こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
- 米国内に居住
- 米国で就労(過去2年分のW-2がある)
- 毎月の収入が安定しており、一軒目から融資を引きたい
という条件を満たす方がアメリカで極小資金からスタートできる不動産投資についてお伝えしています。
昨日までにお伝えしたのは
Fixer Upper（フィクサーアッパー）用の2ベッドルーム物件を
FHAローンで3.5%という破格に低い極小頭金で購入
という、ダブルパンチでスタートを切る方法でした。
地域条件としては治安が良好な地域になりますが、一つの例として昨日は
「本来の価値が$300,000の2ベッドルーム」
としましたが、2ベッドルームで$300,000なら治安はそれなりに良いはずです。
ここをもう少し下げて
「本来の価値が$200,000の2ベッドルームを$100,000前半で」
でも構いませんが、いずれにせよここでの目的は
頭金 ⇔ 修繕後の価値
この差を大きくすることになります。
そしてもうひとつ、
「なぜ2ベッドルームからなのか？」
といえば、
「2軒目の融資が有利になるから」
という理由があります。
ここはローン審査を自分で体験してみないと分からない、教科書には出てこない話ですが
「現在3ベッドルームを所有しており、次も3ベッドルームを購入したいのです」
よりも
「現在2ベッドルームを所有しており、次は3ベッドルームを購入したいのです」
の方が、ローンオフィサーは
「順調なステップアップだな」
と見てくれ、すでに3ベッドルームを抱えている場合よりも融資枠が広がってくるのです。
このあたりはかなりマニアックな「融資手続きチューンアップ」のような話になりますが、融資枠が最終的に結構な額で変わってくることはよくあります。
本日も続けます。
モーゲージ保険が発生する
そこで
「3.5%の頭金」
ということは
「96.5%の融資を受ける」
ことと同義になりますが、アメリカのモーゲージローンに詳しい方は引っかかる部分があろうかと思います。
それは
「頭金が20%以下の場合、モーゲージ保険が発生する」
という欠点です。
モーゲージ保険（PMI：Private Mortgage Insurance）
とは債権者（融資元）のために債務者（自分）が加入せねばならない掛け捨ての保険です。
すなわち融資元としては物件価値の80%以上の金額を融資するということは、それだけリスクが高まることになります。
そこで万が一債務不履行が発生した場合、融資元はモーゲージ保険から一定の補償がもらえるわけです。
融資元にとっては保険となる一方で、債務者である自分にとっては
「毎月の返済にモーゲージ保険の支払いが加わる」
ことに他なりません。
具体的に数字で見てみましょう。
通常、モーゲージ保険は融資額に対する割合でその金額が定められます。
その割合は
0.55% ～ 2.25%
の範囲が一般的ですが、ここではクレジットスコアが最高レベルの前提ですので1%としておきます。
そこで
物件価格$200,000
頭金3.5%
30年固定金利3%
という条件の場合、モーゲージ保険料は
合計：$14,315（エクイティが20%になるまでに支払う合計）
月間：$161（月換算の支払い額）
となります。
月に$161の支払いで、モーゲージ保険料支払いの義務が外れるまでに合計$14,315も支払うことになるのです。
「3.5%の頭金とは聞こえがいいものの、リスクが高くなりませんか？」
そんな声が聞こえてきそうです。
厳密に言えば、モーゲージローンを組む場合は毎月の返済額には
- 元金
- 利息
- 固定資産税
- 保険
が含まれ、ここにさらに毎月のモーゲージ保険料が加算されることになります。
そこで上記の条件の場合は毎月の返済額は
$1,192/月
です。
モーゲージ保険がなければ毎月の支払いは$1,031でよいはずが、$1,192も支払うことに。
そうするとやはりFHAローンの使用は投資では避けるべきなのか、といえば全くそんなことはありません。
もちろん投資物件を運用していく上では数字に細かくなければなりませんが、ここでは
「最終的に大きなリターンを得るべく、しばらくは小さい数字に目をつぶる」
という考え方でいきます。
実際のところ、月に$161とは決して小さくない数字です。
けれどもここはリターンを大きくする為の肥し。
そこでどのように展開していくかといえば、物件購入後にしばらくしてから
「FHAローンをリファイナンス」
するのです。
というよりも、このFHAローンを使って不動産投資を開始する戦略では後にリファイナンスをすることが前提となります。
FHAローンを組んで自分がしばらく生活するものの、本来の目的は1年後以降に次の投資物件に動くことを前提としています。
そこでFHAローンを使うのはあくまでも出発時点で極小資金で開始することが目的なわけですから、可能な限り早い段階でリファイナンスすることが推奨されます。
実際のところ、FHAローンをリファイナンスするには
「FHAローンを組んでから210日間以降でなければリファイナンスは出来ない」
という条件がついてきます（＊期間は金融機関により違いがあり得ます）。
そうすると210日間とは単純計算で7ヵ月ですから、最低でも
$1,127（$161 × 7ヵ月）
はモーゲージ保険を支払うことになります。
けれども、ここまでのお伝えですでにピンとこられたと思いますが、$1,127など取るに足らない（と言っては語弊がありますが）マジックがここから始まるのです。
明日に続けます。
