こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
この年末年始から投資に動かれる方々からのご質問が増えつつある中で、物件管理についてのご質問をそれなりの頻度で頂戴します。
物件管理に関するご質問の中でも割合多いのは、
「地元の物件を賃貸用物件として購入した場合、自分で管理することはありでしょうか？それともやはり管理会社を雇うべきでしょうか？」
という、物件を自己管理するべきか、もしくは委託管理するべきかのご質問です。
米国外からアメリカ不動産に投資される方々は委託管理しか選択がありませんが、米国内に在住されている方々の場合は自宅から車で行ける距離の物件であれば自己管理の選択肢もあります。
管理会社に物件管理を委託する場合は管理料が発生しますが、自分で管理すればこの分の管理料は節約することができます。
また自分の不動産投資スキルを磨く意味で物件管理を行いながら知識を深め、経験を積んでいくということも考えられます。
そこで米国内に暮らす投資家の場合、自分自身で物件管理を行う選択肢はありなのでしょうか。
この点、私(佐藤)個人としては同種のご質問を頂戴するたびに
「ご自身での管理は避けておかれた方が良いです。」
とお答えしています。
厳密にいえばご質問者の状況を見てお答えしており、20～30代の独身者、特に20代の若者の場合は
「ぜひやった方がいいですよ。」
と反対の答えをお伝えしています。
独り身の場合であれば、本気で不動産業に取り組みたいのであれば自分自身で物件管理を体験することは必ず後々のプラスになることですし、むしろ積極的に体験しておくべきです。
けれども妻帯者、あるいは40代以上の方々に対してはお薦めしていません。
理由は、一言でいえば「仕事量に対する見返りが割に合わない」からです。
試しに米国の不動産管理会社の経営者に
「不動産管理業は商売として儲かりますか？」
と聞いてみる分かると思いますが、大抵はNoと答えてくると思います。
私(佐藤)自身は体験上知っていますが、違う州の管理会社の経営者に聞いたときも異口同音に
「不動産管理業務は儲かる商売ではない」
と同じ答えでした。
本当は高利益だけれども競争相手が増えると困るから「儲かりませんよ」と雲をかけているわけではなく、本当に儲からない（利益率が低い）のです。
そこで具体的に、物件管理は専門家に任せた方がいい理由をいくつかあげてみます。
修繕希望への対応
物件管理の大切な業務の一つに「修繕」がありますが、この修繕は
１．テナントの状況を鑑みて急ぐべきもの
２．物件への被害を最小限にするために急を要するもの
３．さほど急ぐものではないもの
の大きく分けて3種類があります。
この中で特に大切なのは、「１」のテナントに配慮して急ぐべき修繕の類です。
物件そのものの価値に大きく影響を与える被害ではないにしても、テナントのことを考えると急いだほうが良い修繕はそれなりにあります。
何よりも、その物件(戸)が投資として回っていくのはテナントからの家賃収入があってのことです。
そこでテナントの満足度を一定水準以上に保つ意味では、テナントからの正当な要求には極力迅速に応えて差し上げることが望ましいと思います。
とりわけきちんとした住環境を与えることが法律上も責任となるオーナーの立場としては、テナントの生活に支障をきたすことには迅速な対応が必要になります。
けれども現実には、テナントに配慮して早めに対応してあげた方が良い修繕関係の要求は夜に電話がかかってくる場合が多いのです。
例えば一番最悪なのは、テナントから真夜中の2時に電話がかかってきて
「シャワーのお湯が出なくなったんです！」
とたたき起こされるような、深夜の臨時対応業務です。
管理会社を雇っていればこの深夜対応も請け負ってもらえますが、自分で物件を管理するということはこの手の真夜中の臨時対応も自分で行うということです。
常識的に考えれば、真夜中にシャワーのお湯が出なくなったとしても朝まで待ってから電話をかけてくることを期待したいものです。
けれども現実には、真夜中でも関係なく不具合が発生したら電話をかけてくるテナントは一定数いるものです。
中には電話口で感情的にまくしたててくるテナントもおり、対応する身としては精神的にも堪えます。
特に自分が専任の管理業者ではなく昼間は普通に生業がある場合、この手の真夜中のテナント対応はかなりキツイものです。
それでも実際にテナントが困っているのならオーナーの責任として対応するべきですが、中には取るに足らない連絡もあります。
例えば
「キッチンのディスポーザー(排水口にある生ゴミ処理の機械)が動かなくなった！ 」
と呼ばれて出向いたところ、ナッツが間に引っかかってウィーンと空回りしていただけで、つっかえているナッツを取り除くと普通に稼働したり。
そんな時はちーんとお互い気まずい空気が流れ、テナントが苦笑いしながら玄関先に見送ってくれることになります。。
物件の自己管理は避けた方が良い理由について、もう少し事例をあげて理解を深めてみましょう。
明日に続けます。
