こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカでモーゲージローンを組む際のコツについてお伝えしています。
住居用であれ賃貸用であれ、人生で始めてモーゲージローンを組む時には勝手が分からないものです。
ローンを組む時に限った話ではありませんが、
「知らないと損をする」
「担当者は親切に教えてはくれない」
ということはよくあります。
支払いが一回しか発生しない単発的な買い物であっても知らなければ損をすることも多い中、モーゲージローンのように最初のローン申し込み時の手数料とポイントどころか、その後の毎月の返済が続くような類のものであれば「知らないことによる損失」は甚だ大きいものです。
そこで、ここ最近の項でお伝えしているのはブログでも書ける無難な範囲ではありますが、アメリカでモーゲージローンを組む際のコツについてもう少し言及しておきたいと思います。
モーゲージ金利をロック
アメリカで融資を組んで投資物件を購入する際に、事前に手に入れておきたいのは
「Pre-approval Letter（プリアプルーバル・レター：仮審査通過通知）」
です。
プリアプルーバルについてはまた項を改めたいと思いますが、物件購入にあたりオファーする際には融資を受けて購入する場合、このプリアプルーバル・レターを一緒に提示することは必須と言えます。
プリアプルーバル・レターがない場合、売主としてはいざ契約に入ったとしても契約期間中の融資審査で買主に融資許可が下りなかった場合、契約は無条件に破棄となり物件を再び市場に投入し直すことになります。
そうすると甚だ時間を無駄にしてしまいますから、売主としてはプリアプルーバル・レターを添えてオファーを出してくる買主候補者の方を優先して選ぶものなのです。
そこで買主のあなたとしてはオファー時にプリアプルーバル・レターを提出することは当たり前ですが、実際にはオファー時にプリアプルーバル・レターを添えて契約が始まった後にも押さえておいた方がよいポイントがあります。
それは契約期間中の本審査で示される金利についてですが、この本審査の金利を「Lock（ロック）」することです。
プリ・アプルーバルそのものは
「この人（買主である自分）は$◯◯◯◯◯◯の融資を受けれる可能性があります」
と融資が受けられる可能性を見せているに過ぎませんが、そこにはおよそ
- Borrower（借主）
- Lender（貸主）
- Loan amount（融資総額）
- Interest rate（金利）
- Term (返済期間、回数)
- Type of property (物件の種類)
といった情報が記載されています。
そしてここで言うロックとは
「金利の数字を固定する」
という意味になりますが、このプリアプルーバル・レターに書かれてある金利ではなく、実際に売買契約が開始された後の本審査の金利を固定するのです。
どういうことかと言えば、プリ・アプルーバルとはあくまでも仮のものであり、
１．プリ・アプルーバルレターを発行した日
２．契約が始まって融資の本審査が始まる日
３．最後のクロージング前に融資額がエスクロー会社に振り込まれる日
この３つのタイミングで金利が全く同じであることはほとんどありません。
モーゲージ金利はガソリンのように日々その数字が変わっている性質のものですから、特に今のようにコロナウイルスの影響で契約期間が長期化する傾向があると、クロージングの時点での金利は違ってくる可能性が高いものです。
そして最悪なのは
「本審査の金利よりもクロージング時の金利が甚だ高くなってしまった場合」
です。
両者の間が30日も離れていると金利が0.25%以上の差が出てくる場合は普通にあり得ます。
そうすると契約期間の間に金利が低くなっていればよいのですが、反対に高くなってしまったのであれば毎月の返済額が数百ドル単位で変わってしまうことにもなりかねません。
結果として年間で千ドル単位の差が出てくることになりますから、「本審査の金利をロックする」ことは極めて大切なのです。
更にテコ入れを
そしてもう一点、金利を固定してもらう場合でも口頭の約束は避けておきましょう。
実際に売買契約に入ると、買主であるあなたは直ちにローンオフィサーに連絡を取って本審査に入る必要があります。
すでにプリアプルーバルが出されている以上は審査通過の可能性は高いわけですが、その時のモーゲージ会社との正式な契約上に出てくる金利は昨日までにお伝えしたとおり自分が支払うポイントによっても違いが出てきます。
そこでこのタイミングで金利を固定するべく、
「この金利をロックして欲しい」
かつ
「金利をロックする旨の約束を書面で発行して欲しい」
と、口頭（もしくはメール）のやりとりだけに済まさず、きちんと書面に落とした約束にしておく必要があるのです。
中には当初の口頭の約束をとぼけるローンオフィサーもいますから、言った言わないで揉めることがないように書面におとしておきましょう。
そして更にもう一段階、テコ入れをしておきます。
金利をロックするのは契約期間中に金利が上がってしまった時の対策になりますが、反対に契約期間中に金利が下がってしまうとロックされたままでは損をしてしまうことになります。
そこでここは都合のいい話ではありますが、
「金利が下がった場合はその低い金利に合わせる」
という点も書面に落としてもらいましょう。
モーゲージ会社としては儲けが少なくなる取引ですから、そもそも
「金利をロックしますか？」
と親切に聞いてはきませんし、むしろ黙っていて何も言わないのが普通です。
またロックしても金利が下がった場合、その低い方に合わせるのはモーゲージ会社としても本望ではありませんが、買主が他のモーゲージ会社に流れてしまうと儲けそのものがなくなりますので大抵は応じてくれるものです。
。。。
今日はモーゲージローンを組む際のそれなりに踏み込んだ「攻め」の部分について触れましたが、このようなちょっとした調整の積み重ねがリターンの最大化を実現しますので、誰も教えてくれないこの手のテクニックもぜひ実践してみてください。
