こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「
ブログで新卒がFHAローンを組む方法について読みました。
もしも可能なら実践してみたいと考えますが、物件はやはり2ベッドルームが良いのでしょうか？
」
というご質問に対し、
「フォープレックス物件をFHAローンで購入し、自分はその1戸に暮らす」
という趣旨でお伝えしています。
不動産投資で資産形成を進める方法は千差万別ですが、もしも佐藤がたった今米国で大学をしたばかりの社会人1年生だったら、間違いなくフォープレックス物件を購入すると思います。
あくまでも参考としての数字ですが、今の市場であり得るフォープレックス物件は
フォープレックス物件：$250,000
家賃一戸あたり：$800
キャップレート：8%
あたりが目安です。
フォープレックスは一棟に4戸ある物件であり、通常はそれぞれ2ベッドルームになっています。
社会人1年目で2ベッドルームは全く十分です。
そしてフォープレックス物件は「住居物件」に分類されますから、FHAローン適用の対象となります。
ローン審査では過去2年間のW-2フォームが求められますが、過去2年間は在学していたことが就業期間としてみなされる為、社会人1年目の給与明細がそのままローン審査書類として使えることになるのです。
常識的に考えると
「社会人1年目でいきなり借金をして不動産物件を購入するなんて、、リスクが高すぎるのでは？」
と思われるかもしれません。
もちろんここでは支払えない借金を背負う意図はなく、その狙いは
「4戸の中の1戸に自分が暮らして、残り3戸を賃貸に出す」
ことです。
3戸から入る家賃収入をもって、
「毎月のモーゲージローンを人様(自分の物件のテナント)に支払って頂く」
ことが可能になり、結果として
「自分は家賃を支払わずに暮らす」
ことが可能となります。
しかも地代家賃という出費がないどころか、その物件は社会人1年目の自分にお小遣いをくれるのです。
現代社会では新社会人のみならず、ほとんどの方々にとって最も大きい毎月の出費は
家賃
モーゲージローン（住宅ローン）
のいずれかです。
けれどもこの方法なら、独り立ちしているのに
「最初から家賃は無料」
どころか
「所有する物件から十分なお小遣いが入る」
という、社会人1年目からいきなりお金に困らないスタートが切れる可能性があります。
このことを、実際に数字でシュミレーションしてみましょう。
投資用フォープレックス物件に自分が暮らした場合
今回のシュミレーションとして
価格：$250,000
家賃一戸あたり：$800
キャップレート：8%
という条件のフォープレックス物件を上げていますが、このフォープレックス物件をFHAローンを組んで購入する場合、必要な頭金は
$8,750（$250,000 × 3.5%）
です。
そうすると
融資額：$241,250
となりますが、その詳細を見てみましょう。
現在の金利から少し高く、また社会人1年でクレジットスコアが低いことを加味して
30年固定金利 3%
モーゲージ保険利率 2%
で算出してみます。
このような感じです。
この条件で試算してみると、
このように出てきました。
上記にある通り、
融資元金一部
利息
家屋保険
固定資産税
モーゲージ保険
これらを全て含む毎月の返済額は
$1,690
と出ました。（＊数字は地域市場によって前後します）
そうすると1年間のモーゲージローン総額は
$20,280（$1,690 × 12ヶ月）
となります。
物件を保有する上で、年間に最低これだけの支払い責任が発生するわけです。
そこで、このフォープレックス物件に自分も暮らすとなると残りは3戸ですから
$30,600（$850 × 3戸 × 12ヶ月）
が1年間の家賃収入となります。
空室率を5%で考えたとしても、
$29,070（（$30,600 × （1 - 0.05））
が家賃収入となりました。
ここからモーゲージローンを差し引くと
$8,790（$29,070 - $20,280）
日本円で現在のレートで約90万円ですが、
「物件を購入したのに自分はモーゲージローンを支払わない」
「毎年約90万円の小遣い」
これは十分な条件です。
同時に物件管理を学ぶ
ここで気づいたかもしれませんが、上記には物件管理費は含まれていません。
この点は、もしも私(佐藤)が上記の方法でフォープレックス物件の一戸に暮らすとしたら、このまま不動産管理会社は雇わずに自分で管理すると思います。
現実には、
「不動産管理会社は雇うべきか、それとも自分で管理するべきか」
という質問があるとしたら、その答えは間違いなく
「不動産管理会社を雇ったほうが良い」
となります。
理由は、本当に物件をきちんと管理するのであれば
物件管理に費やす時間と労力
自分で管理することで節約できるお金
これらを比較すると、コストパフォーマンスがあまりにも割に合わないからです。
毎月の物件管理費を節約できたとしても、上記の例ではせいぜい
$255（$850 × 3戸 × 10%）
程度ですが、物件管理とは単に家賃回収だけに終わることはなくとても$255の節約程度では割に合わないものです。
そこでプロの不動産管理会社を雇ったほうが、はるかにコストパフォーマンスは良くなります。
けれども20代の時なら話は別です。
ここは古い言葉ですが
「若い時の苦労は買ってでもしろ」
この式が良いと思います。
実際に自分で物件管理を体験してみると
- テナント候補者のスクリーニング
- 家賃回収のシステム化
- 契約書の作り方
- 物件の定期点検方法
- 業者との付き合い方（交渉方法含む）
など、およそ物件管理に関するありとあらゆる技術を身につけることになります。
それこそ3戸のどこかに問題があれば、真夜中にテナントからの電話で叩き起こされることもあるでしょう。
昼間の仕事にも慣れなければならない新社会人にとっては結構キツイかもしれません。
けれども、これこそ自分の力で将来に手堅い資産を形成するための登竜門。
最初に物件管理のなんたるかを肌身で理解できると、
「物件管理の技術は十分学んだ。ここからは管理会社を使う」
という段階に入った時に
⇒ 物件管理を体験している自分
⇒ 物件管理を体験していない自分
この両者には確実に差が出てきます。
自分の知らない世界に丸投げしてしまうとツボどころが分からずに相手を頼るしか術がありませんが、自分で一から十まで理解しているからこそ、管理会社とはよりよい付き合いが出来るのです。
。。。
かくして、社会人1年目からフォープレックス物件で暮らし始めると
モーゲージローンは自分で支払わない
諸経費を差し引いた家賃収入の残りが小遣いに
物件管理をオン・ザ・ジョブ・トレーニングで学べる
等の利点が数多くあります。
そしてあまったキャッシュは堅実に貯めてモーゲージローン返済にあてると、3年ほどでリファイナンスしてFHAローンもモーゲージ保険も外れるはずです。
ここから今度は、
「2軒目をFHAローンで購入して自分はその2軒目に移り住み、フォープレックスは4戸全て賃貸に出す」
とすると、今度はフォープレックスからは4戸から家賃収入が入ることになります。
もちろんこの時の2件目は修繕後に価値を上げられるフィクサーアッパー物件であるべきです。
この式を繰り返していくと、65歳までにどれくらいの資産を構築していけるか何となくでも感じて頂けるのではないでしょうか。
そこで今度は、実際に将来の数値をシュミレーションしてみましょう。
明日に続けます。
