フリップモデルに習う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Short Sale（ショートセール）について押さえておきたいポイントとして

① 取引の主導権はあくまでも融資元にある

② Short Sale（ショートセール）は時間がかかる

③ けれども高いリターンが期待できる

という趣旨でお伝えしています。

②で触れたように、Short Sale（ショートセール）の形態は通常の売買よりも遥かに時間がかかります。

その意味では市場に資金を入れて経済回復の流れに参加するにしても

「流動的にどんどんお金を動かしていきたい」

というのであれば、Short Sale（ショートセール）はお薦め出来ません。

実際のShort Sale（ショートセール）取引では取引の主導権を握る銀行側に

「この書類が足りない」

「あの書類が足りない」

と数週間待たされた後に催促され、かつ不足分を提出して更に数週間待ってから

「今回のオファーは見送らせて頂く」

と、オファー受諾の可否の返事をもらうのに数ヶ月の時間を要したとしても結局はダメになることもあるのです。

そこでお世辞にも効率がよい取引とは言えませんから、

「果報は寝て待てのスタイルでよい」

とされる方のみ、Short Sale（ショートセール）は試みた方がよいと思います。

さもなくば

「こんなことなら、◯◯の方に先に資金を充てておけばよかった」

と後悔することも無きにしもあらずです。

とはいえ、Short Sale（ショートセール）の場合はその流動性の低さを差し引いたとしてもあり余る利益を確保することが出来ます。

具体的には、物件価格でいえば市場にもよりますが現状よりも

40% 〜 50%

は安くなる良質な物件も期待出来るものです。

そこで実際にShort Sale（ショートセール）形式で物件を購入する場合、価格帯はどれくらいが適切なのでしょうか。

「どれくらいの価格で良しとするべきなのか分からない」

という方のために、Short Sale（ショートセール）で購入されるべき物件価格の目安について触れておきたいと思います。

フリップモデルを参考にする

おそらく日本でも同じと思いますが、アメリカの不動産投資は

The money is made in the buy.
（意訳：利益は購入時に決まる）

と言われています。

すなわち物件を購入した時の価格でほぼ勝負が決まる、という意味です。

このことは何も不動産売買のみならず、

「安く買って高く売る」

という考えは商売に共通するものだと思います。

それでも不動産売買の場合は売却時の出口まで考えると

「安いほうがあらゆるリスクを吸収できて有利になり易い」

という考え方があるのです。

その意味では

１．安く購入する

２．修繕する

３．物件価値を高める

４．テナントをつけて売却する

この流れで投資家に販売するフリップの場合はとりわけこの

１．安く購入する

という部分が大切になります。

フリップの流れには「短期で売却」という前提がありますから、入口となる購入時には極力安く購入しなくてはならないのです。

そしてだからこそ、少し先に不動産価格の下落が起こるとしたらまず間違いなくフリップ業者はこぞって市場に入ってくることでしょう。

必然、私(佐藤)の方で投資家にご紹介しているPromissory Noteもかなり活況になってくるはずです（フリップ業務の資金源となる為）。

ちなみに、私(佐藤)自身は正直なところ入り口の安さにはそれほどこだわっていません。

もちろん安く購入するに越したことはないのですが、戦略の前提が売却ありきではなく

「バイ・アンド・ホールドでキャッシュフローを増やす」

という基本概念がありますので、安い範疇にあるのならギリギリまで売主と交渉するよりはフルオファー（売主の希望売却価格）でよいと考えています。

結局のところ、得られるキャッシュフローの総額は購入価格とはさほど関係がありません。

もちろん融資を受ける場合は毎月の返済額に差は出てくるのですが、数千ドルの差であればキャッシュフローには大きな影響はありません。

そこで厳密には

The money is made in the buy.
（意訳：利益は購入時に決まる）

この概念は「売却を前提とする場合」、ということになります。

実際に投資家としては売却を前提とする方々が多いと思いますので、ここでも売却を前提とした考え方でお伝えしてみたいと思います。

売却を前提とするShort Sale（ショートセール）での購入であれば、フリップ行為の定石に従うことが最も利益が出やすくなります。

押さえておくべく概念と数字は順番に

１．After Repair Value (ARV)：修繕後の物件価値

２．Purchase Price：購入価格

３．Repairs and Renovations Costs （R&R Cost）：修繕、リノベーションコスト

４．Carrying Costs：運用コスト

の4点です。

求める解を

Profit（利益）

とする場合、これらを式に並べると

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

となり、これがプロのフリップ業者も使っている利益モデルの式です。

Purchase Price：購入価格

は良いとして、それ以外の要素について見ていきましょう。

明日に続けます。