こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
物件を自分で管理するパターンについてお伝えしています。
日本の不動産管理業者の実情を私(佐藤)は知らないのですが、少なくとも米国内に居住されている方々は
- 独身である
- 経験を積み上げるべき20～30代の時期
等の条件でない限り、投資物件を自分で管理することは避けておいた方が良いと思います。
金銭的な側面を言えば、物件管理料は
- 家賃に対するパーセンテージ
- 定額
のいずれかで定められ、通常は
「家賃の〇パーセントもしくは$〇〇〇以上」
との定義でまとめられています。
パーセンテージは家賃の相場から各地域市場でに違いがありますが、カリフォルニア市場であれば3%～5%前後、中西部・南部では8%～12%程度です。
そうすると、例えばカリフォルニア市場で
家賃$2,400/月
の2ベッドルームの賃貸物件管理を委託していたとすると、およそ
$120（$2,400 × 5%）
が毎月の管理用になります。
厳密には
- マーケティング料金
- 新規テナント手続き手数料（審査や入居手続きにかかる費用）
- 修繕監督料
等をはじめ、管理会社によっては様々なオプションをつけてアップセルを図っています。
それでも最低限かかる費用は家賃に対する一定額だとすると、カリフォルニア市場の場合は2ベッドルーム$2,400なら
「毎月$120」
であり、
「物件管理料$120（年間$1,440）の節約に割に合うか」
という視点で考えてみると、とても割に合わないのです。
これが一度テナントを審査して後は家賃の自動課金で済めばよいのですが、現実にはそうはいきません。
人生で苦労を買ってでもするべき時期以外は専任の管理会社に物件管理は任せた方がよい理由について、もう少し触れてみます。
お金のやり取りには第三者を入れる
昨日お伝えしたのは
「夜中にも起こされてしまう」
等、修繕に絡む管理の苦労について触れてみました。
アメリカ現地でも日曜大工が得意な方が自分で物件を管理している場面をみることがあります。
それはそれでご本人が満足していればよいのですが、実際にはリタイアして時間を持て余している身でない限り
「日頃の仕事で疲れてなかなかタイムリーに対応できない」
「夜中に起こされるとたまらない」
といった、日曜大工の得手不得手とは違ったレベルで苦労するものです。
また自分で修繕作業をできない場合は外部業者に委託することになりますが、当然ながら業者に丸投げというわけにはいきませんのでやはり自分で目視確認は必要ですし、時間に対する費用対効果を考えるとやはり割に合わないのです。
そしてこのような修繕対応そのものはもとより、実際はそれ以上にシリアスな問題が起こり得るのは何といってもお金のやりとりです。
不動産投資のプロを目指せばこそ、
「お金のやり取りはテナントと直接行わない」
このことは鉄則にしておいが方がよいと思います。
テナントと直接対峙する場合はそこでお互いの感情が交わりあうことになります。
そしてはっきりいえば、テナントの頭の中には「家賃」しかありません。
これに対してオーナーの頭で考えるべきはNOI(Net Operating Income：純収入)をはじめとするあらゆる数字です。
端的にいえばお互いの物件を見る視点は真逆で、運用の視点から数字を中心に考えたいオーナーに対し、テナントはほぼ全ての場面で感情が先立って話をしてきます。
これが家賃の話になると、感情はいよいよ際立ってくるものです。
とあるオーナーは毎月自動課金で受け取っていた家賃が受け取れなくなり、テナントに尋ねたところカード情報が変更されたとのこと。
そこで新しいカード情報をもらっても、今度はデビットカードで残高が入っていないと引き落とすことができません。
数か月引き落とせない状態が続き、いよいよ滞納が続く気配になってきたのでテナントに話したところ、
「今月は大丈夫だから」
と言われるものの結局は引き落とせず終い。
話をはぐらかされたまま、さらに数か月が過ぎることになりました。
。。。
これは実話ですが、そもそもこのように数カ月も家賃滞納のままズルズルいかせることがおかしいのです。
幸いにも米国の場合は日本のように家賃滞納に対して緩い法律にはなっていませんので滞納が始まったのなら間髪入れずに行動を起こすべきですが、このオーナーはテナントに多少なりとも感情移入してしまい、
「（本当か嘘かわからない話を聞いて）可哀そうだな。少し待ってあげよう。」
そんな情にほだされた対応に走ってしまったのです。
このような例はアメリカでも枚挙にいとまなく、自分で物件を管理する人々の多くはいざテナントが家賃が支払えない状態になるときに苦労しています。
やはりお金のやり取りにはオーナーの自分は関わるべきではなく、管理会社を雇ってプロに徹する人々に任せた方がよいのです。
管理会社のスタッフも同じ人間とはいえ、彼らは雇われの身ですからそこに感情移入はほぼありません。
それこそ管理会社が果たすべき責任は契約で決められており、彼らとしては管理契約と法律に従って淡々と感情抜きに対応するのみです。
これが強制退去まで必要となると、いよいよ感情論に終始して取り付く島もなくなってしまいます。
そんなお金のやり取りの意味でも、物件管理はあえて経験を積む必要のない方々にとっては専門家に任せた方がよいと思うのです。
