こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
同じ趣旨のご質問を頂戴する時にそのお答えを項として上げていますが、本日の項でも最近よくある質問を本項として上げておきたいと思います。
最近よくあるご質問内容とは
「
不動産価格は下がると佐藤さんが予想していましたが、その見解は今も変わらないでしょうか？
もしくは市場の様子は代わり、価格は下がらないので不動産購入するべきでしょうか？
」
という、近い将来の不動産価格に関するものです。
私(佐藤)は現在のアメリカ不動産市場を鑑み、
「モーゲージ・フォーベアランスの期限切れと共に供給が増え、価格が下がる可能性がある」
と指摘しています。
結論からいえば、過去10月までに発表されている数字から判断すると
「来年年明けから一時的にも価格が下がる可能性は以前としてあるものの、その下げ具合はより抑えられる方向に向かっている」
と思います。
この点について、実際の質問にお答えした内容を下記にそのまま掲載させて頂きます。
以下は実際の返答内容です。
■ 価格を押し下げる要因は2つ
まず、不動産価格が下がる要素として
- モーゲージ・フォーベアランス適用数
- 家賃滞納世帯数
が上げられます。
モーゲージ・フォーベアランスを適用することでモーゲージローン支払いの不履行に対するペナルティは避けることが出来ますが、その一方でペナルティを避けて滞納は出来たとしても過去の滞納総額は免除にはなりません。
そこでモーゲージ・フォーベアランスの適用者がそのまま滞納を続ける場合、過去の支払いをまとめて返済することは極めて難しくなると思われます。
数字としましては、モーゲージ・フォーベアランス適用者の中で9月の時点で90日間以上滞納している人々の数は230万人を超えております。
以前、なんちゃってフォーベアランスと表現して
「本当はモーゲージローンは支払えるけれども、先に何が起こるか分からなから現金を確保しておきたい。」
という趣旨でわざとモーゲージローンの支払いを遅らせている人々がいることもお伝えしましたが、これらの数を抜いた分がフォーベアランスの期限が切れた後に差し押さえ物件として市場に出てくる可能性があります。
200万件以上の数が市場に出てくる場合は急激な供給増のきっかけとなり、結果として価格を押し下げる要因になるものと思われます。
モーゲージ・フォーベアランスは最初の申請で180日間は滞納が許され、その後に許可されればもう180日延長が出来ますので合計360日、約1年間の猶予があります。そこでフォーベアランスの影響が出てくる2021年以降の動きに注目する必要がありそうです。
もう一つの要因は家賃滞納世帯数です。
現在アメリカのテナントはエヴィクション・モラトリアムで守られており、このもラトリアムの効力により賃貸物件のオーナーは
「テナントが家賃を支払えない場合、催促の通知を出すのは構わないが実際の退去を求めることは出来ない」
と定められており、現在150万世帯あたりが家賃滞納のままでエヴィクションを避ける形になっております。
エヴィクション・モラトリアムはその期限が過去に3回延長されており、もしも4回目の延長がなければ本年12月31日が期限となりますので、翌年1月からはテナントの強制退去が可能となります。
実際の現場ではこのエヴィクション・モラトリアムによりモーゲージ・ローンの支払いが出来ないオーナーすでに出ており、市場にとって決して小さくない影響を与えることになりそうです。
その意味では市場に出てくる物件数の増加により物件価格が下がる要因は確実にあると思います。
■ 政府はクラッシュを起こさない姿勢
そこで上記のように
モーゲージ・フォーベアランス
エヴィクション・モラトリアム
の2つがそれぞれ期限切れとなった後は供給が増えて価格が下がる可能性がある一方で、価格下落の範囲を小さくする要因も見えてきつつあるようです。
具体的には、この返信を書いている時点で大統領選ではバイデン氏が当然ほぼ確実となっています（補足：本項の時点でバイデン大統領に確定しています）。
バイデン大統領による政策が始まった後は、スティミュラス・チェックの発行を始めとする手厚い国民支援が開始されることは間違いないように思います。
このスティミュラス・チェックはFRBのパウエル議長もその必要性を説いており、国の舵取りと連邦政府がほぼ同じ方向を向いてアメリカ市民を保護していく姿勢です。
場合によってはバイデン氏のリードで
モーゲージ・フォーベアランス
エヴィクション・モラトリアム
の双方の延長も考えられますし、またFRBが後押ししての
低金利政策
スティミュラス・チェックの発行
を始めとする支援体制により、不動産供給量が増える事態は一時的であれ更に延長されるかもしれません。
かつ、一番の決め手は現行の低金利政策が今しばらくは継続される見込みになったことです。
パウエル議長の言葉をそのまま受け止めると、少なくともこのパンデミックがほぼ完全に収束するまでは実質ゼロ金利政策は継続され、結果としてモーゲージ金利も低いままで推移していく可能性は大いにあると思います。
まとめて申し上げますと、前述のように物件供給量が増える要素は確実にある中にも政府の政策によりその下落はそれなりのレベルで抑えられることになるかもしれません。
ここはあくまでも佐藤個人の感覚で申し上げる点ですが、具体的な時期としましては、おそらく今のままでいけば
2021年1月
あたりから価格は大なり小なり下がり始めるものと予想します。
しかしながらその下げは3ヶ月程度で収まり、
2021年4月、5月
あたりからはまた価格は現在のレベルに戻ってくるのではないでしょうか。
結論、たった今見える風景のベクトルをみますと
価格を下げる要素 > 価格を上げる要素
の関係ではあるものの、2008年の時のようなレベルで価格が大きく下落する可能性は低いと見ております。
また、価格が戻る際は「元の価格あたりに戻る」という可能性が高く、スカイロケットのように過去を飛び越えて大きく上昇していく可能性は低いと思います。
ここはあくまでも佐藤個人の意見としてお受け止め頂きたいのですが、ご購入を検討されているのであれば、まずは2021年1月の不動産市場の様子を見られてから検討されるのでも良いのではないでしょうか。
どうぞよろしくお願い致します。
佐藤
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