こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「モーゲージローンを組む際のコツ」
についてお伝えしています。
住居用物件
賃貸用物件
のいずれに関わらず、モーゲージローンを組む上ではそれなりの期間毎月の返済を続けることになります。
賃貸用物件の場合は
OPM（Other People's Money：他人様のお金）
を使うと投資効率を高められることになりますが、同時にそれは毎月の一定額の返済が求められる借金を背負うわけですからリスクを背負うことに間違いありません。
対象となる物件が家賃収入をもたらしてくれるくらないに関わらず毎月の返済義務は発生してきますから、とりわけテナントが退去してターンオーバーになるとしばらく収入が途絶えてしまう一戸建ての場合は購入前のプロジェクションで「空室率」をしっかり計算しておくことが大切です。
モーゲージローンの返済額は支出の種類で言えば間違いなく「固定費」ですから、この固定費をうまくコントロールする必要があります。
ここで言うコントロールとは
返済額
返済期間
の両方のことですが、とりわけ返済額に関しては最初にモーゲージローンを組む時に全てが決まるといっても過言ではなく、その結果によって投資成績は大きく違ってきますのでより慎重になる必要があるのです。
そこで初歩的な知識として昨日お伝えしたのは
「モーゲージ会社は比較した同じ日に複数社に連絡を取った方がいい」
ということでした。
モーゲージ金利はガソリン価格のように日々変動していく類のものですから、違う日にバラバラに問い合わせて数字を比較しても意味がありません。
ある日に意を決してまとめて複数社に電話することで、モーゲージ金利を平等に比較出来るのです。
本日も続けます。
ポイントを理解する
同じ日に複数のモーゲージ会社に電話してモーゲージ金利を比較する時、必ず伝えるべきセリフがあります。
それは
「ゼロポイントの場合の金利はなんでしょうか？」
このセリフです。
ここでいうポイント（Point）とはモーゲージ特有の専門用語ですが、問い合わせた際によく先方から
「金利は1.5ポイントで4%です。」
「2ポイントでは3.5%です。」
と、ポイント数と合わせて金利のパーセンテージを伝えられることがあります。
モーゲージの世界でいうポイントは
1 ポイント = 1%（0.01）
です。
考え方としては、例えば
「2ポイントでは3.5%です。」
というのなら、モーゲージローンを組む際に
「（融資額 × 0.02）を支払うと、金利は3.5%になる」
ということになります。
すなわち、支払うポイントが高ければ高いほど低い金利を手に入れられるのです。
そこでモーゲージ会社を比較する場合、大抵は
「◯ポイントで金利は◯.◯です。」
という返答がきますから、ここであなたが返して問うべきセリフは
「0ポイントなら、金利は何パーセントですか？」
でなければいけません。
同じ日に複数のモーゲージ会社に連絡をすることは当然として、かつそこでポイントを同じくゼロにして比較しないと結果はバラツキが出てくるので意味がないからです。
ゼロポイントの場合の金利を聞くことで各社平等に金利が並べられ、そこで始めて真っ当に金利を比較することが出来るようになります。
ポイントはどれくらいが理想か
そこでポイントがゼロの場合の金利を聞き出すことで各社の数字を並べられますが、厳密にはそれでも平等にはなりません。
なぜなら各社により手数料や諸条件が違うと当時に、ローンを申し込む本人の条件によって各社特有の審査判断基準が影響してくるからです。
自分の狙いはあくまでも投資用の賃貸物件を購入する為の融資ですから、自分がモーゲージを保有する予定の期間によってどの会社のどの条件が最も良いのかを判断する必要があります。
誇張ではなく手元に残るお金が数千ドル、高額物件の場合は1万ドル単位で差が出てきますからここはより慎重に進めるべきです。
そして良い判断を行う上では良い判断材料が必要になるのはここでも同じです。
私(佐藤)はローンオフィサーの資格は有していませんのでブログ上で語ることは控えますが、モーゲージ会社に連絡をした際にローンオフィサーに伝えて取り寄せるべき必須の資料があります。
この資料は自分から言わないともらえませんし、気を効かせて最初から提供してくれるローンオフィサーはまずいないと思います（少なくとも佐藤は出会ったことはありません）。
この必須の資料をもって自分でエクセルに数字を落とし込み、
- 金利
- ポイント
- 保有期間
- 融資額
- 初期に支払う手数料
等の項目で数字を並べていくと、自分がどれくらいのポイントでどの金利を選ぶかは一目瞭然に分かってきます。
ここはあくまでも平均値の話となりますが、アメリカ不動産金融ではモーゲージローンの平均保有期間は5年間です。
5年経つと大概のモーゲージ保有者は
リファイナンス
ペイオフ（借金完済）
のいずれかで既存のモーゲージを手放すことになります。その意味で一つだけ答えを言えば、いかなるパターンでも大抵は
「このモーゲージは10年以上保有することはない」
と分かっているのであれば、ポイントは支払わない方がよい計算になるはずです。
例えば$200,000の物件に対して融資額が$100,000だと
「2ポイントで金利3.5%」
ということであれば、金利3.5%を実現する為には
$3,500（$100,000 × 0.035）
をモーゲージを組む際に支払わねばならない、ということになります。
この$35,000はオリジネーションフィーと呼ばれるモーゲージを組む際の手数料そのものとは別にかかってきますから、いよいよもって馬鹿にならない金額なのです。
そうするとこの例では
「$35,000を支払ってでも金利3.5%を手に入れるべきか」
という検証が必要になります。
そして案外、このような場面で何も考えずに
「そうか、ポイントを払えば金利が安くなるんだな。これはラッキーだ。」
と考えて一番最初に話したローンオフィサーから言われたままのポイントを受け入れて契約する人々が多いものです。
「ポイントは代えられない数字」
と思い込んでそのまま契約してしまうのですが、前述のとおり大抵は計算すれば10年以下の保有であればポイントは支払わない方が良い計算になるはずです。
モーゲージローンを組む際はこの「ポイント（Point）」の概念をよく理解して、ローンオフィサーとの交渉に臨むようにしましょう。
