こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年、コロナウイルスが本格的に拡散してテレワークが世界的に広がったあたりからお問い合わせが随分と増えてきました。
それが今月からは更に増加傾向にあり、この点はお問い合わせが増え続ける理由を少し前までは
「テレワークが増えたから」
「不安定な現代社会で将来を真剣に考え、資産運用を考える方々が増えたから」
と考えていたのですが、それにしてもおかしいなと思い調べたところ、この秋からアクセス数が更に増えており閲覧くださる方々の絶対数が増えたことが理由と思われます。
最近当ブログを見つけてくださった方々を含め、常に初心者目線で情報をお届けできるように更新を継続していきたいと思います。
今後とも宜しくお願い致します。
。。。
ときに、お問い合わせが増える中で下記のようなご質問を頂戴しました。
「
『不動産投資はインフレに強い』と聞きますが、それは本当なのでしょうか？
もし本当であれば、何が理由なのでしょうか？
」
不動産投資物件、すなわち賃貸物件を所有していた場合に
「インフレが追い風になるのか」
という趣旨のご質問です。
ここはアメリカ不動産投資を理解する上で根本的な話であり、奥の深い重要なポイントです。
また最近の項でも
「不動産投資では時間とインフレを味方につける考え方が大切」
との趣旨で触れていますので、今回のご質問を機にやや深堀してみたいと思います。
不動産はインフレにどのように影響されるのか
結論から言えば、アメリカで賃貸物件を所有している状態でインフレが追い風になるかどうかは
内的要因（オーナーがその時に備えている条件）
外的要因（市場の条件）
という内部と外部の条件で結果が違ってきます。
ここを深く理解する上では、インフレの大元である消費者物価指数に目を向ける必要があります。
各国の消費者物価指数の定義は
「国民（消費者）が購入するモノ・サービスの価格変動を把握する統計指標」
ですが、アメリカの場合消費者物価指数は
上記から統計を確認することが出来ます。
ここ労働局のホームページでは実に様々な項目の統計が取られており、各項目により統計開始の時期が違う為にひとまとめに語ることは出来ませんが、全項目を対象とした消費者物価指数はそのベースが
1982年 ～ 1984年 = 100
の3年間の平均を100として数字が出されています。
やや小難しい話ですが、消費者物価指数の影響を理解しておくことは投資家としては避けられません。
簡単にいえば、消費者物価指数は不動産投資に関しては
不動産価格
家賃
修繕・リノベーションコスト
等に大きく影響してくる話だからです。
家賃に注目してみる
そこでとっつきやすいように、
「家賃」
にスポットを当てて考えてみましょう。
大抵の場合、
「不動産投資はインフレが追い風になる」
と言われる理由の一つはこの家賃を指していう場合が多くあるように思います。
例えば、アメリカ消費者物価指数を使うと
2020年 … $1,400
と本年の時点で$1,400の家賃があれば、その家賃は20年前は
2000年 … $717（端数切捨て）
だった計算になります。
20年前には家賃がほぼ半額です。
この時期の家賃相場は私(佐藤)もよく覚えていますが、学生でも比較的簡単にシングルファミリー物件を賃貸することが出来ていました。
このことを不動産投資家の視点で言えば、
「2000年当時に購入した物件から毎月$717の家賃収入を得ていた場合、20年後の今では$1,400というほぼ2倍の家賃収入を得ている」
ということになります。
このように家賃という側面で見ると
「不動産投資はインフレが追い風になる」
という論は正しそうです。
これは根本的に
「インフレと共に家賃は値上がっていく」
ことが前提となる為、適切なインフレ率であれば家賃収入は共に上昇し続ける運命にあるのです。
結果として当時の購入価格に対して家賃収入はどんどん増えていくわけですから、自分のポートフォリオ内での
リターン・オン・インベストメント（ROI）：投資利益率
レート・オブ・リターン（Rate of Return）：投資収益率
は年々上昇していくことになるのです。
ここが、
「不動産投資では時間とインフレを味方につける考え方が大切」
というポイントにも繋がってきます。
インフレと不動産投資の関係について、もう少し理解を進めてみましょう。
明日に続けます。
