こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産市場の動きを鑑み、本年末から来年初頭に向けて投資に動きたい、という方々からのお問い合わせが増えています。
当ブログでも度々市場の様子をお届けしているところですが、今のところアメリカ不動産市場全体としてもコロナウイルスの拡散による
- モーゲージ・フォーベアランス適用数
- 家賃滞納世帯数
の影響から、その力学は未だに
価格を下げる要素 > 価格を上げる要素
にあることは間違いありません。
家賃滞納者を強制退去は出来ない
「Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）」
については本年に発動されて以降その期限は過去に3回延期されています。
本項の時点で4回目の延期は発表されていませんが、もしも4度目の延長がないのであればその期限は
2020年12月31日
となり、2021年1月1日からは家主は賃貸契約不履行のテナントを強制退去させることが出来ることになります。
またモーゲージローンの滞納がペナルティなしに許されるモーゲージ・フォーベアランスの申請数の中でも90日間以上の滞納にある人々（世帯）の数は200万以上もあり、これらの物件が市場に出てくると供給増になることから一定の価格下落が見込まれるものと思われます。
とはいえ、ここにきてその価格下落は随分と軟化する方向に向かっているように思います。
一番の要因となり得るのは、第46代新大統領になることが事実上確定しているバイデン大統領の政策です。
バイデン大統領の政策というよりも民主党の政策と呼ぶ方が真実に近いかもしれませんが、簡単に言えば、日本でも頻繁に報道されているとおりその掲げる政策は「社会主義」ともいえるきらいは確かです。
ここでは政治に関する深い話は避けますが、不動産投資にも決して無関係ではないだろう部分だけ抜きとって語るとその政策は
「モーゲージローンが支払えないなら更なる支援を」
「家賃が支払えなくても強制退去はされないように配慮を」
そのような傾向にあるのは事実でしょうし、結果として共和党の政策よりもはるかに多額の資金が投じられることになります。
加えてFRBの低金利政策も手伝い、その経済的痛みを緩和する為の努力がここから更に実行されていくはずです。
その結果、
価格を下げる要素 > 価格を上げる要素
という力関係の中でも
左側の価格を下げる要素が弱まる
右側の価格を上げる要素が強まる
この双方の力が平等に働くことになりますから、結果として不動産価格の下落は予想よりも随分と軟着陸するかもしれません。
ここはあくまでも佐藤個人の予想ですが、おしなべて全体的に不動産価格は
2021年1月
頃から若干下がり始めるものの、
2021年3月～4月
あたりには価格は戻ってくるように思います。
南カリフォルニア物件へのニーズが高まる
そんな中、最近は南カリフォルニアでの物件取得を希望する方々から直接の連絡が増えてきました。
私(佐藤)自身がキャッシュフロー型である為に投資については中西部を中心にご案内しているのですが、ここにきて南カリフォルニアへの投資を希望される方々からの連絡が増えています。
主な理由としては
１．資産としての価値が高い
南カリフォルニアの物件がおしなべてその市場価値が高いことを上げてこられます。
カリフォルニアは生活費が高い為、ここからアリゾナ州やテキサス州に引っ越す人々が多いことも事実です。
土地にこだわる必要のない、とりわけ30代前後の若い世代を中心に州外に出る人々は多くいます。
この傾向は昨年までもありましたが、それに加えて冒頭の理由で年以降は物件価格はある程度の下げを経験する可能性があると思います。
けれども空恐ろしいのは、カリフォルニア市場の土台の硬さです。
今夏に確認されたように、好条件があればすぐに回復してくる南カリフォルニア市場はかつて栄えていたデトロイトのように人口流失により空洞化がどんどん進む、とは考えにくいように思います。
２．融資が受けられる
また南カリフォルニアへの投資を希望される方々の多くは、
「日本国内の銀行から融資を受けられる」
ことを理由にあげておられます。
米国に暮らし、また現地で雇用されていない限りは米国内で融資を引くことは未だに難しい状態です。
けれども不動産投資においては「借金をコントロールできるようになると有利になる」、これは間違いありません。
投資効率を高める上では健全な借金を使いこなすことはある意味必須であり、十分な不動産金融知識を身につけた後なら融資を受けての投資もよいと思います。
けれども米国内で融資を受けることが出来ない以上は米国外の銀行から融資を受けるしかなく、多くの方は日本国内で海外不動産投資への融資を手掛ける金融機関から支援を受けています。
そんな、
- 根本的な資産価値が高い
- 融資を受けての投資が可能
という条件から、少なからず価格が下がるだろう年末年始に動き始めたい方々からの問い合わせが増えているわけです。
。。。
そこで私（佐藤）自身はキャッシュフロータイプではありますが、もしも佐藤が南カリフォルニアに投資するならどんな戦略をとるでしょうか。
例えば佐藤が米国外に暮らしていたとして、ここ南カリフォルニアの物件に投資したいとすれば。。
ここは
長期保有視点の試算価値
初期費用に対する投資効率
の両方から考えた時に明確な投資戦略があります。
南カリフォルニアの攻略方法について、ここから深堀してみましょう。
明日に続けます。
