こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
南カリフォルニアで市場に出ているフィクサーアッパー物件用の2ベッドルームについてお伝えしています。
本案件についてはメルマガで先にご紹介したいたところ、結構な数のお問い合わせを頂きました。
メルマガで情報をお送りした直後にオファーを希望された方がいらっしゃいますので住所の公開は控えますが、本項では参考として、お問合せくださった皆様に一様にご返信した内容を掲載させて頂きます。
下記は返信の内容ほぼそのままですが、個人様の状況に合わせて加筆されています。
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■ 概要
添付のプロジェクションをご覧くださいませ。
まずは物件概要からですが、今回の物件は
- 1963年築
- 2ベッドルーム
- 2バスルーム
となります。
現在の物件価格は市場平均価値から若干下げる程度となっており、まずこの価格では売れないだろうと思います。
築57年と比較的年数が経っておりますが、フィクサーアッパー用の物件としては最適であり中をピカピカに仕上げることで価値を上げるうえでは、写真からも非常にやりがいのある良好なフィクサーアッパーであることが分かるかと思います。
このような場合、私(佐藤)のやり方はいつも
１．フルオファーでいれる
２．契約期間中にデューデリジェンスで全てのマイナス要素をあぶりだす
３．「２」の証拠をもって価格交渉を行う
としております。
今は11月ですでに一年周期の中では価格が下がり気味になる季節に入っています。
この地域の激しいキャピタルゲイン市場では冬の相場は毎年落ち込みがちになりますが、事実、この物件も11月から価格が落ち始めているようです。
- 価格が落ちやすい時期
- フィクサーアッパー物件
ということから、フルオファーの場合は確実に目立ちます。
いずれにせよ後のデューデリジェンス後に価格交渉しますので、オファーを入れる段階では価格を落とす必要もございません。
■ デューデリジェンス後に
そこでデューデリジェンスで必ず行うべきは専門家による物件調査ですが、この調査報告を元にコントラクターを現場に呼んで
「実際に修繕するといくらかかるか」
の見積もりを出して頂きます。
業者によっては見積もりを出すだけで料金が発生する場合もありますが、このあたりは実費がかかったとしても論理的な説得力を持つ交渉ツールとして修繕見積もりを出す上では必要経費と考えております。
- 物件調査レポート
- 実際の修繕見積もり
この2つは目算ではなく、論理的な証拠として交渉の材料に使えます。
今回の場合、現段階では私(佐藤)個人の過去の経験からの見立てですが適正価格は
$325,000
あたりが妥当だろうと思います。
実際には売主がここまで値下げしなかったとしても修繕後のエクイティを踏まえますと
- 物件購入にかかる諸経費
- リノベーション費用
は十分に賄える金額に落とし込めるものと思います。
そしてご覧のプロジェクションにあります通り、本物件の市場賃貸価格は
$2,400
ですので、年間に
$28,800
の収入となる見込みです。
そこで添付のプロジェクションでは
「50%の頭金で日本の金融機関から融資を受けた場合」
でシュミレーションしております（日本での融資条件は頭金は50%が条件とのこと）。
そこで見立てでは返済を前提として
月間キャッシュフロー：$699
年間キャッシュフロー：$8,382
と見込まれます。
物件価値は控えめに年間5%の上昇としておりますが、初年度の$95,000のエクイティを始めとして年間で$2,000強のエクイティ増加となる見込みです（実際にはそれ以上になるものと予想致します）。
■ HOAについて
またプロジェクションにあります通り、この物件はHOA料金が発生します。年間で$5,652と決して小さくはない金額です。
しかしながらHOAについては
- 管理が行き届いている為、市場価値が守られやすい
- 屋根工事が必要な場合、支払いが分散される
等の利点もある為、アメリカ不動産投資の初心者、または価値の高い物件で資産保全を図りたい方々には推奨されます。
特に後者の屋根工事に関しましては、シングルファミリーを所有してかつHOAに加入していない場合は当然ながら屋根の張り替えが必要な場合は全額をオーナーが負担することになります。
しかしながらHOAに加入している今回のコンドミニアム物件の場合、屋根もコミュニティーとして管理しておりますので修繕はコミュニティー全体のこととして実施されます。
結果として屋根修繕・張替にかかる料金が自分のみにふりかかることはなく、HOA料金として全体に請求がなされる上で支払いが分散かつ実質的に繰り延べされる利点もございます。
もちろん屋根がオリジナル（新築当時から変更されていない）の場合は購入時で一定価格を値引く要素となりますが、それに加えて実際に修繕・張替が必要になったとしても、急に高額な請求を負担するリスクを避けることが出来ます。
費用対効果の意味では、高額物件に対してHOA料金を支払う最大の利点はこの屋根工事に対するリスク分散が大きいかもしれません。
。。。
以上となります。
ここから冬場に向けてこの近辺の物件は通常の年間サイクルに伴って価格が若干下がってくるものと思いますが、年明けには
モーゲージ・フォーアベランスの期限切れ
エヴィクション・モラトリアムの期限切れ
の影響で供給が増え、例年以上に価格が下がる傾向が出てこようかと思いますので、目ぼしい物件が市場に出てきましたら改めてご連絡させて頂きます。
どうぞよろしくお願い致します。
佐藤
