こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
数あるお問い合わせの中でもそれなりの頻度で頂くものに
「アメリカでモーゲージローンを組む方法」
についてのご質問があります。
アメリカ国外の方々からは
「アメリカに住所はありませんが、アメリカ国外居住者でもローンが組めますか?」
というお問い合わせが最も多いのですが、基本的に通常のアメリカ国内のローンは
- 市民権もしくは永住権を保有している(もしくは有効なビザ)
- 過去2年間のW-2フォームがある
- クレジットスコアが十分にある
という条件を満たさない限りモーゲージローンを組むことは出来ません。
けれどもそれではアメリカ国外に居住する方々は全くチャンスがないのかといえばそんなことはなく、売り主がファイナンスを請け負ってくれるセラーファイナンス以外には
ハードマネー
プライベートローン
のいずれかが代表的です。
ただしハードマネーはかなりの高利貸しであり、アメリカ人でも短期の用立てにしか利用しないものです。
不動産投資の場合は投資家がフリップを行う時に
物件購入費用
修繕費用
のうち物件購入費用、あるいはその両方を借用して目安として半年以内に価値を高めた物件を売却し、売却益をもって一気に返済することになります。
当然ながらここには
「もしも売れなかったら?」
というリスクが常がありますし、よほどフリップ経験を積んでいない限りハードマネーの活用はお薦め出来ません。
そこでもう一つのプライベートローンの場合はどうでしょうか。
プライベートローンは
「政府保証のある正式な金融機関ではないが、貸金業が許された業者」
が提供する融資サービスです。
その形態も様々ですが、プライベートローンの中には通常の銀行のように
「30年固定金利」
でローンを提供してくれる業者もあります。
私(佐藤)がアメリカ国外の投資家にお繋ぎするプライベートローンもこの「30年固定金利」で提供してくれる業者になりますが、金利はハードマネーほどではないものの高いので
「とりあえずプライベートローンで開始して、しばらくしたらリファイナンス出来る条件がある」
「家賃収入はほぼローン返済に充てたとしても、減価償却で十分に内部利益が出る」
等、やや高めの金利でも理にかなう理由がない限りは避けておいた方がよいと思います。
モーゲージ会社を比較する

そこでここからお伝えすることは主にアメリカ国内で活動する方々に限られる話にはなりますが、
「モーゲージ会社は比較した方が良いのか?」
と言えば、もちろんモーゲージ会社は比較した方が良いです。
前提として、融資を引いて投資を実行する理由はレバレッジを効かせるためです。
その為に金融リテラシーを十分に高めてから出ないとお薦め出来ないものの、同時にこの
OPM(Other People's Money:他人様のお金)
を呼吸をするかの如く使いこなせたとしたら、老後に向けた自分基金の構築に大きく弾みがつくことになります。
具体的に数字でいえば投下する自己資金が少なくなるわけですから
キャッシュ・オン・キャッシュリターン
は確実に大きくなるのです。
けれどもそれなりの金融リテラシーをもって借金を使いこなせばよいとはいえ、それならば全てのモーゲージ会社から同じ条件が出てくるかと言えばそんなことはありません。
各モーゲージ会社はもちろんお互いが競争していますし、
- 各社の方針
- ローン申込者の条件
によって自分の目の前に出される
- 金利
- (同金利を得るための)手数料
は全く違ってくることになります。
その為に
「あそこのモーゲージ会社は金利がすごく良かったよ」
と言われたところで、実際に使ってみると
「いや、全然金利は高いよね。。」
ということはよくあります。
それはモーゲージ会社の良し悪しではなく、自分の条件が人様と違うからです。
そこで自分の投資戦略にとって最も良いモーゲージ会社を選ぶ上では自分で電話をかけて比較してみるしかありません。
いかんせん、一度モーゲージを組むと決して短くない期間返済し続けることになります。
誇張ではなく、同じ自分なのに年間の返済金額が千ドル単位で変わってくることもありますから、やはりモーゲージ会社は比較した方が良いのです。
そしてここがキモですが、モーゲージ会社を比較する際は条件として「同じ日に比較対象全てのモーゲージ会社に電話をかける」ようにしましょう。
住居物件を購入する際、よくありがちなのが
「この日はA社に」
「翌日はB社に」
「翌週にC社に」
とバラバラな日に電話をかけることですがこれでは意味がありません。
理由は、モーゲージ金利は日々変わるからです。
ガソリンはその価格が毎日変わっていくことと同じように、モーゲージ金利もまた日々変わっていく性質があります。
結果として金利が変わってしまうのなら違った日に電話をかけて比較しても平等な比較は出来ないことになるのです。
ガソリンが同じ日であれば金額が一日を通して変わることはほぼないように、金利もまた同じ日であれば変わることはありません。
そこでモーゲージ金利を比較する際は同じ日に一気に
A社
B社
C社
と、最寄りのモーゲージ会社に電話することでより的確に比較出来ることになります。
モーゲージローンを組む際のコツについて、ブログで書いても差し支えない範囲でもう少し言及しておきたいと思います。
明日に続けます。
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