こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
南カリフォルニアへの不動産投資に関するお問い合わせが多いことから、南カリフォルニア投資のパターンについてお伝えしています。
お問合せくださる方々が期待するとおり、南カリフォルニア物件の資産価値は間違いないと思います。
同時に資本主義社会の負の面として赤裸々に語れば、南カリフォルニアは格差社会が広がる地域市場の一つであることは間違いありません。
近年は比較的若い世代を中心にカリフォルニア州からアリゾナ州、テキサス州へと引っ越す人々が多いことは周知の事実です。
またカリフォルニア州の税金の高さに嫌気がさして、州外に出る富裕層がいることもまた事実。
それにも関わらず、今夏私たちが目撃したようにいざ条件と整うとカリフォルニア市場は瞬発力をもって数字が戻ってきます。
このことは一面、
「好機が訪れれば、やっぱりカリフォルニアの物件を購入したい」
そんな人々の心情を現したのが今夏のカリフォルニア州販売実績だったように思います。
その意味では
「資産価値の高いカリフォルニア州の物件を購入しておきたい」
この動機は決して間違っているとは思いませんし、少なくとも私たちが生きている間にはアメリカ不動産市場は
需要 > 供給
この関係が基盤にあることは変わらないと見込まれますから、現金をカリフォルニア市場物件に転換しておくことは真っ当な資産保全につながると思います。
そしてカリフォルニア市場のそんな将来性を理解しているからこそ、日本の金融機関ですらカリフォルニア州の物件への融資を請け負う金融機関が存在するわけです。
そこで、もしも私（佐藤）が米国外で暮らしていて南カリフォルニアの不動産物件に投資したいという場合、狙うだろう物件は「2ベッドルーム」だろうと思います。
南カリフォルニアで2ベッドルームを探してみる
周知のとおり、基本的に南カリフォルニアの物件はかなり価格が上昇しています。
南カリフォルニア市場の一つ、オレンジカウンティを見てみましょう。
2008年以降は不動産バブル崩壊以降かなり価格が下がってきましたが、上のグラフのとおりに価格はすっかり戻り、今では当時を上回って価格が伸び続けています。
2008年までのバブルに乗じた急激な価格上昇とは反対に、右端の近年までの価格は比較的緩やかに上昇していることが分かりますね。
つまり今の価格は決してバブル的に盛り上がってきたものではなく、ほぼ純粋に
需要 > 供給
この関係で価格が伸び続けてきたことが分かります。
そしてこの地域で投資用の物件を購入するのなら2ベッドルームがお薦めですが、その一番の理由は
「賃貸ニーズをとらえやすい」
からです。
南カリフォルニアの物件はその需要から随分と高くなっていますが、同時にそれは家賃も高いことを意味します。
今では1ベッドルームでも$1,000を下る物件はなく、2ベッドルームであれば$2,000台、3ベッドルームであれば$3,000台とほぼ
ベッドルーム数 × $1,000台以上
の式が成り立つものです。
そうすると、ここまで高いということは家族世帯であれば$3,000台以上の家賃が普通ということになりますが、
「3ベッドルームでそこまで家賃を払うなら自分で購入した方が良い」
という論から、これらの地域では
3ベッドルーム
2ベッドルーム
を比較した時には2ベッドルームの方が3ベッドルームよりも需要が高い傾向があるのです。
もちろん3ベッドルームでも賃貸物件で暮らす人々は数多くいますし、全く賃貸需要がないわけではありません。
けれども相場からすると、やはり賃貸物件で暮らす上では2ベッドルームの方が需要が若干高いように思います。
そして2ベッドルームに入居してくるパターンで多いのは
ルームシェアの若者（ミレニアル世代）
若い夫婦（まだ自宅購入までは出来ない若夫婦）
1～2年の短期滞在目的（仕事上の都合等）
等で、中には家族であっても
「子供を良い学区の学校に通わせる為」
という目的で2ベッドルームに引越し、家族としてはやや狭い空間ながらも家賃を安く抑えて子供の教育を優先させる場合もあります。
かくして、南カリフォルニアの場合は2ベッドルームだと賃貸ニーズをとらえやすいものです。
価格は2ベッドルームでも決して安くはありませんが、3ベッドルームに比べると$200,000ほど安く市場に出てくる傾向があります。
この差はスクエアーフット単位のリビングスペースの差によるものですが、見た目は1ベッドルーム違うだけで$200,000も価格が違ってくるのです。
$200,000も違うのなら中西部であればもう1～2件購入出来てしまいますから、物件価格で見た投資効率の意味でもやはり南カリフォルニアでは3ベッドルームよりも2ベッドルームの方が良好だと思います。
そこで南カリフォルニアで2ベッドルームを購入するとしたら、どんな物件が狙い目でしょうか。
この点も投資効率を考えるとしたら、やはり「フィクサーアッパー」物件が狙いです。
以前ご紹介したように
「$400,000レベルの物件を$300,000そこそこで購入する」
という式も現実として成立しますが、厳密にはここまでのディール物件は対象となる物件を市場にあぶり出す必要があります。
このあぶり出す手法は現地で暮らしていないと難しい為に、仮に佐藤が米国外から投資するのであれば現実的ではありません。
それでも市場価値よりも最低でも10%以上値下げしているフィクサーアッパー用の物件であれば、修繕直後の発生するエクイティで大概は
- 購入費用
- 修繕費用
は十分に元が取れてしまいます。
南カリフォルニアであってもフィクサーアッパー用の物件はそれなりに市場に出てきますので、投資効率の意味ではこの手の
2ベッドルーム
フィクサーアッパー物件
が狙い目なのです。
「そんな物件が本当に出てくるのか？」
といえば、それなりの頻度で出てくるものです。
明日は、実際にたった今南カリフォルニアで市場に出ている2ベッドルームのフィクサーアッパー物件をケーススタディとして見てみましょう。
