort Sale（ショートセール）なのかどうかは分からないものです。
「Short Sale（ショートセール）」
と書いてあれば分かりやすいのですが、Short Sale（ショートセール）の表示がない場合もあり、けれどもよく見ると概要に
「subject to bank approval：銀行による売買許可が必要」
「give the bank time to respond：売買に際し銀行からの返答が必要」
等、ちらりと書いてあったりします。
そこで時間とお金を節約する意味でも、やはり一番無難なのは
「Short Sale（ショートセール）の専門家」
を探すことです。
Short Sale（ショートセール）の専門家は
- オーナーの依頼でShort Sale（ショートセール）の準備をする
- 購入希望者の為にShort Sale（ショートセール）物件を探す
- Short Sale（ショートセール）の取引をスムーズに行いクロージングに導く
等において通常のリアルター以上の知識と情報網へのアクセスを持っています。
正式には
NAR（National Association of Realtors：全米不動産協会）
が認可するプログラムを修了した人々であり、彼らは
「Short Sales and Foreclosure Resource (SFR)」
と呼ばれる証書を持っています。
リアルターの中でもこのSFRを所有する人々は特別なトレーニングを受けており、先にご紹介した内容に加えて
- 債務不履行となったオーナーをShort Sale（ショートセール）売買の売主として認可させる手続き
- 融資元と債務不履行となったオーナーの間に入っての交渉役
- Short Sale（ショートセール）を求める買主を法的に守る知識
等を兼ね備えているのです。
本年末からShort Sale（ショートセール）の数は増えてくることが予想されますが、Short Sale（ショートセール）物件を求める場合はその専門家を探すのが最も効率が良いと思います（一応、佐藤もSFRを有しています）。
。。。
資本主義社会の経済サイクルでこのような混乱が定期的に起こるのはある意味定めのようなもの。
景気後退の時期にあっては、一人ひとりがそれぞれの立場で経済を回していくことが大切なように思います。
明日に続けます。
