Cost Segregation（コストセグリゲーション）とは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

新しいサービス「Cost Segregation（コストセグリゲーション）」についてお伝えしています。

これまでに日本の税制として存在していた

「木造22年以上の賃貸物件は4年間で減価償却が可能」

この減価償却ルールが適用されなくなる中、本年一番聞こえてきた声なき声で最も大きいものが

「それでも米国内の納税で減価償却を早められるのならありがたい」

というものでした。

厳密には、ここは当ブログでも強調するところですが過去に

減価償却の本質は「税の繰り延べである」という話

でお伝えしたとおり、減価償却とは税金の繰り延べ（納税を将来に後回しにする）ことに過ぎません。

バイ・アンド・ホールドもしくは1031 Exchangeをもって生涯に渡り繰り延べを続けない限り、売却時にはいずれにせよ納税が必要となります。

そこで出口戦略として売却の時まで視野に入れて考え、本当にそれが自分のタックスプランニングに合っているかは事前によく検討する必要があります。

その上でこの償却期間を早めることで現金を手元に多く残し、それを次の投資に振り向ける意図で短期償却を実施する向きはアメリカ国内でもあります。

ありますというより、特に機関レンダーを中心に税制をよく理解している個人・法人はかなりの割合で短期償却を実施しているものです。

この短期償却を可能にする手法がアメリカではCost Segregation（コストセグリゲーション）と呼ばれており、IRS(アメリカ合衆国内国歳入庁)もそのホームページで適切なCost Segregation（コストセグリゲーション）の方法を紹介しています。

そこで本年を通して諸々のご相談を受ける中、その答えの一つとしてCost Segregation（コストセグリゲーション）をお伝えしたところ

「米国への納税用にでも、Cost Segregation（コストセグリゲーション）が適用できるのであればぜひ検討したい」

との多くの反応から、正式に弊社サービスとしてCost Segregation（コストセグリゲーション）をプロデュースする運びとなりました。

厳密には米国ではCost Segregation（コストセグリゲーション）は主に商業物件に適用されています。

しかしながら住居用物件に適用してはいけない税法はなく、実際に住居物件に適用する投資家も数多くいます。

その流れで、Cost Segregation（コストセグリゲーション）の詳細についてみていきましょう。

【免責】
Cost Segregation（コストセグリゲーション）に関する本シリーズは節税を推奨するものではありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、ご自身のタックスプランニングに適用される際は必ず公認会計士・税理士にご相談ください。

Cost Segregation（コストセグリゲーション）とは

まずはCost Segregation（コストセグリゲーション）の定義からいきましょう。

Cost Segregation（コストセグリゲーション）は米国では主に商業物件に適用されている手法で、購入物件を

建物

土地（減価償却対象外）

に分け、そこから建物をさらにそれぞれのコンポーネントに細分化して、細分化されたコンポーネント毎に償却を行う手法です。

例えばアメリカの場合、不動産物件の建物部分に対する償却期間は

住居用物件 ．．． 27.5年

商業用物件 ．．． 39年

と定められています。

住居物件を$250,000で購入し、その比率が

土地：建物 = 20：80

であった場合、建物部分の年間償却費は

$7,272.72($250,000 X 80% / 27.5年)

です。

この場合は年間に$7,272.72を費用計上できることになり、連邦政府に納める税率が例えば30%だとすると税金が

$2,181.81($7,272.72 X 30%)

ですから、この分の現金が税金としては納めずに手元に残ることになります。

ところがCost Segregation（コストセグリゲーション）を適用させる場合は建物のコンポーネントにバラバラにして

（例：商業物件の場合）

一次および二次配電システム

分岐電気配線及び接続特殊機器

テレビ機器への配線 X

コンジット

フロアボックス

パワーボックス

内部通信に関する電気配線

カーペット

ビニール壁

床材

キッチンの水配管

スチームライン

キッチンフードと排気システム

アコーディオンドア

パーティション

バスルームアクセサリー

ミラー

音響タイル天井

蒸気ボイラー

等々。。

数学でいうところの素因数分解で文字通りバラバラにして、一つひとつのコンポーネントに対して償却期間を適用して全体として短期償却を実現させることになります。

そして商業物件の場合は39年間が基本の償却期間となりますが、上記の中で39年と定義されているコンポーネントは

• 分岐電気配線及び接続特殊機器
• バスルームアクセサリー
• ミラー
• 音響タイル天井
• 蒸気ボイラー

の6つのみであり、これら以外は5年間です。

そしてここがポイントとなりますが、

「なるほど。部分的に5年間ということであれば、そのコンポーネントだけ5年で償却できるんだな。」

と思うところですが、実際には

「20年以下のコンポーネントは1年で償却できる」

のです。

そうすると初年度に結構な償却費が計上されることとなり、その償却費にかかる税金は手元に残ることになりますから、この手元に残った現金を

• ビジネスへの再投資
• 別物件の購入費用に充てる
• モーゲージ元金の返済に充てる

棟、それぞれの戦略に基づいて使用することでリターンの加速を実現できるのです。

明日に続けます。